财务数据和关键指标变化 - 2021年实现10个月的加权平均入住率连续增长，12月是9年来首个实现入住率连续增长的12月，第四季度是自疫情开始以来首个实现同比入住率正增长的季度，第四季度入住率提高100个基点 [14] - 2021年年度每间可出租客房收入（RevPOR）增长3% [18] - 第四季度每间可出租客房收入（RevPAR）同比增长4%，是自疫情最严重时期以来首个实现同比RevPAR增长的季度 [25] - 第四季度调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）增长4% [25] - 截至12月31日，可用流动性为5.37亿美元 [16] - 2022年预计年度RevPAR增长10% - 12%，调整后EBITDA在2.4亿 - 2.6亿美元之间 [24][32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年完成超过一半管理社区的过渡，开始将管理服务收入归入“其他”类别 [27] - 自2021年3月疫苗带动复苏以来，辅助生活记忆护理部门入住率增长500个基点，该部门约占公司目前业务组合的70% [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021年下半年，全国投资中心（NIC）报告称在建单元数量为2015年以来最少 [39] - 自2022年起，预计未来十年每年将有超过100万新老年人进入公司目标市场 [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2021年公司提出三个战略支柱，包括通过疫苗诊所战略聚焦健康与护理、通过销售转型提升业务优势、更好地利用领导地位满足高需求居民和潜在客户的需求，推动了入住率的强劲复苏 [10][12][13] - 2022年公司的战略重点包括吸引、留住优秀员工，以最佳盈利费率使所有可用房间投入使用，通过提供价值、高质量护理和个性化服务赢得居民和家庭的信任与满意度 [20][22][23] - 公司在品牌知名度方面表现出色，在未受提示的情况下表达对公司有所了解的人群中，公司提及率约为最接近竞争对手的2倍 [39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管疫情带来诸多挑战，但公司利用从疫情第一年获得的经验开始复苏，目前已步入复苏正轨 [7] - 劳动力市场竞争激烈，但公司采取了积极措施有效管理，对提供2022年业绩指引充满信心 [41] - 公司业务具有较高的固定成本，随着业务规模扩大，预计利润率将增长，长期来看有望恢复到疫情前的利润率水平 [43][45] - 行业新供应在减少，而老年人口增长迅速，这为公司未来18 - 24个月的发展提供了有利条件 [53] 其他重要信息 - 公司自开展新冠疫苗诊所以来，已为社区老年人和员工接种超过17.5万剂重要疫苗 [11] - 公司预计2022年将从第四阶段提供者救济基金获得政府补助，以抵消部分为保护居民和员工免受新冠疫情影响而产生的费用 [17] - 2022年公司大部分现有租金上调于1月1日实施，预计RevPOR将实现中个位数年度增长，且未因租金上调出现明显的居民迁出变化 [34] - 2022年公司预计社区劳动力总成本将以较高百分比增长，设施运营费用将实现中个位数增长 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司提供2022年业绩展望的信心来源 - 公司已在疫情环境下运营三年，积累了应对新冠疫情浪潮的经验，尽管第四季度面临疫情挑战，但入住率增长表现仍优于历史水平，且公司正在积极采取措施应对劳动力市场竞争，因此认为提供业绩指引是合适的，公司已步入复苏正轨 [41] 问题2: 长期利润率展望，特别是未受疫情影响或复苏较快的物业利润率与疫情前水平的比较 - 公司业务固定成本高，随着业务规模扩大，预计利润率将增长，长期来看有望恢复到疫情前的利润率水平 [43][45] - 高入住率社区在1月1日进行了租金上调，考虑了劳动力压力，第四季度合同劳动力成本远高于招聘恢复到传统水平后的预期 [46] 问题3: 2022年EBITDA增长的主要驱动因素及各因素贡献 - 主要驱动因素是收入增长，RevPAR增长10% - 12%将使收入增加约10% - 12%，即超过2.5亿美元；运营费用同比增长约5%；一般及行政费用（G&A）将因绩效、奖金和福利应计调整、增加医生岗位和差旅等因素而有所上升 [50] 问题4: 合理的EBITDA目标 - 公司目标是使整个业务组合的入住率恢复到89% - 90%的稳定水平，但目前无法提供实现该目标的时间表；在通胀环境下，公司目标是使RevPOR增长与成本增长相匹配，以提高长期利润率 [52] 问题5: 供应和新建设情况是否会像上次入住率达到80%以上时那样回升 - 今年新供应较疫情期间有所增加，但在建单元数量为多年来最少，未来18 - 24个月，疫情导致的供应减少将为公司带来有利条件；同时，老年人口市场增长显著，每年将有100万新老年人进入目标市场 [53] 问题6: 是否因人员配备问题拒绝新潜在居民入住 - 有两个因素影响新入住情况，一是因监管要求社区暂停入住，这在第四季度和2022年对公司影响较小；二是因人员配备问题拒绝入住，这对公司来说不是重大问题，公司若有空缺会使用合同劳动力，但成本较高 [57] 问题7: 公司RevPOR或RevPAR增长与行业的比较，以及基于定价策略的市场份额增长和表现 - 行业因通胀环境认识到提高租金的必要性，公司在租金方面一直保持严格策略；公司业务组合有更大的增长空间，若能持续实现入住率增长，将获得显著的杠杆效应，预计2022年将实现10% - 12%的收入增长和80%的调整后EBITDA增长 [60][61] 问题8: 如何看待稳定现金流的可见性 - 第四季度因营运资金需求导致大量现金使用，其中3500万美元是偿还2020年获得的资金；2021年10个月的入住率连续增长势头以及2022年的租金上调和入住率增长预计将推动EBITDA大幅增长，到2022年底，预计将显著减少运营现金需求 [63] 问题9: 公司对可变利率的风险敞口 - 公司债务62%为固定利率，38%为可变利率，可变债务平均利率为2.4%；若30天利率提高100个基点，年化利息成本约为1500万美元；公司已偿还唯一的高利率贷款并提前偿还了大部分2022年到期债务，预计2022年利息费用相对平稳 [64] 问题10: 调整市场工资率时的成本通胀情况及2022年预期 - 不同市场和岗位的劳动力成本通胀情况不同，护士岗位通胀较为明显，小时工岗位的劳动力通胀高于 salaried 岗位；公司将持续关注市场动态，适时进行调整，并注重员工文化、职业发展和学习机会等方面 [66][67] 问题11: 1月租金上调未遭居民强烈反对的原因 - 公司执行董事向居民详细解释了租金上调的原因，居民关心为其提供服务的员工获得合理工资，且租金上调主要是由通胀和劳动力成本驱动，因此未出现居民流失率显著增加的情况 [68] 问题12: 2022年发展资本支出（CapEx）预计增长至2000万美元的项目假设 - 公司有大量“Program Max”项目储备，通常是将辅助生活单元转换为记忆护理单元或重新定位社区市场，2022年不一定能完成所有项目 [69] 问题13: 12月和1月净新招聘人数及第一季度招聘速度预期 - 10月、11月和12月净新招聘人数持续增加，1月表现优于第四季度；公司需要几个月时间才能使净招聘人数达到理想水平，但目前进展良好，每月净新增招聘人数达数百人 [71][72]