财务数据和关键指标变化 - 2018年全年收入增长超70%，调整后EBITDA增长超100%，第四季度调整后EBITDA利润率达40%，较2017年第四季度提高近10个百分点 [7] - 2018年第四季度服务收入增长10.2%，基础调整后NOI增长13%，基础调整后EBITDA增长15.9%，全年报告调整后EBITDA利润率从2017财年的31.7%增至37.5% [16] - 2018年第四季度每平方米月服务收入（MSR）略有下降，预计2019财年将继续下降约5% [17] - 2018年第四季度数据中心层面调整后NOI利润率近50%，投资组合中稳定部分占比从去年同期的45%升至58% [17][19] - 2018年第四季度SG&A占服务收入略超10%，预计2019财年末降至约8% [17] - 2018年第四季度资本支出增至17亿人民币，全年约47亿人民币（6.9亿美元），高于指引 [18] - 2018财年获得38亿人民币（5.5亿美元）债务融资，向平安发行1.5亿美元可转换优先股，完成后预计2018年末净债务与上季度年化调整后EBITDA倍数从8倍降至7.2倍 [18][19] - 预计2019年全年总收入在39亿 - 41亿人民币之间，调整后EBITDA在16.4亿 - 17亿人民币之间，调整后EBITDA利润率达41.7%，资本支出在45亿 - 50亿人民币之间 [21][22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2018年签约客户净增面积超8.1万平方米，IT电力容量超180兆瓦，几乎是前一年的两倍 [7] - 2018年第四季度净增面积2.2万平方米，均为有机增长且都在一线城市 [8] - 2017年三大客户新预订贡献3.5万平方米，2018年贡献4.7万平方米；2018年新战略客户如京东、金山、网易和平安科技等贡献2.8万平方米，占新预订的35% [9] - 2018年启动15个新数据中心，总容量10万平方米，10个新数据中心投入使用，新增面积5.9万平方米，年末在建面积预承诺率48%，投入使用面积预承诺率95% [11] - 2018年第四季度启动5个新数据中心，昆山两个项目是迄今最大的绿地项目且100%预承诺 [11] - 截至2018年末，一线城市有7.9万平方米土地用于未来开发，2019年1月完成广州战略地块收购，可支持3.4万平方米数据中心容量 [11][13] - 2018年末积压订单增至超7.5万平方米，当前有10.8万平方米产生收入，积压订单意味着无需新签合同收入产生空间可增长70% [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 中国数据中心容量需求持续高位，公司在一线城市市场份额最大，业务增长与云、AI和金融科技等垂直领域高度相关 [7][8] - 卫星市场是一线城市的周边区域，符合基础设施好、网络连接佳、当地政府支持、电力容量能满足未来3 - 5年业务计划等标准的地点很少 [32][33] - 公司关注重庆和香港两个新市场，预计回报率在13% - 15%内部收益率区间 [59][61] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2019年优先事项为增强一线城市资源供应（包括有机增长和收购）、巩固战略客户关系、降低单位开发成本并维持投资回报 [14] - 公司与平安在技术、房地产和融资方面开展战略合作，平安投资1.5亿美元可转换优先股，持股比例将升至近10% [15][19][36] - 公司看到一些有吸引力的并购机会，会进行评估，仅在交易具有战略意义且增值时推进 [13] - 公司销售策略优先跟进云计算领域，同时关注新互联网巨头和零售金融服务领域客户 [42][43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为中国数字经济未放缓，政府政策促进增长，新技术将增加需求，预计到2025年中国5G资本支出约2000亿美元，将使数据中心需求增加 [10] - 公司对市场地位、客户群体、资源管道和未来机会充满信心，正在筹集资金以支持下一阶段增长 [20] 其他重要信息 - 会议讨论包含前瞻性陈述，存在风险和不确定性，公司财报包含未经审计的GAAP和非GAAP财务信息及两者的调节 [4][5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 数据中心单位建设成本能否进一步降低，业务规模扩大后能否快速建设并满足超8万平方米的需求 - 目前在建项目平均单位成本为每平方米5.9万人民币，每千瓦约2.9 - 3万人民币，曾有项目成本低至每平方米2.5 - 2.6万人民币 [26][27] - 产品多样化，可设计不同架构，且能利用规模优势管理供应链以降低成本 [28] - 假设需求存在且能获取订单，公司目标是满足需求，已在增加资源储备，有能力应对不同水平需求，也在解决财务能力问题 [29] 问题2: 卫星市场是否有类似昆山的开发机会 - 卫星市场是一线城市周边区域，符合公司标准的地点很少，公司 criteria 包括基础设施、网络连接、政府支持和电力容量等，正争取成为土地收购的先行者 [32][33] 问题3: 与平安的合资企业情况，是否有必要拓展海外市场 - 未建立合资企业，平安是股权投资，持股比例将升至近10%，双方将在多领域加强战略合作 [36] - 目前主要关注中国市场，计划在香港寻求更多项目，去年已在香港收购土地 [39] 问题4: 未来12个月新增客户情况，销售团队如何聚焦和获得报酬 - 销售策略优先跟进云计算领域，因其在中国仍处早期阶段，公司已有主要云玩家客户；同时关注新互联网巨头和零售金融服务领域客户 [42][43] 问题5: 2019年定价下降5%的情况，是否主要针对新合同，是否因拓展卫星地点，是否排除河北影响 - 2019年每平方米多服务收入变化主要来自积压订单中的合同，该趋势已存在至少三年，单位资本支出也在下降，目标是在维持回报的同时为客户创造价值 [46] 问题6: 影响2019年业绩指引的因素，2019年并购资产情况及对收入和资金的影响 - 今年业绩指引假设订单到交付时间为15个月，采用保守方法，有一定上行空间但偏差不大 [50] - 并购可能替代有机增长，也可能是补充，若缩短上市时间，可能对收入和EBITDA有积极影响，2020年影响可能更显著 [50][51][52] 问题7: 假设15个月订单到交付时间是预期还是为谨慎起见 - 既考虑到客户缩短交付时间无根本变化，且现在项目前期就能获得预承诺，延长了订单到交付时间，15个月是合理假设 [54] 问题8: 新一线城市市场需求、回报和客户入驻情况，除上海外其他一线城市政府是否会采用电力配额审批新数据中心 - 关注重庆和香港市场，预计回报率在13% - 15%内部收益率区间 [59][61] - 目前仅上海采用电力配额，北京政府上周咨询相关情况，公司正协助其了解标准 [63][65]