财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后每股FFO为0.51美元，超出指引上限0.02美元，业绩包含与采用新CECL会计准则相关的0.01美元费用，表现超预期主要因极温和冬季和无降雪带来的成本节约 [17] - 同物业现金NOI增长5%，因低天气相关成本驱动 [6] - 4月租金收款率达97.4%，排除租户减免后为98.7%，租户减免占年化租金现金收入不到0.5%，若满足更多已知请求则不到0.75% [18] - 全年指导中点下调0.01美元至2.07美元，二季度调整后每股FFO指导中点为0.49美元 [19] - 年末同物业入住率预测下调50个基点，新中点为93% [20] - 同物业现金NOI全年预测下调125个基点，预计全年持平至增长1%，二季度同物业现金NOI较2019年二季度将下降1.5% - 3% [20] - 全年续租率提高5%，新范围为75% - 80%，预计现金租金将下降1% - 3% [21] - 全年开发投资预测中点略降至32500万美元，一季度已投资约1亿美元 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 一季度完成63.1万平方英尺租赁，包括48.8万平方英尺续租，约占年度到期租约的三分之一，续租率达89%，GAAP基础上租金上涨11%，现金基础上下降1% [7] - 一季度空置租赁强劲，租赁14.3万平方英尺，较去年一季度增长13% [8] 开发业务 - 一季度将23万平方英尺100%出租的开发项目投入使用，目前活跃开发项目总计220万平方英尺，当前出租率78%，美国政府新租约交付后将达86% [10] - 预计今年剩余时间将再交付120万平方英尺98%出租的空间，2021年至少交付70万平方英尺高出租率的开发项目 [16] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于国防/IT相关物业，需求与国防开支相关，不受一般经济周期影响，租户多为美国政府和国防承包商，业务受疫情影响较小 [23] - 计划通过开发和续租租赁实现增长，目标是完成100万平方英尺的新开发租赁 [16] - 考虑通过ATM或合资结构筹集约8000万美元资本支持开发投资 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情对公司业务影响极小，运营效率未变，实施的疫情运营协议和业务连续性计划使运营无缝进行，无员工确诊，系统支持远程工作，物业保持运营，租户员工感染率低 [11] - 新租约谈判和讨论在继续推进，但因远程工作流程耗时更长，新空间展示活动受影响，预计部分交易将推迟到三季度或四季度 [11][12] - 开发活动未受疫情和劳动力隔离影响，虽有轻微交付延迟或中断但已解决或替换供应商以维持进度 [13] - 公司有信心实现FFO增长，2021年将实现强劲增长，因开发项目将增加收入 [16][24] 其他重要信息 - 公司为当地餐饮租户提供一季度免租以换取延长租约期限，目前此类让步占年收入的0.13%；为受社交距离影响的租户提供最多三个月租金延期支付，此类租金让步占年化租金的0.35%，目前总让步接近0.5%，若满足所有未决请求，对年化租金的影响约为0.75% [14][15] - 公司预计2021财年国防预算将再增加2% - 3%，但需在夏季确定，且国会关闭使进程放缓 [71] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 政府新空间规划是否会延长，交易达成时间是否会受影响 - 新租赁可能会延迟一两个季度，远程工作使谈判过程变长，空间规划和审批流程更耗时，但开发项目大多不受影响 [27] 问题2: 数据中心是否仍作为股权来源，买家群体和需求有无变化 - 公司年初打算筹集约8000万美元资本支持开发投资，考虑ATM或合资结构，目前仍保留选择权，数据中心合资仍有吸引力 [29] 问题3: 2021年公司增长预期是否提高，增长构成和疫情风险如何 - 增长预期未提高，但更有信心，关键是完成DC - 