财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO增长下降超18%，同店收入同比下降9.1%，预计本季度是今年最难的同比比较季度 [8] - 同店收入环比降幅从2020年第四季度的1.6%收窄至1.5% [8] - 预计第二季度核心FFO每股1.90美元，同店NOI同比增长中值为 - 11.5%，收入减少5.5%，运营费用增加8.25% [19] - 从第一季度核心FFO每股1.95美元到第二季度展望的1.90美元，预计同店NOI恶化0.05美元，商业和其他住宅NOI改善0.02美元，间接费用和其他增加0.02美元 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 4月至今平均入住租金较1月增长约5%，较2020年3月疫情前峰值低约8% [13] - 各地区入住率和平均入住租金均有增长，南加州基本恢复到疫情前水平，北加州入住率改善但租金仍较疫情前峰值低17%，其他地区4月平均入住租金较疫情前峰值低7% - 8%，西雅图低11% [14][15] - 郊区投资组合入住率基本恢复到疫情前，4月平均入住租金较疫情前峰值低2.5%；城市投资组合仍处于复苏初期，入住率较2020年低点增加超500个基点，4月平均入住租金较疫情前峰值低约18% [15][16] - 平均有效入住租金增长得益于平均租赁租金增加和优惠减少，4月含优惠的租约比例降至不到25%，本周可用库存中仅13%含优惠 [17] 开发业务 - 第一季度完成近6亿美元开发项目，预计初始收益率5.6%，远高于交易市场现行资本化率 [9] - 预计第二季度启动6个社区开发项目，总投资约6.5亿美元，主要在郊区子市场 [12][26] - 目前有23亿美元开发项目未稳定，预计产生1.34亿美元NOI，收益率5.7%，截至第一季度仅贡献2200万美元年化NOI [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 平均要价租金自去年11月低谷以来上涨约13%，过去4周上涨约5%，扣除优惠后净有效要价租金自低谷以来上涨约15%，较疫情前峰值仅低约2% [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 战略调整 - 随着经济复苏，调整资本分配策略，增加新开发项目启动，将2021年总启动项目指导从7.5亿美元提高到10 - 12.5亿美元 [26] - 利用开发经验，调整产品供应以满足目标客户群体不断变化的需求 [27] 运营创新 - 运营平台转型3年，初始举措已产生1000万美元年度增量NOI，预计近期运营路线图将带来2500 - 3500万美元年度NOI [27] - 采用人工智能管理潜在居民，AI租赁代理Sidney已发送超400万条消息，安排近10万次社区参观 [28] - 投资运营平台，利用数字平台和数据科学提高运营效率和资产收益，预计通过各项举措提高运营利润率约200个基点 [29] ESG战略 - 设定到2030年将范围1和范围2排放减少约50%的科学目标，完成投资组合气候弹性分析并制定资产特定行动计划 [30] - 设定可衡量的多元化和包容性目标，到2025年实现领导层性别平等，到2025年和2030年分别将少数族裔在领导层的比例提高到20%和25% [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度业绩具有挑战性，但预计是今年最难的同比收入比较季度，市场基本面正在复苏，郊区子市场已达到或超过疫情前水平，城市子市场的改善将在年中及秋季随着员工返回办公室而增强 [32] - 公司未来几年处于有利地位，得益于沿海市场布局、投资组合集中在城市和就业中心郊区市场、购房成本上升、开发项目表现良好、运营模式创新带来的利润率提高以及ESG领导地位 [33] 其他重要信息 - 公司在发布前瞻性声明时存在风险和不确定性，实际结果可能与声明有重大差异，相关风险和不确定性在昨日下午的新闻稿以及提交给美国证券交易委员会的10 - K表和10 - Q表中有讨论 [5] - 新闻稿包含非GAAP财务指标和其他术语的定义及调整说明，可在公司网站查询 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 为何目前不发布全年指导 - 公司按季度提供指导符合当前动态环境和不确定时期的业务管理方式，随着4月和5月业务的稳定和增长，预计在第二季度财报电话会议上完成年度中期重新预测后提供全年指导 [35] 问题: 本季度6.5亿美元启动项目的预计初始收益率及租金计算方式 - 收益率与当前在建开发项目一致，处于高5%区间，按当前租金和成本计算，不进行趋势调整，预计项目稳定时可能超过预期收益率 [37] 问题: 如何看待市场资本化率扩大及开发收益率差异缩小的可能性 - 公司会考虑该因素，影响开发项目的匹配资金安排，若认为存在资本市场风险，将接近100%匹配资金，即开工时已通过股权、债务或资产处置筹集到永久资本 [39] 问题: 第二季度费用同比增长最大的类别 - 费用增长较为广泛，主要是由于2020年第二季度业务停滞，如周转下降、仅进行必要维护、减少营销、实施招聘冻结等，预计各项活动、基本成本和工资将恢复正常水平，税收和保险也有适度增长 [41][42] 问题: 如何看待郊区和城市投资组合的未来发展 - 城市投资组合租金较疫情前峰值仍低约8%，郊区投资组合租金较疫情前峰值高约2%，城市市场将出现反弹，郊区市场也有良好需求支撑，如就业中心郊区市场因人们返回办公室将有更多需求，且单户住宅市场紧张限制了租户的选择 [45][46] - 