财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO为每股2.43美元，超出先前指引每股0.12美元，高于预期超5%，第二季度核心FFO增长约23%，年初至今核心FFO增长达19% [7][8] - 上调全年核心FFO指引至每股9.86美元，较先前指引增加每股0.28美元 [8] - 预计全年核心FFO每股9.86美元，较去年收益增长19.4%，若实现将是公司超20年来全年收益最强劲增长 [17] - 预计净坏账从上半年的135个基点增至下半年的215个基点，全年约180个基点，2021年为210个基点，预计坏账变化对2022年营收增长贡献约30个基点 [18][19] - 预计同店住宅营收同比增长11.25%，同店住宅运营费用增长5%，同店住宅NOI增长14.25% [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度同店营收增长12.9%，主要来自租赁费率增长和优惠影响减少 [12] - 租赁组合表现强劲，季度内租赁速度超每月30份租约，租金平均比初始预测高约350美元或12%，预计近7亿美元业务稳定收益率在中6%区间 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 多个市场资本化率扩大约50个基点，资产价值可能下降5% - 10% [10][28] - 自年初以来要价租金上涨超9%，季末租约损失约15% [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司资产负债表强劲，4月发行5亿美元股权远期合约，可在2023年底前提取资金用于未来增长 [9] - 2022年从净买家转变为净中性交易者，优化投资组合，将资本从成熟地区转移到扩张市场，选择性匹配处置和收购 [10] - 开发方面，有21亿美元在建项目和47亿美元开发权管道，因项目特定延迟减少2022年预计开工项目，对新项目保持灵活性，根据宏观条件调整2023年开发开工量 [11] - 推出结构化投资计划，已完成前两笔投资，为第三方开发商提供优先股，预计在3 - 5亿美元资本上实现有吸引力的风险调整回报 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司运营结果良好，上调全年盈利预期，有诸多顺风因素支持未来持续强劲增长 [26] - 尽管宏观环境可能恶化，但租金与负营收增长间有缓冲，需严重经济冲击才会快速出现负营收增长 [36] - 公司2/3投资组合位于郊区市场，需求驱动因素预计较强，供应低于全国平均水平，为运营提供韧性和持久性，未来新开发活动仍将集中在郊区市场 [45][46] 其他重要信息 - 公司在ESG方面处于领先地位，设定减排目标并已实现一定减排，重视员工和文化投资及社区投入 [25] - 公司投资创新和技术，预计实现200个基点的利润率提升或4000 - 5000万美元的NOI增长 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 过去3 - 6个月市场资本化率和资产价值的变化 - 过去几个月交易市场因利率上升发生转变，资本化率可能上升约50个基点，部分地区可能更多或更少，取决于资产类型，整体资产价值可能下降5% - 10% [27][28] 问题2: 结构化投资计划首批交易情况及竞争情况 - 首批两笔交易分别在旧金山东湾和丹佛，还有项目在东海岸推进，交易来源包括当地开发商、经纪社区等，与一级贷款人关系良好，随着资本获取难度增加，交易流量可能增加，公司竞争地位将更有利 [30][31] 问题3: 2023年盈利情况及营收增长转负的可能性 - 进入2023年的盈利情况目前难以确定，但应高于2022年初水平，营收增长转负需严重经济冲击，当前租金与负营收增长间有缓冲 [34][36] 问题4: 2023年开发开工量及债务能力 - 2023年开发开工量可能在10 - 20亿美元之间，取决于项目经济可行性和最终成本，公司有股权远期合约等资金来源；公司资产负债表强劲，杠杆低于目标范围，正常市场环境下有12.5亿美元以上的杠杆中性投资资金，2023年可通过增加债务发行获得更多资金，具体债务规模将取决于债务成本与开发收益率及其他资本市场选择的比较 [40][42][44] 问题5: 7 - 9月续约通知情况及全年想法 - 7月续约报价处于低两位数范围，未来60 - 90天大致保持该水平，受加州等地COVID相关法规限制，续约情况可能需明年才能完全明朗 [48] 问题6: 开发投入成本通胀情况及未来管道收益率变化 - 成本通胀仍显著，但可能开始下降，如木材价格已下跌，当前开发权管道收益率约为中5%，较两年前下降30 - 40个基点，但仍有较强利差 [50][51] 问题7: 科技导向市场业务是否受影响 - 目前未受影响，尽管媒体报道科技公司裁员和放缓招聘，但公司租赁需求未受影响 [54] 问题8: 衰退情况下开发与收购的相对定位 - 收购方面，目前基于资产交易和投资组合优化，未来可能根据市场情况调整；开发方面，需考虑机会集、利差和资本来源等因素进行资本分配 [56][57] 问题9: 从上次金融危机中关于开发与收购资本分配的经验教训 - 要保持资产负债表健康，正常运营环境下开发是创造股东价值的最佳方式，市场混乱时可能出现收购机会，公司目前杠杆低于目标水平且有大量流动性，可应对不同市场情况；开发方面，经济低迷时是获取土地和启动项目的好时机，项目成熟后收益率较高 [59][60][61] 问题10: 延迟开工项目的共性及未来延迟可能性 - 延迟开工项目的共性是各地审批和设计专业人员工作积压，这种情况可能持续，但下半年计划开工项目进展正常，目前无进一步延迟迹象 [63] 问题11: 现场员工数量同比减少幅度及未来是否有进一步减少计划 - 第二季度办公室员工数量下降约6%，维护人员数量下降约4%，未来数字举措将提高现场效率，预计未来几年办公室和维护人员数量将进一步减少 [65] 问题12: 开发经济利差低于100个基点时是否仍会启动新项目 - 有可能，具体取决于对特定市场的看法和长期价值创造与风险的评估 [67] 问题13: 长期租金增长的合适代理数字 - 长期来看，公司市场和客户群体的租金增长比通胀高约70 - 100个基点，租金增长是通胀率的函数，而非绝对数字 [69] 问题14: 下半年混合租赁增长和新租赁费率增长的预测及年底情况 - 下半年同类有效租金变化预计平均减速约150个基点，主要因2021年下半年基数较高 [71] 问题15: 下半年租金绝对金额和市场租金增长节奏 - 预计下半年租金有季节性下降，但降幅约为疫情前的一半，目前尚未出现下降情况 [73] 问题16: 科技行业招聘和裁员对多户住宅业务的影响 - 不确定哪种情况更好，但即使就业人数适度下降，只要就业仍集中在公司市场，就有利于租赁需求，公司已看到人口回流趋势，希望这一趋势在第三季度持续 [77][78][79] 问题17: 损失到租赁增长的季节性和异常性 - 第二季度损失到租赁通常会上升，但今年增长速度异常快，主要因租金上涨速度快和续约限制 [82][84][86] 问题18: 杠杆买家退出是否影响商业开发商及公司收购机会 - 商业开发商买家通常不是高杠杆买家，退出情况相对较少，但也有部分卖家希望提前出售，这为公司创造了更有利的收购机会 [88] 问题19: 如何看待结构化投资计划及是否会根据开发情况调整 - 结构化投资计划是一项独立业务，计划在未来几年内投入3 - 5亿美元资本，将根据环境适度调整，但整体会保持稳定推进 [90]