财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后FFO为每股0.72美元，去年同期为0.79美元 [18] - 第一季度现金基础同店NOI表现：纽约办公室增长2.1%，街头零售下降1.9%，theMART下降11.8%（排除贸易展为正2%），555 California Street增长3.7% [18] - 纽约办公室季度末入住率为96.9%，本季度租赁31.1万平方英尺办公空间，初始租金为每平方英尺90.47美元 [18] - 纽约零售季度末入住率为94.9%，本季度租赁1.5万平方英尺零售空间，初始租金为每平方英尺416.36美元 [19] - theMART季度末入住率为91.9%，本季度租赁23.1万平方英尺，初始租金为每平方英尺47.31美元 [20] - 555 California Street季度末入住率为99.8%，本季度租赁6000平方英尺单元，初始租金为每平方英尺117美元 [20] - 第一季度非可比项目主要包括2.2亿美元中央公园南单元收盘的5990万美元税后净收益，部分被房地产基金的5620万美元减记份额和730万美元贷款应收款信用损失抵消 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 酒店业务：宾夕法尼亚酒店关闭，预计每月平均收入减少 [11] - 贸易展业务：theMART的贸易展取消，收入减少 [11] - 清洁服务业务：BMS清洁服务收入减少 [11] - 车库业务：车库收入减少 [11] - 第三方招牌租赁业务：第三方招牌租赁收入减少 [11] - 租赁业务：4月收取90%的办公室租金和53%的零售租金，合计83%；5月前四天收取53%的办公室和零售租金，略高于4月前四天 [12][13] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约办公室市场：入住率96.9%，租赁活动放缓，但已有租赁管道项目仍在推进，共计170万平方英尺 [18][20] - 纽约零售市场：入住率94.9%，租赁活动受疫情影响 [19] - theMART市场：入住率91.9%，受贸易展取消影响收入下降 [20] - 555 California Street市场：入住率99.8%，租赁活动正常 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略：继续推进宾夕法尼亚区、法利、PENN1和PENN2的重建和资本计划，这些项目无债务，由公司资产负债表和2.2亿美元中央公园南收盘收益资助 [15][16] - 发展方向：关注外部增长机会，寻找有价值的投资项目，但优先考虑纽约市场 [29][42] - 行业竞争：预计市场将出现更多困境和干扰，公司有机会以合理价格收购资产 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：当前处于几乎全面停工状态，生活和商业受到严重影响，未来不确定 [8] - 未来前景：短期内租赁活动将受到挑战，但相信疫情结束后公司业务将反弹，法利、PENN1和PENN2将带来大量收益 [22] 其他重要信息 - 公司采取措施减少开支和保留现金，包括临时休假1800名员工、推迟1.25亿美元资本项目、暂时关闭宾夕法尼亚酒店、高管减薪和董事会放弃现金津贴 [10] - 公司当前流动性为34亿美元，包括17亿美元现金和受限现金以及17亿美元未动用的27.5亿美元循环信贷额度，预计还将从2.2亿美元中央公园南收盘获得7.5亿美元 [14] - 公司董事会宣布定期季度股息为每股0.60美元，将于5月22日支付，今年已支付2.52亿美元股息 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 何时是购买时机及资本可用性 - 公司认为当前市场环境变化带来了购买机会，公司有财务能力参与，但无法预测具体投资方向 [29] - 公司认为资产负债表状况良好，内部资本需求已得到充分资助，且有能力获得外部资本 [32][33] 问题: 投资范围 - 公司将寻找符合自身技能的有价值投资，不一定局限于纽约市，但优先考虑纽约市场 [35][42] 问题: 资本投资与公司自身投资的平衡 - 公司认为回购股票会削弱资本能力，投资新项目对净资产价值的增值作用大于回购股票 [39][40] 问题: 宾夕法尼亚广场和法利的租赁活动 - 一个大型租户处于暂停状态，等待业务开放；另一个大型租户的对话正在积极推进 [45][46] 问题: 非办公和零售收入的恢复情况 - 清洁服务和车库收入将随租户返回而恢复，贸易展可能错过今年，但明年会恢复 [49] 问题: 220中央公园南和零售优先股的风险 - 公司预计220中央公园南剩余的约7.5亿美元收盘将按计划进行，零售优先股是公司账面上的流动资产，未计划出售或用于增加资本 [54][55] 问题: 租户重新开放办公室的关键因素 - 租户认为这是一个物理和心理问题，预计初期返回率为10% - 20%，并逐渐增加，人们可能会减少使用公共交通 [58] 问题: 酒店宾夕法尼亚和曼哈顿购物中心的处理 - 酒店宾夕法尼亚可能不再重新开放，但不确定；曼哈顿购物中心因有办公楼，无法拆除零售部分，开发计划中酒店宾夕法尼亚将先拆除 [65][66] 问题: 纽约政治环境对其弹性的影响 - 公司认为政治环境重要但非决定性因素，纽约的基础设施和弹性依然出色 [68] 问题: 在家工作对办公市场的影响 - 公司认为传统办公室在社交、协作和创造力方面具有优势，在家工作只是一种趋势，不会对办公市场需求和价值产生重大影响 [71][72] 问题: 街头零售的定价能力和租金走势 - 公司认为零售市场存在过剩空间，短期内租金将下降，中期内优质物业将有调整，核心市场难以回到三年前的峰值价格 [75][76] 问题: 5月租金收取情况 - 5月租金收取平均为53%，其中零售约20%，办公室约60%，略高于4月 [79] 问题: 租户租赁和续约决策 - 未来六个月市场新租赁决策将减少，续约将继续进行，人们需要时间确定所需空间 [81][83] 问题: 街头零售的消费者心理变化 - 公司认为街头零售将比其他实体零售形式更具弹性，消费者可能在疫情结束后有购物需求 [86][88] 问题: 租户密度和租金回报的关系 - 公司认为长期来看租户对空间的使用不会发生根本性变化，最终会回到类似以前的状态 [91][92] 问题: 零售合资企业的现金流分配 - 目前合资企业有足够现金支付优先股，若现金收取下降，优先股优先获得收入，且不同工具的现金可汇总 [94][95] 问题: 新开发项目的设计变更和成本 - 公司认为建筑设计具有前瞻性，无需进行重大变更，目前正在考虑一些新技术，成本相对较低 [96][97] 问题: 长期租户信用质量和储备余额 - 公司预计部分租户可能会失败，但无法量化，将在发布财务报表时公布债务储备情况 [102][103] 问题: WeWork的业务前景 - 公司认为WeWork的生存取决于软银的资金支持，其业务模式存在挑战，但短期租赁和工作文化等方面的创新可能会保留 [107][109] 问题: 350公园的重建规模、范围和时间 - 公司有能力拆除现有57万平方英尺的办公楼，建造100万平方英尺或与邻居联合建造170 - 180万平方英尺的新办公楼，预计未来三年有机会实施 [112][114] 问题: 第一季度现金NOI的下降情况 - 公司预计可变业务（酒店、贸易展、停车、招牌）每月减少900万美元收入，这是一次性影响，经济开放后将恢复 [119][120] 问题: 今年剩余时间的股息计划 - 公司已支付前两个季度的股息，第三和第四季度股息将根据经济、市场条件和应税收入进行评估 [122][123] 问题: 投资机会的经济标准 - 公司认为目前处于收购周期早期，寻找以低于重置成本的价格购买高质量资产的机会，目前主要是会计因素导致资本回报率和内部收益率调整 [129][130] 问题: 纽约市财政状况对房东的影响 - 公司认为政府财政状况不佳，可能需要联邦政府救助，不确定是否会有重新分区、增加空气权等情况，预计变化需要时间 [134][138] 问题: 开发项目的现金收益率预期 - 公司预计开发项目的现金收益率将按计划实现，但需根据租赁情况和租金调整预测 [140] 问题: 明年到期债务的处理 - 公司正在进行债务再融资和延期工作，认为当前借款成本有吸引力，对优质资产的债务再融资有信心 [143]