财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度核心FFO增长5.2%，全年增长3.8% [8] - 2019年第四季度同店收入增长2.5%，包含再开发为2.8%；全年同店收入增长2.9%，包含再开发为3.1% [8] - 2019年第四季度完成3.35亿美元新开发项目，全年完成6.65亿美元，收益率6.5%，去年启动近8亿美元新项目 [8] - 2019年通过资产出售、新债务净额和普通股筹集13亿美元外部资本，平均初始成本4.3% [8] - 预计2020年核心FFO增长超5%，主要来自同店NOI增长3%和稳定新开发项目预计产生超6000万美元NOI [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年稳定投资组合预计贡献约3.5%的核心FFO增长，新投资净NOI预计贡献2.7%，间接费用增长和合资企业及基金收入损失预计拖累约110个基点 [12] - 2020年同店收入预计增长2.7%，第一季度增长最强，全年相对稳定 [17] - 2020年同店运营费用预计增长低于2%，可控和不可控费用类别增加部分被工资成本降低抵消 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年东海岸租金增长8年来首次超过西海岸，第四季度东部领先西部超100个基点，加州市场有所疲软 [9] - 2020年预计美国和公司市场个人收入增长减速，消费者因2019年3%的工资增长和2020年更强的增长预期而有信心 [16] - 2020年公司市场新供应预计与2019年持平，城市波士顿、北新泽西、洛杉矶和北加州市场增加，中大西洋、太平洋西北和纽约市减少 [16] - 2020年东海岸波士顿和中大西洋地区表现预计改善，纽约地铁和新泽西受2019年年中租金法规影响，西海岸太平洋西北预计表现良好，加州预计表现减速 [17][18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采取多利益相关者方法开展业务，注重员工、客户和社区，在环境、社会和治理方面获认可 [10] - 2020年预计启动约9亿美元新开发项目，旨在改善投资组合质量并创造价值 [21] - 公司持续在运营平台创新，2020年相关投资预计占调整后间接费用增加的约一半 [22] - 公司有42亿美元未来开发机会管道，开发权成本低且灵活，第四季度末开发用地为0，前期成本7000万美元 [23] - 公司通过长期资本匹配开发项目来降低风险，2019年第四季度末约85%的开发项目已匹配资金 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年GDP和就业增长预计放缓，但消费者强劲、商业部门有交叉风、政府部门支持经济，宏观环境有利于经济和住房市场 [14] - 2020年公寓市场预计保持健康，公司预计同店NOI增长3%，外部增长强于2019年 [25][26] 其他重要信息 - 公司在员工敬业度、客户满意度和社区ESG方面表现出色，获多项认可 [10] - 过去十年公寓行业和公司表现良好，核心FFO复合年增长率平均10%，高于行业约200个基点 [11] - 2019年开发项目完成6.65亿美元，创造约3亿美元增量价值，利润率30% [9] - 公司在东南佛罗里达和丹佛市场取得进展，已分别投入约6亿美元 [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 创新努力对NOI或利润率的总机会及2020年与未来年份的实现情况 - 租赁和入住流程、维护方面各有50个基点的利润率提升机会；2020年底租赁方面的收益约700 - 800万美元，维护活动收益后续年份体现 [27] 问题: 2020年再开发活动对同店收入增长的贡献 - 租金收入预计贡献约15个基点，NOI预计贡献约20个基点 [28] 问题: 纽约市场达到同店收入增长高端3%的条件及新经纪人费用规则的影响 - 需整体租金变化改善，特别是郊区市场需求和租金率提升；新规则对公司影响不大 [31][32] 问题: 2020年14亿美元外部资本来源中资产出售和其他资本市场的细分及资本成本考虑 - 预计以大致中性杠杆获取资本，无股权计划，主要是无担保债务、全资处置和预计2.4亿美元的公寓销售 [34] 问题: 费用指导是否为新的常态及2020年后的预期 - 提供2020年后费用指导有不确定性，主要考虑物业税、工资和其他费用类别，预计物业税增长平稳，工资增长低于通胀水平 [38] 问题: 太平洋西北地区上诉流程及成功情况 - 