财务数据和关键指标变化 - 二季度调整后每股运营资金（FFO）为0.55美元，去年同期为0.91美元，减少0.36美元 [17] - 二季度租金减免300万美元，未收租金4800万美元，其中2100万美元已延期支付，900万美元已计提为不可收回准备金，这1200万美元降低了FFO、调整后FFO和现金基础净营业收入（NOI）等指标 [92] - 纽约市本季度现金同店NOI下降6% [91] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 二季度办公租金收取率为93%，包含已同意的租金延期支付则为98% [12] - 截至季度末，纽约办公入住率为96.4% [20] 零售业务 - 二季度零售租金收取率为70%，包含已同意的租金延期支付则为78% [12] - 截至季度末，纽约零售入住率为83.6%，主要因J.C. Penney破产导致入住率下降 [20][79] 可变业务 - 包括宾夕法尼亚酒店、BMS以及清洁、标识和贸易展览等可变业务，本季度收入按预期每月下降900万美元，季度总计下降2700万美元 [19] 各个市场数据和关键指标变化 租赁市场 - 由于疫情发展的不确定性，三个市场的新租赁活动有限，多数公司持观望态度 [21] - 绝大多数办公租户选择续租，而非搬迁并投入资金装修新空间 [21] 资本市场 - 过去几个月资本市场基本停滞，目前房地产融资市场开始复苏，但贷款人仍处于应对模式，对融资项目高度挑剔，利差扩大，条款更保守 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划将1000万平方英尺的宾夕法尼亚区物业重新开发，使其成为纽约的核心地段 [9] - 公司正在对555 California Street和1290这两处优质资产进行再融资或出售等资本重组操作，以获取资金用于更有优势的投资机会 [11] - 公司认为未来12 - 18个月将成为借款人市场，利率将处于历史低位，这将使长期租赁资产的收益率对投资者更具吸引力 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管疫情带来挑战，但纽约市作为商业中心的地位依然稳固，拥有无限的高素质劳动力资源，未来仍将是企业的首选之地 [8] - 零售行业面临困境，危机加速了实力较弱和资金不足的零售商的淘汰，但优质零售地段最终将生存并繁荣，不过需要时间恢复 [23] - 随着疫情的缓解，办公室的文化、生产力、协作、创新和人才聚集功能将重新凸显，远程办公不会完全取代办公室工作 [16] 其他重要信息 - 公司与Facebook签订了73万平方英尺的租约，这是公司与Facebook长期合作关系的进一步拓展，也验证了曼哈顿西区的发展潜力 [7][9] - 220 Central Park South住宅项目销售情况良好，截至7月已成交67套，净收入24.2亿美元，预计今年剩余时间还将带来4.96亿美元的净收入，为公司提供了强大的资金流动性 [9][10] - 公司将股息调整为每季度0.53美元，以反映公司的应税收益，确保资产负债表、财务实力和资金流动性 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: Facebook租约的经济情况在过去九个月有何变化 - 该租约是一个具有里程碑意义的交易，双方在整个谈判过程中都坚定地致力于达成协议，交易符合公司最初的承保范围，虽因环境因素在最后有一些小的让步，但仍在可控范围内 [30][32] - 公司有不透露与客户业务条款细节的政策，相关信息将在年底的10 - K报告中进行更新披露 [31][32] 问题2: J.C. Penney店铺的再开发可能性及时间安排 - J.C. Penney店铺的位置优越，有可能用于零售或最后一英里配送中心，但再出租过程可能会很漫长 [35][36] 问题3: 从Vornado的角度如何看待当前投资时机，是否会更积极地拆除宾夕法尼亚酒店以布局下一个周期 - 公司资产负债表状况良好，资金流动性充足，有能力进行开发项目和把握市场机会 [38][40] - 宾夕法尼亚酒店是优质的开发地块，但在当前市场环境下，公司可能会寻找以低于成本价收购优质资产的机会 [39][40] 问题4: 对纽约市复苏的信心来源 - 