财务数据和关键指标变化 - 第二季度每股FFO为0.51美元，超出指引上限0.01美元，主要因同店物业现金NOI增长1.7%，源于成本节约和递延R&M费用 [15] - 公司将全年同店物业现金NOI指引从-1%至持平上调至0.5%至1.5% [15] - 6月30日，核心投资组合出租率为94.7%，同店物业组合出租率为93.5%，较3月底分别下降50和60个基点 [16] - 公司有望实现每股FFO指引中值2.07美元，预计开发项目将为今年业绩增加2000万至2200万美元现金NOI [16] - 公司设立第三和第四季度每股FFO指引，中值分别为0.52美元和0.53美元 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：二季度完成近100万平方英尺的总租赁，上半年完成160万平方英尺；开发租赁业务强劲，二季度执行27.6万平方英尺的开发租赁，开发租赁管道增至210万平方英尺 [8][9] - 续租业务：二季度完成61.3万平方英尺的续租，续租率为76%；上半年完成110万平方英尺的续租，续租率为81%；公司将全年租户保留率指引从75% - 80%上调至80% - 85% [10] - 空置租赁业务：二季度受经纪关闭影响，租赁活动比率从2月底的75%降至7月初的约50%，完成7万平方英尺的空置租赁，为一季度的50% [11] - 开发业务：有190万平方英尺的项目正在开发，14个项目的预租率为84%；二季度投入使用41.2万平方英尺，出租率为97.5%；上半年投入使用64.2万平方英尺，出租率为99%；预计年底前再投入使用82万平方英尺，出租率为100%，全年投资约3.44亿美元 [12] - 数据中心业务：二季度DC - 6完成一份3.1兆瓦的新租约，出租率增至90.6%，与11.25兆瓦用户的续租进展顺利 [13] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2012年公司战略决策围绕美国高优先级国防和情报任务集中投资组合，以产生持久现金流，该战略价值在今年业绩中得以体现 [18] - 公司有190万平方英尺的在建项目，同时在开发租赁管道中寻求210万平方英尺的新机会，资产负债表保守，流动性充足，有望实现今年指引并在2021年实现FFO健康增长 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司运营受疫情相关关闭和限制的影响极小，建筑全面运营，租金收取率极高，开发需求强劲，租户保留率有望创20年新高，预计2021年FFO健康增长 [13] - 尽管二季度空置租赁的速度和规模受关闭影响，但不会影响今年业绩 [13] 其他重要信息 - 公司租户员工在1980万平方英尺的投资组合中仅出现41例确诊的COVID - 19病例，体现了运营团队和租户管理的质量 [7] - 租金收取受疫情关闭影响较小，二季度收取了99.9%的预期租金和99.2%的减免前租金，7月租金收取率也很高 [7] - 公司给予的租金减免总额低于年化租金收入的1%，约一半减免给予零售和便利设施租户以换取租约延期 [8] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 同店业务上半年增长3.3%，下半年平均下降50个基点，与更新后的同店范围中点有差异的原因 - 投资组合范围未变，二季度和三季度将支出约0.01美元的递延R&M费用，且上半年业绩仅受6721 Columbia Gateway Drive租户不续租影响2个月，下半年将受该影响 [22] 问题2: DC - 6租约续签的概率是否有变化 - 公司对续签非常有信心，因客户远程工作且协议技术要求高，流程耗时，但仍在推进 [27] 问题3: 从“强劲增长”到“健康增长”的语言变化是否有实质影响 - 语言变化是因原预计在三季度和四季度的租赁可能推迟到明年，反映了疫情下工作方式改变带来的时间不确定性，机会和租金流不变 [29] 问题4: Transamerica租户明年续租情况 - 该问题尚未确定，公司与租户合作并提供提前续租方案，租户在评估市场机会，近期租赁活动放缓，但公司对自身价值有信心 [31] 问题5: 不同选举情景对公司业务、国防支出和需求的影响 - 自2016年众议院转为民主党以来，众议院军事委员会对增加国防支出的投票率极高，且常建议比总统要求更高的支出；拜登长期参与国会，了解国家威胁和国防再投资需求，预计不会有影响 [33] 问题6: 即使国防支出回调，现有需求管道能维持多久 - 2020财年预算去年秋季获批，需求将持续到年底和2021年初；2021财年预算可能在11月或12月以持续决议方式获批，之后12 - 24个月仍有需求 [35] 问题7: Boeing和Booz Allen租约情况 - 预计Boeing的3栋建筑中1栋续租，另外2栋将按10年方案（5年固定+5次1年续租）续租；对Booz Allen续租也有很高信心 [37][39] 问题8: 租赁业务逐渐复苏是普遍情况还是特定空间推迟签约 - 是普遍情况，因疫情下规划空间、审批方案、纳入租约文件、谈判和执行流程耗时更长，若持续，部分原计划在三季度和四季度完成的进展可能推迟一个季度 [42] 问题9: 开发租赁管道中210万平方英尺机会的地理位置和租户类型 - 大致45% - 50%为数据中心外壳，其余为美国政府或国防承包商，公司还有大量相关对话，对开发业务健康发展有信心 [44] 问题10: 2020年7000万 - 9000万美元的处置和/或股权发行方式及时间 - 公司继续专注通过数据中心外壳的额外合资企业筹集股权，因该产品在当前经济环境下被视为有弹性的现金流来源；预计在本季度末或四季度初完成 [46][47] 问题11: 非数据中心办公用户是否有改变空间布局、人均利用率等需求 - 210万平方英尺中的部分对话尚处于初步阶段，不清楚使用情况；二季度完成的交易基本规划未变，施工规格与疫情前谈判时相同 [49] 问题12: 二季度租户保留率好于预期的原因 - 无特殊原因，可能是一些交易的时间安排在二季度而非三季度，全年来看，与明年续租和到期相关的活动将在今年执行 [51] 问题13: 11.25兆瓦租户现有租约到期日 - 租约已于当天到期，在达成新租约前，租约将按现有租金递增条款继续执行 [52][54] 问题14: 公司对11.25兆瓦租户的权利及确定性需求 - 双方都有终止租约的通知权，但目前已过该阶段，正在按租户全球新标准制定文件，比典型续租复杂 [56] 问题15: 与公司合作的租户与北弗吉尼亚开发商的关系及对公司业务的影响 - 公司与租户的对话未涉及该开发商及相关报道，且公司与该租户的合作管道依然健康 [58][59] 问题16: 每股收益指引上调是否与资产出售收益可能性增加有关 - 无关，是因年初对折旧费用估计较为保守，现使其与前6个月实际金额相符 [61] 问题17: 本季度Redstone开发预算变化的原因及对收益率的影响 - 是阿拉巴马州租户装修工作收尾时费用调整所致，超出租户装修的费用将由租户一次性支付或在租金中摊销；公司通过降低施工成本提高了几栋建筑的收益率 [63] 问题18: 现有数据中心外壳资产扩张的增量回报 - 回报与公司与该客户的开发项目一致，有2.25%的现金收益率和租金递增 [64] 问题19: DC - 6租约延迟是否因客户近期调整要求 - 主要是因客户远程工作，且将其规格纳入租约文件复杂，双方沟通和谐，公司有信心 [65] 问题20: 公司是否有在马里兰、弗吉尼亚、华盛顿特区走廊以外市场扩张的计划 - 公司一直关注市场，若能满足优先任务客户需求会跟进，但未来几年预计不会发生，公司将坚持现有业务计划，目前有充足机会为股东创造价值 [68] 问题21: 是否有计划中的基地调整和关闭（BRAC） - 目前没有计划，也没有相关进一步的有效对话 [70] 问题22: 公司建筑的实际入住率、疫情传播情况及对未来产品需求的影响 - 无每日入住率数据，区域办公室入住率低，国防/IT部分区域高，租户采用轮班制保持社交距离；疫情病例多为单栋建筑的单个案例；未来可能因社交距离需求增加对公司产品的需求 [72][73][75] 问题23: 进入2021年应关注的因素 - 主要关注空置租赁、开发租赁和11.25兆瓦租约续签 [77][78]