第四季度和前期成功上诉推动费用变化，2018年初税率降低，2018年第四季度上诉收益影响2019年第四季度增长率 [40] 问题: 西雅图市场供应影响及高峰或过去时间 - 第四季度有一次性因素压低增长率，实际基本租金收入增长率3.1%，1月租金变化近5%，收入增长回升；2020年供应预计下降，季度交付量均匀 [42][43][45] 问题: 东南佛罗里达和丹佛与传统市场的开发收益率比较 - 佛罗里达合作开发收益率低，约低5%；丹佛首个项目收益率高5%，预计未来市场收益率在中高5% [46] 问题: 何时在东南佛罗里达和丹佛市场引入内部管理 - 丹佛去年底已引入，佛罗里达计划今年晚些时候引入 [48] 问题: 纽约禁止经纪人费用对市场和租金的影响及公司市场份额情况 - 影响难以判断，取决于房东行为和需求；公司和其他REIT同行短期更有优势，长期市场会调整 [50][52] 问题: 全国开发交付量增加预期及公司中期考虑 - 公司市场开工量过去3年较平稳，与全国数据不同 [54] 问题: 2020年新开发项目收益率及关注的产品和市场 - 收益率预计在低中6%，关注长岛、北新泽西、洛杉矶、丹佛和佛罗里达等市场 [56] 问题: 公寓销售收益占项目的百分比及后续资本情况 - 目前已完成和签约的收益约1.6亿美元，剩余销售可能更多，销售速度不确定 [58] 问题: 1月北加州租赁条款情况及市场动态 - 预计今年供应增加，第四季度增加入住率影响租金变化，1月租金变化约60个基点，是各地区中最低，预计同比减少80个基点 [63] 问题: Alderwood Mall开发项目情况 - 与Brookfield零售合作伙伴合资，是商场前Sears地块的致密化项目，底层零售由Brookfield拥有，公司认为这是有潜力的业务模式 [65] 问题: 未来2 - 3年开发规模及影响因素 - 40亿美元管道预计支持每年约10亿美元开工量，因项目周期长难以快速增加，目前机会不如5 - 6年前 [68] 问题: 未来开发权中纽约/新泽西地区的考虑及重点 - 纽约/新泽西地区开发权占比高，但开工占比平均约20 - 25%，部分项目是长期产权项目，不一定都能实现 [70] 问题: 波士顿地铁市场公司子市场暴露情况 - 城市波士顿供应预计增加，郊区供应稳定，公司主要是郊区项目，预计2020年租金收入增长加速 [76] 问题: 非可控费用预测中今年值得关注的税收项目 - 非可控费用占2020年预计运营费用增加的约16%，税收预计增长低于3%，可能有上诉收益，目前难以判断 [78] 问题: 旧金山市场需求和优惠趋势 - 目前难以判断是供应还是需求问题，可能更多是供应因素，预计下季度有更明确判断 [81] 问题: 郊区纽约和新泽西市场需求前景及开发暴露处理 - 公司会平衡投资组合，有处置活动，这些投资回报高但长期增长一般 [84] 问题: 低收益率环境下公司开发门槛收益率是否调整 - 公司有目标回报矩阵随资本成本自动调整，但也会考虑风险，目前目标回报是周期内最低 [87] 问题: 2019年交付量估计下降原因及后续影响 - 调整2020年数据以反映交付时间表误差，未交付项目推迟到后续期间，行业存在劳动力短缺问题 [90][92][93] 问题: 2020年开发NOI预期及未来趋势 - 未来开发NOI可能接近5000 - 5500万美元，低于中期水平 [98] 问题: 去年FFO预测与实际差异及今年表现更好的来源 - 去年核心FFO预测为9.30美元，实际为9.34美元，超出0.04美元 [100] 问题: 缩小开发管道后如何实现高于行业的FFO增长 - 过去十年前5年阿尔法更高，同店数据受资本支出影响，阿尔法主要来自外部投资活动 [103] 问题: 是否愿意提高杠杆率 - 公司杠杆率一般在5 - 6倍净债务与EBITDA之比，目前为4.6倍，为合适机会可提高至低5倍 [105] 问题: 2020年稳定运营定义改变原因、对同店收入指导的影响及未来相关变化考虑 - 调整同店入住门槛至90%以符合行业惯例，增加同店资产池，2020年收益增长提升约15个基点；预计收入提升资本支出会略有增加但低于同行 [107][108][110] 问题: 华盛顿特区市场表现及公寓REITs投资分配看法 - 公司认为华盛顿特区市场无长期变化，看好其未来投资价值，会关注需求和就业增长 [114] 问题: 新开发项目对同店NOI增长的影响 - 开发项目稳定后进入同店，通常有适度提升，但对整体影响不大，除非有大量交付 [117] 问题: 开发计划最终情况及成本削减情况 - 预计在经济收缩前每年启动8 - 9亿美元开发项目，开发间接费用相对开工量约3%，部分成本削减体现在离职金等方面 [120][122]