纽约市是世界城市，拥有庞大的基础设施、文化资源和人才储备，尽管面临一些问题，但最终将恢复繁荣 [45][47] - 许多全球领先的大公司正在重新确认对纽约的承诺，表明纽约对企业的吸引力依然存在 [48][49] 问题5: Facebook租约对770 Broadway的影响及长期计划 - Farley租约与770 Broadway租约无关，Facebook很喜欢770 Broadway，并正在扩建楼层 [50] - Facebook与公司就扩大在770 Broadway的租赁面积进行了讨论，相关对话仍在继续 [51] 问题6: 关于PENN2的需求情况 - 公司网站上有PENN2的详细规划和效果图，该项目将与PENN1形成一个1200多万平方英尺的园区，是稀缺且有价值的资产 [53] - 开发计划需要约三年时间，公司计划在一年后开始租赁，目前市场对该项目的设计反响良好 [54][55] 问题7: 出售555和1290两座建筑的考虑及政治风险 - 公司不考虑所谓的政治风险，这两座建筑的决策由公司主导 [62] - 公司有多种选择，目标是从成熟建筑中提取资金，用于更有优势的投资机会 [62][63] 问题8: 街道零售减值对优先股的影响 - 优先股最初是高级抵押贷款租户的代理，位于合资企业中七项资产中的五项，处于第一留置权地位，资产价值仍高于优先股 [66][67] - 优先股可以在未来某个时间全部或部分赎回，公司认为随着市场的稳定和复苏，优先股仍具有价值 [68][69] 问题9: Farley的收益率下降原因 - 收益率若下降也只是轻微下降，该资产仍在公司的承保范围内，公司不对此进行评论 [71] 问题10: 本季度17.4万平方英尺租约的租金确定情况及Facebook租约是否有相同选择权 - 17.4万平方英尺的租约是与一个租户签订的五年续租选择权，租金将在2021年秋季根据市场情况确定，且不低于当前租金 [74][76] - Facebook租约有固定租金，没有此类选择权 [73] 问题11: 零售入住率从90%以上降至80%以下的原因及未来12 - 18个月街道零售租户续约情况和NOI指导 - 主要是J.C. Penney破产导致入住率下降，具体细节公司财务团队将线下提供 [79] - 公司不提供相关指导，也没有披露未来18个月到期的具体租户名单 [81][82] 问题12: 对未来五年曼哈顿租赁结构、联合办公以及大公司选址的看法 - 曼哈顿的市场格局正在发生变化，传统商业区逐渐成为金融中心，新的西区和切尔西地区成为创意中心 [87] - 为吸引年轻、有创造力的劳动力，许多公司正在考虑从传统位置迁至南区和西区 [88] 问题13: 纽约市本季度现金同店NOI下降6%的原因及租金延期支付对NOI的影响 - 未收租金、租金减免、坏账准备金以及可变业务收入下降是导致NOI下降的主要原因 [92][94] - 租金延期支付在现金基础FFO中视为已收现金，但减值和减免不计入 [93] 问题14: Facebook租约是否对770 Broadway现有租约进行了更改 - 没有对770 Broadway现有租约进行更改 [97] 问题15: 555和1290的再融资路径选择及1290的再融资收益情况 - 公司正在评估各种金融机会，将选择对股东最有利的方案 [101][102] - 555 California Street目前的贷款价值比很低，再融资收益可能很可观；而1290的现有贷款较为合理，再融资收益不如555 [104] 问题16: 追踪股票在公司战略优先级中的位置 - 追踪股票仍在考虑范围内，其目的是将公司的不同业务板块分离，让投资者有更多选择 [106] - 但在当前金融危机和健康危机的背景下，可能不是推出的最佳时机 [106] 问题17: 本季度租赁业务中租户使用情况和多元化趋势是否有明显变化 - 目前租户对于长期的空间使用规划尚不明确，多数处于观望状态 [108][109] - 从已完成的交易来看，租户在空间利用方面尚未出现明显变化，但长期来看，健康和 wellness 趋势可能会使空间密度的增长趋于平稳甚至逆转 [109][111] 问题18: 10 - Q报告中街道零售减值评估采用4.5%的资本化率是市场代理还是会计处理 - 对于优质资产，这一资本化率是合理的，部分是基于会计处理方法得出，但也反映了长期的价值评估 [113]