财务数据和关键指标变化 - 第一季度经调整的可比FFO为每股0.65美元，去年第一季度为0.77美元，减少0.12美元，主要受COVID停工影响，酒店宾夕法尼亚州的业绩因永久关闭酒店而转为不可比 [12] - 第一季度整体租金收取率为96%，办公室租金收取率为97%，零售租金收取率为90%，4月收取率与第一季度持平 [14] - 第一季度剔除可变业务后，核心纽约办公室业务的同店现金NOI实际增长3.9%，芝加哥和旧金山的办公室业务整体增长1.9%，零售同店数据下降，但整体零售NOI环比持平 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 第一季度完成12笔办公室租赁，总面积20.8万平方英尺，目前正在洽谈30万平方英尺的租赁，其中20万平方英尺是与新租户的合作，还有140万平方英尺的潜在项目储备 [18] - 2021年和2022年办公室到期面积较少，每年滚动面积不到5% [19] - 芝加哥第一季度完成8.5万平方英尺的租赁，包括4.5万平方英尺的办公室续租和18笔展厅交易，总面积4万平方英尺，目前有9万平方英尺的续租谈判和50万平方英尺的潜在项目储备，10月将重启贸易展览业务 [21] - 旧金山555 California大楼4月与KKR完成5万平方英尺的续租，目前入住率为98%，2023年前到期面积极少 [21] 零售业务 - 第一季度完成11笔零售租赁，总面积4.6万平方英尺，包括129 Avenue of the Americas的两笔长期续租和650 Madison Avenue与Tod's的7年续约 [22] - 法拉利广场的租赁需求仍然强劲，正在与租户谈判以填补剩余空间 [23] 各个市场数据和关键指标变化 办公室租赁市场 - 过去60天办公室租赁市场状况有所改善，活动节奏加快，电话咨询、参观量、提案和租赁签约数量均有所增加，优质物业的需求趋势加速 [16] - 与2020年相比，租赁成交量有所增加，第一季度是自2019年第四季度以来活动最多的一个季度，大部分活动集中在中城 [17] - 各子市场的可用面积仍然较高，但令人鼓舞的是，转租面积最近有所下降，约60万平方英尺的转租空间被占用者重新占用 [17] 零售租赁市场 - 纽约市的零售租赁开始从停滞期进入活跃期，成功和繁荣的零售商正在寻找机会，所有当前的租赁活动都非常注重价格 [22] - 第五大道和时代广场等以游客为主的高租金市场活动最少，零售商仍在观望，直到有更多游客返回的明确信号 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 全力推进宾夕法尼亚区项目，预计该项目将取得成功，将PENN1和PENN2的价格定在低于西侧邻居的水平，随着项目的推进，预计租金将大幅上涨 [8][9] - 计划在疫情消退和城市恢复正常活动后实现显著增长，包括节省成本、恢复可变业务、法拉利大楼全面投入使用、交付PENN1和PENN2以及降低利息成本 [16] - 考虑推出跟踪股票，将宾夕法尼亚区项目与核心资产分离，以吸引投资者，该项目具有独特的地理位置和发展潜力 [41][42] - 关注非办公室资产的机会，如将部分资产改造成工作室或用于游戏行业，但这些机会目前仍处于初期阶段，难以预测其规模 [93][96] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对纽约市的未来持乐观态度，认为随着夏季和初秋的到来，纽约将重新开放并恢复正常，租户渴望将员工带回办公室，办公室工作将成为疫情后公司和员工的首选工作模式 [9] - 相信经济将迎来繁荣，政府的刺激措施将推动纽约市的经济发展，金融、科技、医疗和零售等行业正在蓬勃发展，消费者的需求也在释放 [10] - 主要科技公司计划继续扩大在纽约的办公空间，纽约的人才库具有竞争力，公司认为自己在这方面具有优势 [10] 其他重要信息 - 4月12日提交了2020年ESG报告，公司在ESG方面继续发挥领导作用，并获得了许多奖项和认可 [11] - 房地产融资市场持续改善，CMBS市场开放，银行开始为优质办公室提供贷款，利差和综合利率具有吸引力，公司可能会逐渐转向无担保和有担保债务的平衡策略 [23] - 公司目前的流动性为39.4亿美元，包括17.6亿美元的现金和受限现金以及21.8亿美元未使用的27.5亿美元循环信贷额度 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 租赁条款（TI、免租期、租赁期限）的情况如何？ - 租赁期限方面，看到很多长期租赁承诺，如本季度与825 7th的学校签订了30年的租赁协议；TIs和免租期有所提高，但目前已经稳定 [26] 问题: 如果以超过10亿美元的规模对555 California进行再融资，如何考虑多余资金的用途？ - 公司目前不会对该交易发表评论 [28] 问题: 宾夕法尼亚区租户的洽谈进展如何，关闭酒店是否推动了更大规模的重建决策？ - PENN1的租赁活动非常活跃，正在展示PENN2项目，PENN15的计划也开始引起关注，关闭酒店带来了更多的咨询和洽谈 [31][32] 问题: 纽约市办公室入住率或空置率是否已触底？ - 公司认为已经接近底部，一些经纪公司也建议客户现在进入市场，预计未来六个月市场将从租户市场转向房东市场 [34][35] 问题: 公司投资组合目前的租赁提案、预计签约情况以及街道零售业务的流量如何？ - 办公室租赁活动大幅增加，有超过30万平方英尺的租赁正在谈判，140万平方英尺的交易正在讨论中，建筑物的利用率也在每周上升，大多数租户计划在6月至劳动节期间返回；零售业务的洽谈也大幅增加，聪明的零售商正在寻找机会 [38][39] 问题: 跟踪股票的时间安排、是否计划通过其筹集资金以及是否会将宾夕法尼亚区重建的财务数据从Vornado中剥离？ - 公司正在努力推进跟踪股票项目，目标是在年底前完成，但目前不适合透露更多细节，该项目旨在让投资者能够投资宾夕法尼亚区的独特项目 [41][42] 问题: 是否考虑将曼哈顿购物中心的JCPenney空间或宾夕法尼亚区的资产改造成工作室？ - 公司收到了来自音响舞台业务或需要音响舞台的实体的咨询，有资产可以满足这些需求，但目前没有具体计划 [51][52] 问题: 与宾夕法尼亚车站相比，350 Park Avenue的开发前景如何，如何平衡两者的租户吸引策略？ - 350 Park Avenue是一个优质资产，但拆除重建需要巨大的资金投入和高租金回报，更有可能的结果是先出租现有建筑，同时保留重建的选择权，公司将重点放在宾夕法尼亚车站区的开发上 [56][57] 问题: 主要科技公司在纽约市扩大办公空间的具体情况如何？ - 公司不会透露与客户的机密对话，但可以确认科技公司对纽约市非常感兴趣，纽约是他们的重要据点，员工喜欢纽约，这里有多样化的劳动力，公司认为自己在这方面具有优势 [60][61] 问题: 140万平方英尺的潜在项目储备中，成长型科技租户和升级搬迁租户的比例如何？ - 潜在项目储备的行业分布非常多样化，包括续约、新租户活动和扩张等，目前金融租户最为活跃，但公司不愿意透露具体的续约比例 [66][67] 问题: 拜登计划对纽约市的好处以及市长竞选的风险和回报如何考虑？ - 拜登的政策和参议院多数党领袖来自纽约将为纽约带来大量的财政刺激，有助于弥补城市和州的预算赤字；市长竞选的关键在于候选人是否关注生活质量、就业增长、商业友好和公平等问题，公司希望选出一位合格的市长 [73][75] 问题: 如何看待纽约地区的增值机会？ - 公司对纽约市非常乐观，但目前没有发现独特的增值机会，认为投资宾夕法尼亚区是最好的机会 [80][81] 问题: 第五大道的街道零售空置情况以及租金水平如何吸引零售商？ - 这是一个市场周期，目前一些有商业头脑的租户开始吸收优质空间，预计未来市场将发生变化，租金将上涨 [83][85] 问题: Facebook租赁的GAAP贡献以及未来6 - 12个月的增长情况如何？ - 公司不会透露Facebook租赁的财务细节，但表示对合作关系非常满意，该租赁是在疫情期间签订的，具有重要意义 [87] 问题: 办公室租赁优惠是否稳定，是指维持当前水平还是恢复到疫情前水平？ - 目前是指在疫情期间稳定，尚未恢复到疫情前水平，市场收紧后优惠将减少 [90] 问题: PENN 1的地面租赁有何更新？ - 暂无更新 [91] 问题: 非办公室资产（如工作室、游戏等）在公司整体中的占比和潜力如何？ - 这些都是新兴想法，难以预测其规模，但公司会关注这些机会，以最大化资产价值 [93][96] 问题: 鉴于财政担忧，是否有可能在宾夕法尼亚车站周围获得更多的开发密度？ - 州经济发展委员会提出了一项通用积极计划，旨在为宾夕法尼亚车站周围的资产提供更多密度，该计划正在进行社区咨询等程序 [99] 问题: 如何看待在宾夕法尼亚车站地区投入大量资金，同时面临税收和商业环境的挑战？ - 纽约市将始终是商业中心，虽然一些高收入者可能会离开，但纽约的核心人才仍然会留在当地，公司对纽约市的未来充满信心 [103][105] 问题: 纽约市GDP占比下降，经济增长落后于其他地区，这对公司有何风险？ - 纽约市的增长速度可能不如一些较小的地区，但并没有收缩，公司仍然认为市场对其产品有需求 [107]