财务数据和关键指标变化 - 2019年第一季度总运营收入1090万美元，较2018年第一季度下降2.8% [11] - 运营收入450万美元，较2018年同期下降6.2% [11] - 基本净亏损约每股0.10美元，调整后每股运营资金（AFFO）为负0.03美元 [11] - 第一季度完成农场处置总计约470万美元 [11] - 第一季度回购120万股普通股，加权平均价格为每股5.61美元；回购16,800股B系列参与优先股，加权平均价格为每股18.51美元 [11] - 季度末后又回购约50万股普通股，加权平均价格为每股6.58美元，年初至今普通股和B系列优先股总回购约1000万美元 [12] - 截至当日，完全摊薄后有33,752,428股普通股流通 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司业务与农业相关，收入受季节性和租赁性质影响，第四季度收入集中，成本各季度分布均匀 [10] - 资产销售使来自特色作物组合的收入百分比逐渐增加 [17] - 约三分之一到一半的租赁嵌入每年1% - 2%的生活成本调整，多数租金续约有3% - 5%的增长，但每年续约约三分之一的租赁，整体租赁收入约有1% - 1.5%的增长 [33][34][35] 各个市场数据和关键指标变化 - 资产价值保持强劲，高质量资产稀缺，市场上部署资本的机会有限，交易量不大 [23] - 西海岸特色作物交易量处于历史正常水平，中西部资产交易低于历史平均，当前价格未吸引更多卖家 [23][24] - 美国农业部周一发布的种植进度报告显示，种植进度约为历史平均水平的一半，预计将对每英亩产量产生重大影响 [59] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续出售农场获利（约高于购买价格10% - 11%），并以大幅折扣回购股票，只要对股东有重大上行机会就会持续该策略 [8] - 资产销售基于当地市场条件，会减少中西部地区的部分资产，同时也会在其他地区有销售，以保持投资组合平衡，且逐渐增加特色作物收入占比 [14][16][17] - 资产销售大致保持杠杆中性，根据不同工具的相对价值决定是回购股票还是偿还债务 [19] - 公司不会单纯追求现金流而激进加速资产销售，会在现金流和资产增值之间保持平衡，投资组合中特色作物和大田作物比例大致保持在70:30 [25] - 公司有能力在当前人员配置水平下实现20% - 30%的年增长 [28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营业务利润率受利率、飓风相关维修和法律费用挤压，虽有租金提高和间接成本降低的部分抵消 [9] - 与中国的农业贸易关系破裂对整个农业行业不利，但对土地价值和租金的影响可能有限且暂时 [9] - 预计租金增长将恢复到每年约3%的历史正常水平，但不确定时间 [35] - 贸易争端对农场经营者有短期负面影响，政府可能通过资金转移提供帮助，对土地价值和租金的长期影响较小 [47] 其他重要信息 - 公司已提交驳回集体诉讼的动议，认为该诉讼无价值，诉讼费用支出有所放缓 [42] - 公司唯一的税收减免是在原首次公开募股交易中，目前已无税收保护 [21] - 公司拥有的120 - 125个农场中，一个牛油果农场因去年过热今年产量潜力可能降低，其他受飓风影响的农场已恢复正常 [57] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2019年已出售农场的作物类型、位置，以及剩余时间的销售预期 - 资产销售基于当地市场条件，出售能获得良好回报或希望减少暴露的地区的资产，已出售资产位于中西部，今年剩余时间中西部和其他地区都可能有销售，销售会使特色作物收入占比逐渐增加 [14][16][17] 问题2: 资产销售时如何考虑杠杆 - 资产销售大致保持杠杆中性，出售农场时先偿还农场相关债务，再根据不同工具的相对价值决定是回购股票还是进一步偿还债务 [19] 问题3: 公司收购的资产有多少有税收保护 - 公司目前没有资产有税收保护，原首次公开募股交易中的税收减免已不存在 [20][21] 问题4: 收购市场情况，是否加速资产销售 - 市场上资产价值强劲但交易量不大，公司不会激进加速资产销售，会在现金流和资产增值之间保持平衡，投资组合中特色作物和大田作物比例大致保持在70:30 [23][25] 问题5: 一般及行政费用（G&A）是否接近底部，未来增长时是否可扩展 - 公司目前的G&A水平具有可扩展性，在当前人员配置水平下可实现20% - 30%的年增长 [28] 问题6: 同店基础上的收入情况 - 收入减少主要是由于租户报销问题，即去年第一季度有补充财产税账单，今年没有，实际报销金额未减少；约三分之一到一半的租赁有每年1% - 2%的生活成本调整，多数租金续约有3% - 5%的增长，整体租赁收入约有1% - 1.5%的增长，低于长期趋势线 [32][33][35] 问题7: 各地区的情况 - 北部平原和高平原地区农业经济困难，北部平原受中美贸易影响大豆出口受损，高平原地区运输成本高；中西部核心地区情况良好，租金普遍上涨 [37][38][39] 问题8: 诉讼情况 - 公司已提交驳回集体诉讼的动议，认为该诉讼无价值，诉讼费用支出有所放缓 [42] 问题9: 贸易谈判对农业的影响 - 贸易争端对农业不利，但政府可能会帮助农民，对土地价值和租金的长期影响较小 [46][47] 问题10: 目前正在销售的资产总价值 - 公司所有资产在合适价格下都可出售，目前平均每季度销售约1000万美元资产，预计会维持或加速销售，只要股价低就会继续回购股票 [49][52][53] 问题11: 股东诉讼费用影响是否仍为0.02 - 0.04美元 - 目前仍按此数字估算，诉讼情况难以预测 [55] 问题12: 去年天气事件的损失评估 - 一个牛油果农场因去年过热今年产量潜力可能降低，其他受飓风影响的农场已恢复正常；目前玉米和大豆种植受寒冷和潮湿天气影响，种植进度约为历史平均水平的一半，预计会对产量产生重大影响 [57][59] 问题13: 是否考虑取消股息并加速回购 - 公司考虑过取消股息，但目前不会在可预见的未来改变股息政策，因为不同投资者对股息有不同看法，目前的股息政策大致平衡了各方意见 [64][65][66] 问题14: 对B系列优先股的看法和未来计划 - B系列优先股成本低于股权，公司可能会保留该优先股直到票面利率调整，该优先股用于收购资产的回报超过其成本 [69] 问题15: 未来债务的固定与浮动比例及期限 - 公司会保持固定和浮动债务的平衡，目前倾向于浮动债务，但不会全部采用浮动债务，会进行一定的套期保值 [71][72] 问题16: 股东投票选举董事会成员结果及未来董事会变化 - 所有董事会成员都获得足够票数连任，审计师任命获得批准；治理委员会成员投票数低于非成员，Bartels先生作为治理委员会主席投票数较低，可能是因为ISS对公司治理委员会的建议，公司不同意ISS的观点，认为董事会应考虑所有股东的最佳利益 [75][78][79] 问题17: 为何举行股东投票却不按多数股东意见，Bartels先生是否符合资格 - 投票过程有既定规则，Bartels先生获得必要票数连任，他符合资格，因为达到规定持股水平的时间未到；公司董事长和CEO一直在收购公司股票 [84][85] 问题18: ISS的公司治理问题是否影响潜在股东投资 - 公司认为聪明的资金正在购买股票，董事会有责任为股东做正确的事，不应完全遵循ISS的建议，公司在公司治理问题上的观点与大多数REIT行业一致 [87][88][89]