财务数据和关键指标变化 - 2020年4 - 12月公司共收取99.7%的租金，零售和便利租户的储备金和特许权总计占年化租金收入的1%，其中包括180万美元的直线租金储备金 [8] - 公司停车收入比原计划低260万美元，但运营费用节省基本抵消了这一影响，全年运营承担了460万美元的疫情相关影响 [8] - 2020年调整后每股FFO为2.12美元，超出初始指引中点0.04美元，较2019年增长4.4% [9] - 2020年底公司债务与EBITDA比率为6.2倍，2021年无债务到期 [10] - 2021年公司预计新开发项目将贡献2100 - 2300万美元的现金NOI，推动每股FFO比2020年提高2% - 5%，2021年每股FFO指引中点比10月提供的指引高0.01美元 [13] - 2021年公司计划投资2.75 - 3亿美元用于开发，无收购计划，预计出售额外的合资权益和数据中心外壳以维持现有杠杆水平 [25] - 2021年公司预计同店物业入住率在90% - 92%之间，同店物业现金NOI将持平或下降2% [25] - 2021年公司每股FFO指引范围为2.16 - 2.22美元，中点比10月提供的指引高0.01美元 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2020年公司共完成360万平方英尺的租赁，其中开发租赁100万平方英尺，空置租赁41.6万平方英尺，空置租赁量约为疫情前计划的60% [10] - 2020年公司租户续约率为81%，创20年记录，续约平均期限为4.2年，排除短期续约后平均期限为4.7年 [10] - 2020年公司现金租金平均下降2.1%，年租金涨幅平均为2.4%，到期租约首年现金与续约租约首年现金的复合年增长率为2.5% [15] - 2021年公司开发租赁目标为100万平方英尺，目前开发租赁管道中有超过200万平方英尺的潜在交易 [13][19] 开发业务 - 2020年公司将180万平方英尺的完全租赁空间投入使用，超过此前公司记录60多万平方英尺 [11] - 截至2020年底，公司11个正在进行的开发项目总面积为150万平方英尺，已出租84% [20] - 2021年公司预计将67万平方英尺的已出租81%的空间投入使用 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 2020年底公司核心投资组合入住率为94.3%，出租率为95%，较上年分别提高120和40个基点 [14] - 2020年公司Huntsville运营投资组合几乎翻了一番，达到150万平方英尺的完全入住面积 [14] - 2021年公司运营投资组合的活动率为75%，如Columbia Gateway有24万平方英尺的空置空间，公司正在与22个潜在租户合作，涉及23万平方英尺的需求 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略基于三个支柱：投资具有持久需求特征的资产以抵御经济周期；通过管理投资组合实现高入住率和低经常性资本支出，并以低于市场价值的成本开发新资产来为股东创造价值；保持强大而持久的资产负债表，以灵活应对资本市场的干扰并迅速抓住机会 [27] - 过去五年公司将资本投资集中在支持美国政府国防任务的市场和物业上，如信号和人类情报、导弹防御、太空探索、执法、网络活动和超大规模云计算等领域 [27] - 公司在过去九年中完成了约1000万平方英尺的开发租赁，过去三年平均每年超过140万平方英尺 [29] - 国防支出环境保持健康，2021财年美国国防部基础预算比2020财年增加1%，预计未来几年将继续以每年约1%的速度增长 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年对公司来说是充满挑战但表现强劲的一年，公司近90%的租金来自支持美国政府国防活动的地点，这些任务与整体经济不相关，建筑物内的工作从未停止 [6] - 公司独特的投资策略在2020年的经济不确定性中表现出强大的韧性，2021年新开发项目的NOI将抵消去年延迟的空置租赁的影响 [6][11] - 2021年公司预计新开发需求将保持稳定，开发租赁管道中有超过200万平方英尺的需求 [12] 其他重要信息 - 2020年第四季度公司与Blackstone成立了新的合资企业，通过两笔交易筹集了1.65亿美元的股权 [24] - 美国政府承包商在2020年第四季度完成了3.1兆瓦租赁的超级计算部署，开始全额支付租金，每年增加约300万美元的NOI [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于DC - 6的NOI范围，其时间和租金下降假设是怎样的？ - 假设租户在第一季度按当前租金支付，续约在第二季度初执行，届时租金将下降10% - 15% [31][32] 问题2: 2022年即将到期的大型租约，与企业用户的讨论进展如何？ - 在疫情关闭之前，公司与这两个客户进行了相当深入的续约和缩租谈判，自那时起，积极的讨论暂停，预计今年会重新升温，且公司预计他们会缩租，这两个租户都在巴尔的摩市中心 [33][34] 问题3: 2020年第四季度提到的替代投资销售收益，未来账面上还有哪些可能带来收益或损失的项目？ - 公司剩余的此类投资约为300 - 350万美元，这些投资在一个基金中，公司投资该基金并由其管理清算，清算时间难以预测 [35][36] 问题4: 空置租赁有所回升的触发因素是什么，以及在空间使用和布局方面是否有变化？ - 第二和第三季度展示活动很少，影响了交易流程，第四季度活动回升并保持强劲，约60% - 70%的活动来自国防承包商，且很多活动与合同授予有关；在空间规划方面，租户的密度没有明显变化 [39][40] 问题5: 租金动态如何，是面租金还是租户改善费用方面的情况？ - 除华盛顿特区市中心外，其他市场的经济状况稳定，有些市场如阿拉巴马州还在加强，每个新租约都可能设定新的市场租金高点；华盛顿特区市中心预计优惠会增加，租金保持稳定 [41][42] 问题6: 亨茨维尔的业务增长是否与太空部队选址有关，是否已成为需求驱动力？ - 目前还太早，虽然奖项已宣布，但其他州正在对此提出质疑，不过当地已经有评估短期和长期空间需求的活动，这肯定会为承包商带来机会 [43][44] 问题7: 310 NBP项目，随着政府换届，租户组织高层变动是否会导致对该空间的重新评估和延迟租赁？ - 预计不会，评估层面较低，不会受新内阁职位的影响 [45][46] 问题8: 公司是否会扩大DC Shell项目以服务其他租户？ - 公司经常与潜在租户进行探索性讨论，但目前的开发或采购模式与公司战略不太契合，若有类似现有客户的合作模式，公司会欢迎机会 [48][49] 问题9: 公司今年的股权需求情况，以及预计的数据中心外壳合资企业的规模和时间？ - 数据中心外壳的股权需求为2 - 2.25亿美元，计划从第二季度开始，交易在第二、三、四季度完成 [50][51] 问题10: 公司用于数据中心外壳业务的土地储备规模，以及是否在积极寻找北弗吉尼亚州的更多土地？ - 公司有三英亩土地，约合近130万平方英尺的可开发面积，这些土地都与现有或近期完成的开发项目相邻，目前获取电力是开发的主要限制因素，公司还有两到两年半的开发时间，之后才需要购买更多土地 [52][53][55] 问题11: 第四季度开始的数据中心外壳项目位于国防IT用地，是否可以将投资组合中的其他土地重新用于数据中心外壳开发？ - 费尔法克斯县的部分土地原本用于办公开发，因客户需求用于数据中心外壳租赁，但北弗吉尼亚州其他地方这种情况不多 [56][57] 问题12: 第四季度开始的两个数据中心外壳项目开发时间较长，是因为电力限制还是项目本身不同？ - 一方面是因为项目位于费尔法克斯县，审批流程繁琐，需要时间进行重新分区和获取所有开发批准；另一方面也需要时间获取关键电力。若能加快审批和电力接入，项目将提前交付 [58][59] 问题13: 政府和国防机构的网络黑客事件是否会导致资金或注意力重新分配到相关领域，对公司业务有何影响？ - 目前还处于早期阶段，通常在政府机构的合同流向租户后，公司才能感受到需求变化，预计相关资金会大幅增加，但需求可能在12个月后才会显现 [60][61] 问题14: 与公司业务相关的国防IT和网络预算的增长速度如何？ - 目前还太早，虽然预算已通过，但公司无法获取相关文件。预计网络领域未来几年的增长率将超过5%，其他项目无法预测 [63][64] 问题15: 2022年巴尔的摩市中心的两个大型租约情况，是否会重新考虑公司在巴尔的摩的业务，是否出售相关资产？ - 公司一直考虑在合适的时间回收这些资产，在确定续约之前出售这些资产不合适，未来24个月内可能会考虑出售其中一两个资产 [65][66] 问题16: 公司在GAAP基础上的现金NOI增长、同店增长和租赁利差情况如何？ - GAAP基础上的租赁利差在5% - 7%之间；同店NOI情况公司将后续回复 [68][69] 问题17: 公司如何考虑向华盛顿特区以外的市场扩张，如圣安东尼奥和亨茨维尔？ - 公司追求基于知识的任务，而非基于军队或武器生产的任务，过去十年一直在全国寻找机会，目前服务的地点任务优先级高，资金稳定，公司对现有地点比较坚定 [68][69] 问题18: 公司是否会在两年持有期之前出售资产，以及2021年入住率下降和续约率降低是否有地理或项目方面的原因？ - 公司为2100 - L资产创建了一种结构，允许在24个月持有期之前出售；公司在假设中考虑了商业办公租户的缩租情况，并预留了一定的空间来应对巴尔的摩市中心两个租户的提前续约和缩租 [71][72][73] 问题19: 2021年入住率指引为90% - 92%，达到较低端和较高端的情况分别是什么，以及为何预计同店NOI增长持平？ - 较低端情况是全年租赁未达到计划目标，导致年底平方英尺数减少；较高端情况是租赁超过计划中点。同店现金NOI增长持平是因为入住率是年底的时间点数据，而租金收入取决于全年租约的开始和贡献情况 [78][79][80] 问题20: 2100 - L项目在第四季度投入使用，是否对第四季度GAAP收入有贡献，是否影响预期的现金租金开始日期？ - 对第四季度GAAP收入贡献非常小，仅约一周；不影响预期的现金租金开始日期 [82] 问题21: 替代投资销售是否包含在调整后的FFO中？ - 包含在调整后的FFO中 [83] 问题22: 为何选择4月1日作为DC - 6续约日期，还有哪些工作需要完成？ - 选择4月1日是基于假期后的进展，正在逐步解决与租户的未决问题；公司不想进一步讨论未决问题的细节，最终协议需对股东有利 [83][84][85]