财务数据和关键指标变化 - 2021年全年经可比性调整后的每股FFO为2.29美元，较2020年强劲业绩增长8%，高于原指引 [6] - 2021年现金NOI增长1.2%，得益于有利的续约租赁结果和运营效率的进一步提升 [18] - 2022年每股FFO指引区间为2.30 - 2.38美元，中点2.34美元，较2021年强劲业绩增长2.2% [19] - 2022年第一季度指引中点0.56美元，较2021年第四季度结果低0.02美元，主要因天气相关费用增加和DC6出售的摊薄影响 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2021年总租赁量390万平方英尺，其中续约210万平方英尺；若排除CareFirst交易影响，续约现金租金季度下降1.5%，全年下降0.6% [12][13] - 2021年空置租赁量61.6万平方英尺，超过5年平均水平14%，较2020年增长近50%；目前租赁活动比率为94% [14] 开发业务 - 2021年完成并交付76.6万平方英尺的开发项目，3个项目提前完工；提前开工的56.2万平方英尺为2021年业绩贡献约0.02美元 [6] - 2021年执行了120万平方英尺的开发租赁，超出目标18% [6] - 2022年开发租赁目标为70万平方英尺，预计约三分之二为国防承包商的办公和研发空间，三分之一为云计算客户的数据中心定制项目 [17] - 2022年预计将超过80万平方英尺的完全租赁开发项目投入使用，与2021年投入使用的76.6万平方英尺一起，预计为2022年业绩贡献1500 - 1700万美元的现金NOI [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022财年美国国防部基础预算获国会授权为6650亿美元，较2021财年增长5.8%，预计国防租赁需求将持续强劲 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是投资于优先国防任务地点，通过新的低风险开发创造价值，以实现FFO增长，不受宏观经济趋势影响 [22] - 计划在2024 - 2025年寻找合适机会出售巴尔的摩和北弗吉尼亚的区域办公资产 [25] - 考虑将部分区域办公资产纳入国防业务，或对数据中心货架进行合资或出售 [25][26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管供应链环境存在挑战，但公司2021年业务各方面表现出色，预计2022年租赁业务仍将强劲 [6][12] - 预计2022财年持续决议不会对业务产生重大影响，国防租赁需求将保持强劲 [9] - 2023年FFO增长预计在4% - 6%，170万平方英尺的活跃开发项目（目前96%已租赁）将对增长产生重大影响 [22] 其他重要信息 - 2021年通过发行14亿美元新的高级无抵押票据，置换高利率定期债务，锁定低利率并延长债务期限，为业绩贡献约0.04美元 [7] - 上个月出售DC6获得2.225亿美元，平衡杠杆并支持开发活动，交易延迟完成使2021年业绩超出预期约0.05美元 [8] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 目前可出售资产包括什么，区域办公资产买家兴趣和估值变化如何，开发成本上升是否影响收益率 - 公司计划在2024 - 2025年寻找机会出售巴尔的摩和北弗吉尼亚的区域办公资产；也可选择对两个数据中心货架进行合资 [25][26] - 疫情前区域办公资产买家兴趣和估值较好，疫情后资本市场恢复正常至少还需12个月 [28] - 开发成本同比上涨10% - 15%，但公司仍能实现收益率目标 [30] 问题2: 波音空置原因，租户流失的一般原因，是否有长期关注名单，区域办公资产何时能全部出租及出售方式 - 波音因未赢得重要合同而调整办公面积 [33] - 租户流失通常是因未赢得合同，而非公司无法提供更多空间；并购也会对租户面积产生影响 [35] - 目前没有值得关注的租户风险，过去三年新开发项目对应的合同期限较长 [37] - 区域办公资产中100 Light Street需重新稳定后再考虑出售；预计将分块出售 [39][40] 问题3: 大型空置物业的租赁趋势及能否超预期，70万平方英尺开发租赁目标能否提高，2100 [Indiscernible] Street租赁和出售情况 - 亨茨维尔大型空置物业租赁活动良好，预计上半年能签约；100 Light Street租赁需时间，今年难有超预期表现 [41] - 若北弗吉尼亚公用事业提前提供关键电力，开发租赁目标可能超过70万平方英尺；因波音未续约，原计划的开发项目减少12万平方英尺 [44] - 2100 [Indiscernible] Street稳定租赁后将考虑出售；华盛顿特区市场仍受疫情影响，公司该物业潜在租户较多，但决策时间长 [46][47] 问题4: DC6对今年业绩的影响，区域办公资产的其他组成部分及Columbia Gateway是否会出售 - DC6出售对增长的影响为2% [53] - 区域办公资产还包括北弗吉尼亚的两组建筑，其中一组可能纳入国防业务；Wells Fargo和临床塔楼是待回收资产；Columbia Gateway短期内不会出售 [55] 问题5: 明年开发管道规模，开发成本上升能否提高租金保持收益率，目标收益率，2023年FFO增长的关键因素，CareFirst退还空间的需求情况，GSA减少空间计划对公司的影响 - 预计明年开发管道规模与目前相当，公司多年来开发管道规模在150 - 250万平方英尺之间 [58] - 2021年至今公司能通过提高租金保持收益率，国防承包商建筑目标现金收益率为8%，典型租赁期限7 - 10年 [59] - 2023年FFO增长的关键因素包括办公现金NOI增长、开发项目投入使用的持续收益，以及维持或改善杠杆比率的股权资本 [60] - CareFirst退还的空间预计很快能租出，公司9月底收回该空间 [61] - 公司与GSA租赁业务较少，GSA收缩活动主要影响华盛顿特区市中心的B级或旧A级市场，对公司影响不大 [63] 问题6: 今年预计租户搬出面积及国防IT组合续约情况，达到同店入住率中点所需的空置租赁面积及目前管道情况，美国政府租赁安全设施预期资本化率低于4%的原因 - 今年预计租户搬出面积约40 - 50万平方英尺，约一半来自区域办公资产，国防IT组合续约情况将远高于平均水平 [66] - 目前空置租赁管道与去年同期相当，同店入住率受2021年交易释放和2022年租赁执行及开始时间影响，并非线性关系 [69][70] - 美国政府租赁安全设施预期资本化率低于4%是基于数据中心货架和其他高信用租户租赁的市场比较 [73] 问题7: 出售更多数据中心货架降低杠杆与等待大型交易的考虑 - 公司希望通过资本循环和补充来推动发展，一次性出售资产会影响收益；公司认为这些资产是长期投资；目前固定收益投资者认可公司现金流的稳定性，降低杠杆不会带来额外的利息节省 [77][78] 问题8: DC6出售所得是否能满足2022年开发支出，第四季度股权缺口金额 - DC6出售所得不能满足全部开发支出，公司计划在第四季度出售资产或对数据中心货架进行合资以获得额外资金；第四季度股权缺口为7500万美元 [82][83]