随着经济重新开放，城市和郊区市场表现将趋于收敛，但郊区市场仍有良好的供需动态，长期来看，城市市场供应可能低于郊区，未来3 - 4年城市市场可能表现优于郊区市场 [47][48] 问题: 是否会因资本化率压缩和1031条款可能废除而加快资产销售 - 公司使用1031条款较少，主要根据投资组合回收需求进行资产销售，目前债务仍是最有吸引力的资本来源，但资产销售的吸引力正在增加，资本化率压缩和资产价值上升会影响资本分配决策 [52][54] 问题: 佛罗里达东南部和丹佛4月租金增长强劲的情况是否会持续，以及是否会加快在这些市场的布局或进入新市场 - 这两个扩张市场目前资产规模较小，一季度的同比增长可能因个别资产因素产生波动，预计后续不会保持相同水平 [56] - 公司计划将这两个市场的规模扩大至占投资组合的至少5%，目前各约占2%，未来几个季度有开发计划，也在积极寻求收购机会，同时也在寻找其他符合知识经济和高收入、高教育就业特征的市场 [57][58] 问题: 混合办公环境对公司业务是否有利 - 公司认为混合办公模式下，郊区家庭形成可能更强，人们通勤天数减少，部分人愿意居住在离办公室更远的地方，公司有能力在城市和郊区市场都抓住机会 [60][61] 问题: 是否看到疫情后业务节奏的变化 - 目前判断居民特征是否改变还为时过早，随着疫情结束和市场稳定，与居民的沟通可能会影响公司在郊区市场的产品选择，如提供更大户型、工作空间或增加联排别墅等 [63] 问题: 如果建筑成本压力持续，开发收益率会压缩多少 - 成本压力确实在上升，但租金也有上涨潜力，目前部分项目的总资本成本未高于一年前，且资产价值和资本化率的变化使利润率较之前有所扩大，市场预计未来12个月NOI将超过总开发成本 [65][66][67] 问题: 随着含优惠租约到期，是否预计入住率会下降 - 目前居民收入同比下降约6%，有一定支付能力，第一季度周转率上升并非主要因财务原因，未来几个季度在城市环境中会有更明确的情况，同时，驱逐禁令结束后，部分坏账可能转化为实际空置，会对入住率产生一定影响 [69][70][71] 问题: 未来几年如何规划开发管道规模 - 公司预计今年开发项目启动规模超过10亿美元，认为可以轻松将规模扩大到12亿美元，甚至15亿美元，前提是不进入新市场和扩大业务范围 [73] 问题: 技术举措产生增量NOI的总投资是多少 - 数字平台和AI等技术举措的投资约为3000万美元，智能访问和智能家居组件的投资取决于客户采用情况和需求，目前尚未确定 [75] 问题: 此次未出现供应低谷是否会影响开发计划规模 - 公司认为开发规模在10 - 15亿美元的范围是合适的，虽然与上一周期相比，企业价值方面可能略低，但考虑到市场机会、平台规模和资产负债表承受能力，该范围是合理的 [77] 问题: 4月坏账情况及联邦资金的影响 - 预计在驱逐禁令结束前，坏账不会有明显变化，目前尚未看到每月坏账有显著变动，随着客户看到驱逐选项的可能性增加，预计坏账会有更大变化 [79] - 公司积极参与联邦资金申请，但资金发放缓慢，主要是因为相关机构缺乏管理资金的流程和经验 [80] 问题: 开发收益率为何不受租金疲软和建筑成本上升的影响 - 在建项目成本已锁定，部分项目还有成本节约，同时，土地成本占比15% - 20%，大部分土地在疫情前已签约，部分还有重新谈判的机会，软成本如建筑工程费、许可证和资本化利息有所下降，可抵消部分成本上升 [83][84] - 实际收益率较之前有所下降，约25 - 50个基点，但资本化率压缩基本抵消了这一影响 [86] 问题: 如何平衡直接收购和与当地土地所有者合作开发进入新市场 - 公司采取多种方式进入新市场，包括收购现有资产、自行开发和与第三方开发商合作，目前在扩张市场收购的多为全新或较新的资产，未来也希望收购一些旧社区以实现价格点多元化，不同方式的时间跨度不同，可实现资本在时间和产品上的多元化配置 [88][89][90] 问题: 请介绍Park Loggia的租户情况、剩余待租面积及NOI目标是否仍可实现 - 零售部分目前约87%已出租，二楼剩余空间已在去年季度租出，租户为医疗用户，一楼还有约8500平方英尺待租，租户包括Fidelity、Spectrum、Target等 [92] - 长期来看，该项目能否实现每年1000万美元的NOI目标，取决于一楼剩余空间的租赁情况，目前纽约街头零售市场较疲软 [93] 问题: 员工秋季返回办公室对季节性租赁趋势有何影响 - 目前尚不确定具体影响，但从某些市场的潜在租户和新租约数据来看，一些人开始从较远的地方返回城市环境，如纽约市过去季度的新租约中，来自50英里以外的租户比例增加 [96][97] - 随着公司宣布返回办公室日期和大学计划秋季全面恢复校园学习，预计从现在到劳动节期间市场将呈积极趋势，但能否恢复到疫情前正常水平要到劳动节后才能确定 [97][98] 问题: 城市市场新租约在户型和价格点方面有何需求趋势 - 城市市场中，工作室户型的单户住宅需求仍然较低，其入住率落后于投资组合平均水平约200个基点，在纽约市、华盛顿特区、旧金山和波士顿等城市尤为明显 [100] 问题: 如何看待技术投资带来的200个基点利润率提升的基准和正常利润率 - 公司以稳定年份为基准，如2019年，排除税收和保险因素，控制可支配NOI利润率，疫情期间数据受到干扰，2018 - 2019年该利润率在80%以上，2019年可作为基准年 [102][104] 问题: 如何评估城市市场满足首波被压抑需求后下一阶段的需求情况 - 难以确定返回城市的具体比例，下一阶段需求主要取决于宏观经济、就业和收入增长等正常驱动因素，供应方面预计相对稳定，单户住宅市场的可负担性问题可能为公司业务带来一定顺风 [107][108]