财务数据和关键指标变化 - 2018 - 2021年公司实现4.4%的复合年FFO增长，预计今年FFO每股增长2.6%，吸收1月出售DC - 6带来的0.04美元摊薄影响 [8] - 调整后每股FFO为0.58美元，处于指引中点，有望实现全年每股2.35美元的预期结果中点 [13] - 预计第四季度将有超90万平方英尺的开发项目投入使用，这些项目出租率超98%，其净营业收入支持调整后每股0.60美元的FFO中点 [13] - 预计年末同一办公楼入住率中点为92.5%，年度租户保留率为75% [14] - 缩小同一物业现金净营业收入变化指引至下降1% - 2%，全年续租现金租金变化新范围为下降1% - 2% [14] - 到2023年，短期LIBOR和SOFR远期曲线较年初上涨3.4%，将导致可变利率债务的利息费用同比增加约1500万美元，但新增租赁和开发项目的净营业收入将弥补这一增加 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度完成35.1万平方英尺的空置租赁，为12年来最高季度总量，前三季度租赁成果已超全年超62万平方英尺的目标，是五年年均租赁总量的117% [17] - 第四季度，40%的租赁面积为现有租户的扩张空间 [18] - 第三季度签署两份与美国政府的新租约，共计12.7万平方英尺，310 NBP现100%租给美国政府 [19] - 第三季度完成50.6万平方英尺的续租租赁，保留率为92.2%，为20多年来最高，年初至今完成近120万平方英尺的续租，保留率为72% [20] - 本季度现金租金符合预期，下降1.1%，直线租金上涨5% [21] - 预计第四季度续租量相似，维持年度保留率指引中点在75%，预计2023 - 2024年超过5万平方英尺的租约保留率达95%或更高 [21] 开发业务 - 目前有190万平方英尺的国防地点开发项目正在进行，整体预租率为91% [10] - 本季度未完成开发租赁，年初至今开发租赁量为47.6万平方英尺，开发租赁管道仍有120万平方英尺，有信心实现2022年70万平方英尺的开发租赁目标 [21] 各个市场数据和关键指标变化 国防/信息技术市场 - 本季度各国防/信息技术市场均有租约签署，国家商业园最活跃，签署13.4万平方英尺租约，现出租率为97.2%，仅三套面积超1万平方英尺的套房可用 [19] - 亨茨维尔230万平方英尺已完工和接近完工的物业组合出租率为96.4%，仅三套面积超1万平方英尺的套房可用 [20] 区域办公室市场 - 区域办公室组合的续租需求受宏观经济条件影响较大，交易速度缓慢，如巴尔的摩市中心100 Light的空置租赁进展缓慢 [18][49] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 外部增长战略由成功的预租和低风险开发驱动，专注于国防/信息技术地点，是满足政府需求的专业空间首选上市公司房东 [10] - 未来三个月计划通过合资企业流程回收部分资金，之后专注于通过开发管道推动增长机会 [28] - 行业竞争方面，公司在国防/信息技术市场具有优势，需求受国家安全支出驱动，与整体经济状况相关性低 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场自第二季度电话会议以来变化较大，但公司本季度表现强劲，实现关键融资和租赁里程碑 [6] - 预计未来五个季度投资组合入住率将上升，悲观情景下上升50个基点，乐观情景下上升200个基点 [7] - 公司有信心在2022年及未来四年继续实现FFO增长，租赁需求受国家安全需求驱动依然强劲 [12] - 尽管利率上升和通胀压力对2023 - 2026年预测有影响，但仍预计2023 - 2026年FFO每股复合年增长率达4%或更高 [16] 其他重要信息 - 本周完成新的信贷额度和定期贷款，将到期日延长至2027年和2028年，消除2026年前的借款风险 [6] - 上半年材料价格急剧上涨使同类开发项目的硬成本同比增加约18%，第三季度通胀压力稳定，涨幅降低，公司能通过协商租金维持开发收益率目标 [11] - 到季度末，23亿美元债务组合中仅7.5%受利率上升影响，包括2亿美元LIBOR对冲，固定LIBOR为1.9%，将于12月1日到期，年底及进入2023年，可变利率债务将增至约占总债务的15% [15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 影响公司租赁和租户管道的基本逆风因素有哪些 - 国防/信息技术组合方面，世界和平会减缓租赁，但就当前全球和国家安全形势，近期预计不会受影响；区域办公室部门与整体经济关联更大，所在市场比国防市场疲软，赢得租约所需时间长，可能需几个季度才能取得进展 [26] 问题2: 未来六到十二个月的关键重点是什么 - 未来三个月计划通过合资企业流程回收部分资金，之后专注于通过开发管道推动增长机会 [28] 问题3: 市场条件和资本成本上升是否影响开发项目的承保假设 - 公司能使租金与成本同步增长，如国家商业园的一个开发项目，成本增加18%，净租金也相应增加18%，开发收益率不变，预计这种情况将持续 [30] 问题4: 租赁带来的入住率增加何时转化为实际入住 - 