财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO增长13.7%，超出核心FFO指引0.05美元，其中0.01美元收入归因于居民收款率超预期，0.03美元因运营费用降低，0.01美元与利息收入等项目有关 [7] - 第一季度同类租期有效租金变化为4.1% [7] - 4月初按每股255美元的即期价格提取了一年前订立的股权远期合约收益5亿美元，额外资本成本在4%以下，已将该资本分配给在建开发项目，预计开发收益率达6%以上 [7][8] - 预计股权远期合约现金增量收入将使2023年核心FFO每股增加约0.03美元，全年核心FFO指引中点提高0.10美元至每股10.41美元 [9] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度有效租金在东西海岸较疫情前水平上涨约10%，但路径不同，西海岸租金波动较大，东海岸较为平稳，第一季度两条海岸均实现正的月度租金环比增长 [13] - 同店组合关键绩效指标健康，第一季度可用率处于低5%区间，周转率较2022年第四季度有所下降，入住率较第四季度提高约30个基点，租金变化从1月的3.7%提高到4月的4.9%，组合平均挂牌租金自年初以来上涨约3.5%，5月和6月的续租报价约为7% [14][15] 开发业务 - 第一季度有4个开发社区积极租赁，租金较初始承保增加485美元/月或17%，投资收益率提高70个基点至6.7% [16] - 预计年底前另外7个社区开始租赁，虽未将这些项目租金标记为当前市场水平，但所在位置市场租金有类似增长 [17] - 第一季度从整个开发项目中实现了1000万美元的预计净营业收入（NOI），剩余超1.3亿美元的增量NOI将在资产完工稳定后实现 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司既定地区的入住率和租金趋势比阳光地带地区更稳定，有效市场租金在过去3年增长约10%，收入增长与租金增长同步，且租房经济比买房更有利 [10] - 既定地区今年新供应预计为存量的1.6%，低于阳光地带市场的3.6%，与公司投资组合直接竞争的供应水平更低，整体为存量的1.4%，郊区市场为1.2% [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司仍希望将25%的投资组合转移到扩张地区，以实现多元化和优化长期增长，近期出售既定地区资产并收购扩张地区资产的交易可能更具吸引力 [12] - 随着美联储过去几个季度收紧政策，开发市场发生变化，许多竞争对手的计划项目被推迟或放弃，公司已利用一些机会增加了开发权管道，并预计市场调整后会有更多机会 [18] - 公司计划为Gables Residential的25000套公寓提供后台财务行政支持服务，展示了公司创新能力，未来有望为其他机构多户业主提供服务以创造价值 [21][22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对今年开局感到满意，预计投资组合未来表现出色，在资本相对稀缺的环境中，将有选择地利用机会为股东创造价值 [24] - 公司认为既定地区市场基本面稳定，新供应有限，有利于郊区沿海投资组合的表现 [10][11] - 开发市场虽面临挑战，但公司凭借自身优势，如作为开发商和总承包商的能力，以及对资本的有效管理，有望在困难环境中找到盈利机会 [18][19] 其他重要信息 - 公司净债务与EBITDA比率为4.6倍，低于5 - 6倍的目标范围，利息覆盖率和无抵押NOI百分比接近创纪录水平，分别为6.9倍和95%，债务到期分布合理，加权平均到期年限约为8年 [20] - 公司目前拥有约28亿美元的流动性，无未偿还的22.5亿美元无担保信贷额度借款，且刚结算了一年前发起的股权远期合约获得额外5亿美元 [21] 问答环节所有提问和回答 问题: 与Gables的合作是一次性交易还是有扩大业务的计划，能获得怎样的利润率和经济效益，是否对其他物业管理合同感兴趣 - 目前合作影响相对较小但有健康利润率，公司希望未来能开展更多类似业务，但目前不会主动寻求新业务，该合作是公司运营模式发展的一步，有助于公司在技术、流程和人员方面进行投资，提升整体平台 [27][28] 问题: 管理多少单位才能使该业务对收益产生重大影响，是否将成本分摊给其他方 - 难以确定具体单位数量，公司更关注通过此类合作打造领先运营平台，该合作能为公司平台带来外部验证，证明其能力和经济价值 [30][31] 问题: 考虑到成本下降、经济可能疲软和租金增长放缓，今年开发项目启动情况如何，是否提高了回报率门槛 - 目标收益率从去年的中高5%升至目前的中6%左右，今年开发启动活动可能更集中在下半年，公司对完成计划启动项目有信心，同时正在重新调整开发权管道中的项目以适应市场变化 [34][36][37] 问题: 未达到开发启动数量的风险有多大 - 公司对完成今年开发启动计划有信心，除非发生意外情况，目前已确定3个项目，对其他项目也较为乐观 [36] 问题: 5月和6月租金数据是否会像4月一样好，哪些市场表现最强和最弱 - 