6续租，今年至明年将投入使用的高出租率开发项目将增加收入 [32] 问题4: DC - 6续租谈判进展如何 - 谈判进展顺利，正在处理相关文件 [33] 问题5: 未100%出租的开发项目租赁谈判进展如何 - 各项目有不同进展，部分项目接近100%出租，部分项目有租户在谈判，2100 L项目受疫情影响活动迟缓 [35] 问题6: 巴尔的摩传统办公室租户4月租金支付情况及后续担忧 - 租金收款率高，尊重租户业务不讨论个别情况，预计租户会支付租金并表现良好，租户涉及医疗、法律、保险等行业 [37] 问题7: 数据中心合资销售定价有无变化 - 市场信息不足，预计定价不会变化，数据中心因现金流稳定受投资者青睐 [40] 问题8: 考虑市场波动，公司对股权融资的接受水平有无变化 - 无变化，公司过去表明接近资产净值时发行股权仍可创造价值，但目前股价不合适 [43] 问题9: 为何不更保守调整指导 - 公司已对可能受影响的方面设置大量应急措施，仍符合指导，下调0.01美元是为应对意外情况 [46] 问题10: 同店数据下降幅度与入住率、保留率和租金利差变化不匹配的原因 - 变化还包括停车收入等非租户相关租金储备以及租金减免的影响，主要影响二季度现金NOI [48] 问题11: 公司如何看待开发项目的需求和市场风险 - 目前在建的投机性建筑较少，有需求才会建设，预计在Redstone Gateway的安全园区完成租约，有政府用户需求才会推进政府大楼建设 [50] 问题12: 能否跟踪非区域和数据中心业务设施的利用率 - 公司每周跟踪，25%的建筑出勤无变化，50%出勤略有下降，25%出勤显著下降，区域办公室是最后25%的重要组成部分 [53][55] 问题13: 疫情前和现在非开发租赁管道情况如何 - 整体空置管道水平与2月危机前报告时相同，调整已获租约后，租户寻求空间量占空置量的75%，有超60个交易在推进 [57] 问题14: DC - 6的3.1兆瓦租约是否回填已空置或今年将空置的空间 - 除0.75兆瓦将于7月1日收回外，其余在一季度末已空置 [59] 问题15: 停车收入的风险金额是多少 - 全年停车收入约550万美元，主要在巴尔的摩市区等地，部分收入有下降，正在为临时部分收入设置储备 [61] 问题16: 是否担心大楼内人员感染病毒 - 不担心，政府合同的安全工作必须在办公室完成，政府和承包商有人员轮换安排，公司员工渴望回到办公室 [64] 问题17: 租户是否参与抗击疫情的军事活动 - 无相关信息 [65] 问题18: 是否在考虑替换Paul - 正在列举候选人，但因人员无法旅行，面试活动将推迟到夏季 [68] 问题19: 从长远看，国防预算前景如何，疫情有何影响 - 只能看到一年情况，2021财年国防预算讨论预计增加2% - 3%，需夏季确定，国会关闭使进程放缓，预计不会大幅削减国防开支 [71] 问题20: 当前环境下建筑成本和土地价值有何变化 - 目前多数项目已签订合同，预计疫情后开发活动可能减少，可能形成买方市场，但现在判断还早 [74] 问题21: 对股息有何想法 - 公司喜欢当前股息水平，希望收益率更低，认为保留多余资本投入开发为股东创造价值更好 [79] 问题22: 除租户使用方式外，公司对建筑运营有何改变想法，是否纳入未来开发 - 主要加强了对触摸点的清洁频率，机械系统升级意义不大，目前不认为是风险 [82] 问题23: 是否考虑Huntsville的资产交易，与公司资产相比如何 - 不感兴趣，公司资产在位置、配套设施和建筑年代上更具优势 [84][86] 问题24: 空间利用、清洁协议变化对运营费用有何影响 - 清洁成本影响不大，未来公司可能因疫情增加租赁空间以分散人员，但不确定 [90] 问题25: 承包商和政府采用低密度环境的可能性如何 - 目前难以判断，邀请两季度后再讨论 [92] 问题26: 疫情对数据中心租户业务和空间需求有无影响 - 未发现有影响，公司与租户有长期开发计划，持续沟通以满足其需求 [94] 问题27: Colombia Gateway剩余空间的租赁兴趣和回填延迟情况 - 预计延迟一到两个季度，有多个租户有兴趣，规模较小，6、7月情况会好转 [96]