考虑到本季度的租赁量，预计在第三和第四季度开始有租户入住 [32] 问题5: 开发租赁管道剩余项目情况 - 预计进行一个数据中心外壳的定制开发项目 [36] 问题6: 数据中心外壳业务在当前利率环境下调整收益率的能力如何 - 建议下次电话会议再讨论此问题 [38] 问题7: 4%的FFO复合年增长率是否后端加载 - 明年增长会比预期略低，后年预计表现出色，之后持续增长，并非后端加载 [39] 问题8: 租户是否比过去更具粘性 - 租户群体一直具有粘性，目前正处于一系列与这类粘性租户的续约期，预计未来续约率仍很高，且主要集中在国防/信息技术资产，美国政府的整栋楼租约占很大比例 [41][42] 问题9: 潜在衰退情景是否会使租赁管道中的租户减少空间需求或放弃需求 - 租赁管道主要由国防/信息技术资产主导，至少三分之二的空置租赁是此类资产，不担心需求减少，本季度41%的租赁量为扩张空间，还有一些快速增长的需求表明国防投资组合的扩张趋势仍强劲 [44] 问题10: 开发管道项目的市场和数据中心外壳业务前景如何 - 120万平方英尺的管道中，超一半是国防/信息技术市场，如亨茨维尔和国家商业园；不到一半是数据中心外壳业务，在已拥有电力基础设施的土地上进行，预计未来12个月完成所有开发 [47] 问题11: 非国防/信息技术租赁活动情况，如巴尔的摩市中心100 Light的空置租赁 - 租赁管道随交易流量变化，100 Light的相关数据在本季度末下降，一些租户选择了市场上成本更低的空间，目前的潜在租户已洽谈较长时间，预计未来几个月有决策，但难以确定具体时间，租赁进展缓慢 [49] 问题12: 区域投资组合租赁缓慢对资产处置决策和时间的影响 - 区域投资组合中的所有资产都是潜在的回收对象，但目前办公楼买家可获得的债务很少，不是出售的好时机，最终回收的资产和时间将取决于资产的入住率和价值状况 [52] 问题13: 数据中心外壳资产的定价是否有变化，资本化率可能的情况 - 目前正在协商交易，建议下次电话会议再讨论此问题 [54] 问题14: 可用于资助开发的现金流比例及“自给自足”的含义 - 2022年约30%的开发需求由支付股息和建筑资本后的运营现金流资助，这一比例到2023年将增加，计划到2024年开发股权完全由支付股息后的运营现金流资助；“自给自足”指无需出售资产或进行合资企业交易来资助每年2.5 - 3亿美元的开发投资，且开发资产带来的EBITDA能维持甚至降低杠杆率 [57][59] 问题15: 2100 L活动率下降的原因 - 本季度主要是一个租户选择在纽约而非该地区租赁，并非因市场上低成本供应商而流失租户 [61] 问题16: 公司特定集群的国防任务与国防预算增加的关系 - 对于2023年，目前文件信息不明确，无法确定；2022财年，运营和维护预算（租金支付来源）实际增长10%，获得的资金比例高于整体国防基础预算，但需等相关文件发布才能了解未来情况 [63] 问题17: 租赁经济情况，二代租赁经济下滑的原因 - 租赁统计数据中的现金租金变化可能有误导性，因为租约期限和前期租约的复合递增因素，如国家商业园年初至今的续约租金率达到或超过新开发租金成本的96.5%，虽有两份大租约租金下降，但仍可用于推动新开发；本季度新空置租赁中的一个大租约影响了平均水平，公司认为租金在增加，租赁经济状况良好，但租户改善成本有压力 [66][67] 问题18: 再融资活动中可变利率债务增加的策略考量 - 可变利率债务增加并非再融资交易导致，即使不进行再融资，2亿美元的LIBOR对冲将于12月1日到期，可变利率债务也会增加 [70] 问题19: 国防部是否会因当前环境加快预算流程以促成租赁 - 政府程序繁琐，今年有选举，至少12月前会有持续决议，选举结果若导致参众两院组成重大变化，新领导党派可能需要更多时间增加预算，预计国防部不会更灵活 [72] 问题20: 4%的FFO复合年增长率是否有利率下降、杠杆水平变化及巴尔的摩CBD资产处置的假设 - 预测基于远期LIBOR和SOFR曲线并增加了应急因素，预计利率将维持在高位且有进一步上升空间；计划不依赖提高杠杆率来实现回报，到2016年底杠杆率将低于初始水平；模型有多种情景，有能力在进行区域办公室或其他资本回收的情况下仍达到4%的增长目标 [75][76] 问题21: 是否考虑对浮动利率债务增加套期保值 - 考虑过增加套期保值，但需在曲线远端操作才能获得短期利益，且过去进行此类操作从未成为现金净接收方，银行总是获利，因此目前对中期可变利率债务水平感到满意 [79] 问题22: hyperscalers云业务增长减速对公司客户需求的影响 - 公司客户的前景依然积极，他们对更多容量有需求且难以满足，需求紧迫 [81] 问题23: 对乌克兰的武器和其他援助资金在国防部预算中的情况 - 这笔资金的归属不固定，现任政府将其纳入明年的基础预算，但不在运营和维护项目中，具体位置需等待确定 [83] 问题24: 新开发项目的开发收益率变化情况 - 历史上开发收益率有很强的开发利润率，目前由于债务成本上升，资本成本增加，目标收益率比之前高50 - 75个基点，但最终市场将决定租金和成本，关键是看是否有足够价值 [85] 问题25: 310 NBP的空置租赁是否解决了所有空间问题 - 是的，310 NBP已100%租给美国政府，租期很长 [86]