第一季度续租租金在高5%区间，新入住租金在中2%区间，4月续租租金在中5%区间，新入住租金升至中4%区间，预计租金变化和租赁收入增长在第一季度表现良好后会开始放缓，不同市场情况不同，纽约地区第一季度有改善 [39][40][51] 问题: 与Gables合作的契机是什么，是否考虑过其他投资组合，合作是否会带来未来收购机会 - 合作源于公司间现有关系，经过试点后双方决定推进，该合作专注于运营效益，并非收购性质 [43] 问题: 如何看待当前开发机会，是否会加快开发速度 - 公司控制了大量优质房地产，前期投资较小，但开发经济尚未完全显现价值，需观察资产价值和交易市场情况，同时关注硬成本下降趋势，若机会出现，公司有能力在今年晚些时候或明年加快开发 [45][46] 问题: 如何看待未来几个季度的坏账情况，是否有机会获得一次性收益 - 第一季度坏账率约为3%，比预期好22个基点，预计第二至第四季度平均约为2.7%，从第二季度的3%开始逐渐下降，不同市场情况不同，目前不认为会有一次性收益 [51][53] 问题: 各市场的优惠情况如何，过去19天趋势如何 - 第一季度签署的约16000份租约中，平均优惠不到200美元，约30%的优惠集中在西雅图和旧金山湾区，过去几周不到10%的交易有优惠，主要集中在旧金山和太平洋西北地区 [56] 问题: 当前的资本化率情况如何，达到什么水平会吸引公司投资 - 市场存在分化，优质资产资本化率在中4%，吸引力较低的资产在低5%左右，公司今年计划保持净中性，目前有一些处置项目在进行中，未来一两个季度将考虑在扩张地区进行收购 [58][59][60] 问题: 土地价值下降30% - 35%是否代表市场现状，此类项目数量是否可观 - 市场仍处于早期阶段，有卖家愿意延长合同观察情况，但已出现一些交易破裂情况，预计未来会有更多机会，公司相对优势明显，将有选择地参与 [63][64] 问题: 为何许可和开工活动未大幅下降 - 第四季度可能是由于已承诺的资本，且部分许可和开工活动并非公司产品类型，经济适用房生产较高可能是一个因素，也可能存在拉取许可后对报价不满意的情况 [66] 问题: 是否有收购投资组合或平台的机会，还是主要是土地或资产的单项交易 - 预计更多是单项交易，目前未听说有合适的投资组合交易，市场环境下投资组合交易较少 [70] 问题: 郊区和城市资产表现如何，未来预期怎样 - 第一季度租金变化比预期好10个基点，城市和郊区差异极小，若经济环境变弱，郊区沿海投资组合表现可能更好，因为新供应较少 [72] 问题: 为其他运营商提供后台支持服务的收入机会有多大 - 公司尚未确定规模，目前专注于首个第三方客户的全面实施，之后会考虑更多客户和业务发展 [76] 问题: 哪些领域机会最具吸引力 - 包括开发业务、收购业务（出售既定地区资产并投资扩张地区）以及公司的开发商融资计划和结构化投资计划 [78] 问题: 未开始租赁的7个项目的潜在提升是否包含在指引范围内 - 今年的指引主要反映了这些项目的租赁预算，但实际提升将在2024年体现 [81] 问题: 已更新预测的项目收益率提升70个基点，对这7个项目是否适用 - 如果这7个项目的租金增长与公司整体同店组合类似，预计收益率也会有类似提升 [83] 问题: 为何现在启动项目能获得更好的建筑报价 - 主要是确定性因素，对于一年后启动的项目，承包商只能提供估计价格，而对于准备立即开工的项目，部分承包商有空闲产能，愿意降低价格 [85] 问题: 提取的股权远期合约资金有多少，能否随时提取，长期计划是什么 - 提取了4.9亿美元，将其存入高评级银行的定期存款，存款期限与开发资金需求相匹配，公司有足够流动性应对新机会，资金可用于开发或其他合适项目 [88] 问题: 如何解读公司近期业务变化，对长期战略有何影响，如何权衡增长与复杂性和低倍数的关系 - 公司由管理团队制定战略，旨在推动盈利和差异化，创造长期价值，战略重点包括运营模式转型、优化投资组合、利用开发能力、加强ESG领导地位以及关注人员和文化 [91] 问题: 在扩张市场中，公司如何定位城市和郊区投资 - 公司追求最佳风险调整回报，在扩张地区发现郊区资产的供需基本面和定价更具吸引力，目前大部分投资和开发项目集中在郊区，但也会关注城市地区的机会 [94] 问题: 在保险市场中，公司是否考虑增加自保以降低成本 - 公司拥有全资监管的 captive 保险公司，过去曾利用其降低保险成本，今年预计保险成本增长较高，可能会通过 captive 承担更多自保风险以应对市场定价问题 [97] 问题: 未来几年租户周转率是否会回到历史水平 - 由于住房市场紧张，特别是单户住宅供应有限，融资市场和生产情况不佳，预计未来几个季度租户周转率仍将受到限制 [100] 问题: 开发商融资计划项目的收益率与公司开发项目收益率相比如何 - 开发商融资计划的目标收益率约为收购和开发收益率的中间水平，目前实际收益率高于此目标，比公司自行开发的收益率低30 - 40个基点，但比收购收益率高50 - 60个基点 [103] 问题: 纽约州住房提案对公司是机会还是增加供应，如何看待全国类似举措 - 该提案既是开发机会，也可能降低长期租金增长，从公共政策角度有其意义，但实际实施困难，目前公司仅在加州的ADU项目中取得一定成效，监管动态影响公司投资组合分配决策 [107][108][109]