财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后每股FFO为0.54美元，超出指引上限0.01美元，实现连续三个季度业绩超预期 [6][16] - 前9个月FFO每股指引中点上调0.02美元至2.09美元，意味着较2019年增长3%，预计2021年每股FFO增长3% - 6% [15][21] - 同店现金NOI下降0.2%，处于指引高端 [16] - 预计年底债务与EBITDA比率降至6.2 - 6.4倍 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度完成超110万平方英尺的总租赁，前9个月完成270万平方英尺，其中季度内开发租赁24.4万平方英尺，前9个月52万平方英尺 [6] - 第三季度完成84.1万平方英尺续租，前9个月190万平方英尺，续租率分别为89%和84%，有望超过2017年80%的20年记录 [8] - 季度和前9个月现金租金下降2%，续租年增长率平均2.4%，续租资本支出季度为每平方英尺每年1.45美元，前9个月2.05美元 [9] - 季度内空置租赁6.1万平方英尺，前9个月27.4万平方英尺，预计第四季度有可观租赁量，2021年租赁势头强劲 [11] 开发业务 - 季度末有12栋共160万平方英尺建筑正在开发，已出租84%，季度内投入使用60万平方英尺，前9个月120万平方英尺 [11] - 预计年底前将投入使用超50万平方英尺且全部出租，全年总计近180万平方英尺，核心投资组合规模年内增长近10% [12] - 开发租赁管道增加20万平方英尺至240万平方英尺，约一半为美国政府和国防承包商，一半为数据中心外壳，预计全年开发租赁超100万平方英尺 [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 一半投资组合恢复到疫情前正常水平，40%利用率达到或超过50%，加权平均利用率为63%，仅10%投资组合利用率较低，日出勤率约20% [14] - 租金减免低于年化租金收入的1%，第二和第三季度租金收取率（未调整租金减免）超过99.5% [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2012 - 2017年执行战略重新分配计划，将资本从传统郊区办公物业转移到国防/信息技术战略地点开发资产，并降低杠杆以进入公共投资级债券市场，增强财务灵活性 [4] - 目前88%的租金来自支持美国政府国防活动及相关承包商的地点，业务受长期合同和政府资金驱动，与宏观经济活动无关 [5] - 未来计划通过在国防/信息技术地点进行低风险开发和稳健的物业管理来实现现金流增长 [5] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情期间公司运营受影响极小，多数租户员工需在公司物业内工作，业务任务无法远程执行 [13] - 公司有信心在2021年实现每股FFO增长3% - 6%，活跃开发管道、开发租赁管道的未来机会以及获取低成本资金的能力为2021年后的增长奠定基础 [24] 其他重要信息 - 9月发行4亿美元2.25%的无担保债券，2026年3月到期，交易获投资者积极响应，初始订单总额超30亿美元 [17][18] - 宣布对2021年6月到期的3亿美元3.7%债券进行要约收购，约40%被投标，剩余60%于10月19日赎回，明年到期债务仅余1200万美元 [18] - 9月19日终止2.25亿美元远期互换协议，成本为5310万美元，新发行债券的总成本约为2.7% [18] - 预计年底前完成出售两个数据中心外壳的合资企业权益和扩大现有合资企业的交易，筹集1.65亿美元股权资金 [19] - 因合资企业活动，将年底同店入住率指引从92.5% - 93.5%下调至92% - 92.5%，核心投资组合季度末入住率为94%，出租率为94.6%，预计年底入住率略有上升 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 数据中心合资企业出售的具体情况 - 公司将成立新合资企业，投入两个估值9000万美元的全资资产，预计获得超8000万美元；同时将现有50 - 50合资企业中投资者的权益增加到90%，预计筹集8500万美元，定价比去年更有利 [26][27][29] 问题2: 疫情后租赁费率等是否有变化 - 在公司活跃市场，业务一切照旧，未看到租户对租赁优惠的强烈需求或谈判姿态的变化 [31] 问题3: 空置租赁情况及与租户的讨论 - 疫情对公司的影响主要是时间上的延迟，经纪社区夏季停工导致租赁活动比率从正常的80%降至7月的近50%，目前已回升至80%以上，预计第四季度租赁情况良好，明年需求强劲 [34] 问题4: 开发租赁的细分情况 - 全年来看，预计80%的开发租赁来自数据中心外壳，需求遍布整个投资组合 [36] 问题5: 如何应对2021年近8%的滚动租赁 - 目前给出指引还为时尚早，但预计保留率在70%以上 [36] 问题6: 2021年FFO增长3% - 6%的具体因素 - 若DC - 6续租未达成，增长为3%；实现预期续租为中点；新增租赁量增加则为增长上限，影响范围涵盖整个投资组合 [37] 问题7: 2021年同店租赁利差情况 - 目前判断还为时尚早，预计租赁利差将保持在原有范围内 [38] 问题8: 波音和雷神削减办公空间对公司的影响 - 雷神在公司的业务主要是情报和太空活动等，未受商业航空放缓影响；波音大部分面积已续租，剩余部分业务与商业困境无关，公司认为不受影响 [41][42] 问题9: 选举对公司的影响 - 关注众议院军事委员会的行动，自2018年以来该委员会一直支持国防开支，民主党总统候选人的言论表明国防开支水平将维持，可能会更注重技术进步，对公司有利 [44] 问题10: 合资企业中GI是否仍参与 - 交易完成后再讨论具体细节 [46] 问题11: 国防承包商和政府机构的空间密集化趋势 - 目前未看到相关趋势，政府客户采用高密度配置，第三季度入驻的政府租户按疫情前的空间规划执行 [48][49] 问题12: DC - 6租户是否有购买空间的讨论 - 尚未有相关讨论，也没有迹象表明租户有此兴趣 [51] 问题13: 2021年3% - 6%的FFO增长指引是否考虑资产出售和融资 - 该指引已考虑2020年增加的1.65亿美元股权融资的影响，关于2021年的额外股权融资还在确定中 [53] 问题14: 2021年开发NOI贡献的预期范围 - 目前没有相关数据，已公布的是开发管道中部分项目的NOI贡献 [55] 问题15: COO招聘进展 - 过去一个季度一直在进行招聘流程，下次电话会议前会有公告 [57] 问题16: 开发管道项目时间线的变化情况 - 北弗吉尼亚政府园区的一栋建筑从2022年第二季度提前至2021年第四季度交付；4600 River Road项目已完工，但因当地电力公司迁移开关设备的时间问题，等待许可证，租户已准备好入驻 [60][62][63] 问题17: 未来3 - 5年投资组合的最优数据中心与办公物业比例及地理分布 - 数据中心和办公物业比例50 - 50较为合理，地理上对现有区域满意，数据中心市场需求强劲，暂无新的区域拓展计划 [66][67] 问题18: 未来几年开发收益率的方向及建筑成本降低对开发利润的影响 - 总体建筑成本未面临上行压力，疫情期间部分小部件有压力，公司通过夏季采购和完成开发实现了成本节约和收益率小幅提升，预计未来12个月价格稳定或有一定压力 [70]