财务数据和关键指标变化 - 第二季度同社区基础上RevPAR较2019年第二季度下降3.5%，RevPOR同比增长2.3% [26] - 6月30日流动性提升至6亿美元，营运资金改善至1.39亿美元，其中1.19亿美元与《关怀法案》相关 [41][47] - 第二季度调整后EBITDA为4500万美元，上年同期为1.04亿美元；调整后自由现金流为1.13亿美元，上年同期为负1600万美元 [56][57] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房业务 - 同社区高级住房收入较2019年第二季度下降3.5%，环比下降6.2%，估计因疫情导致本季度同社区组合损失近4300万美元收入 [51] - 第二季度结果包含与高级住房业务相关的600万美元赠款，7月申请并预计从提供商救济基金、医疗补助和儿童健康保险计划分配中获得高达约5000万美元额外赠款 [52] - 同社区薪酬相关费用环比增长2%，其他设施运营费用较上年同期增加2900万美元 [52][53] - 同社区运营收入较上年同期下降32%，排除已确认赠款后下降35% [54] 医疗保健服务业务 - 估计疫情导致第二季度损失1500万美元收入，运营费用较上年同期下降7%，第二季度确认1700万美元赠款救济 [55] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月美国新增新冠病例情况比3月严重，5月有所缓解，6月下旬开始增加，7月大幅增长；公司入住率月环比变化趋势类似，4月下降220个基点，6月降至70个基点，7月因迁出恢复正常水平，月环比入住率趋势下降130个基点 [48][49] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 7月与最大房东Ventas完成新的多部分交易，预计在2025年前剩余租赁期内减少约5亿美元未来租赁付款，降低债务并改善现金流 [7] - 持续致力于保护居民、患者和员工健康福祉，开展全国性居民和员工检测计划，截至7月底，不到1%居民新冠检测呈阳性 [11][14] - 85%社区目前接受入住，其余社区与潜在居民建立联系，制定全面放宽限制计划，以应对安全指南 [17][20] - 采取谨慎、临床和环境方法应对疫情，采用新产品纳入记忆护理居民预防策略 [23][24] - 作为最大的高级住房运营商，在强调为高级住房行业提供财政救济以保护美国老年人方面发挥领导作用 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 由于美国南部和西南部新冠病毒增长率近期上升，尚无法确定业务何时恢复正常，但业务本质上是必要且主要基于需求的 [36] - 低比例的新冠阳性病例凸显了为居民和患者提供优质护理的竞争优势，随着国家接近新常态，布鲁克代尔在高级住房健康保护协议方面的领导地位将得到更好认可 [37][63] - 第三季度，高级住房在非热点市场的入住进展更好，但随着美国市场新热点增加，入住率环比下降；医疗保健服务业务有望实现收入改善，但鉴于佛罗里达州和得克萨斯州近期热点情况，预期较为谨慎；预计第三季度新冠相关费用将显著减少，期待收到医疗补助赠款及政府未来计划或资金 [58] 其他重要信息 - 2020年上半年，高级住房业务接受约1000万美元联邦赠款，7月通过提供商救济基金、医疗补助和儿童健康保险计划分配申请额外赠款 [31] - 年初至今，为抗击疫情花费7100万美元，其中超60%用于个人防护设备和医疗用品；第二季度新冠相关费用为6100万美元，占该季度高级住房和医疗保健服务收入的8% [44] - 第二季度基线检测成本约为100万美元，居民检测费用通常由医疗保险或私人保险覆盖，员工检测得到许多州和地方卫生部门以及国民警卫队协助 [46] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 与Ventas交易中放弃的经济利益及决策考量 - 公司认为该交易是双赢的，显著且永久性减少租金超5亿美元，消除财务契约，移除繁琐的长期控制权变更条款；鉴于流动性状况，提供前期现金支付以换取更长期现金收益，交易约1年现金回本；以6.5%的有吸引力资本化率出售五项资产，继续管理这些物业；新承担的债务利率相似且可按面值偿还，认股权证有助于与Ventas和布鲁克代尔的利益保持一致 [66][68][69] 问题2: 如何应对得克萨斯州和佛罗里达州成为热点地区的运营问题及恢复情况 - 公司以国家框架为指导，执行在社区层面进行；在新冠暴露较少地区开放社区，有暴露时通过协议防止更多居民暴露；对所有居民和患者进行检测的积极全面努力将带来长期益处，将根据最佳实践和州及地方指南逐个开放社区 [71][72][73] 问题3: 如何看待行业因新冠疫情产生的结构变化及业务防御能力 - 市场对养老院和高级生活存在混淆，公司需进行教育；高级生活行业有强大的感染控制协议，感染率低；销售团队在社区关闭时与未来居民建立关系，进行市场研究；独立生活是生活方式决策，目前多数社区已恢复独立生活品质；辅助生活和记忆护理是基本服务，潜在需求强劲，预计将恢复到疫情前水平 [75][76][79] 问题4: 布鲁克代尔护理协议和成果的市场信息传递、与市场差异化及长期影响 - 短期内，医疗保健是本地化的，社区在当地市场的声誉很重要，销售和营销团队会向潜在居民、家庭和推荐来源解答协议和安全问题；长期来看，公司提供的高质量医疗服务将是差异化因素，建立与潜在客户和家庭的关系以及居民满意度和推荐意愿很关键 [82][83][84] 问题5: 虚拟参观与传统实地参观的入住成交率差异以及折扣在当前环境中的影响 - 虚拟参观不如实地参观有效，但比无法参观要好，与潜在客户多次进行虚拟参观可提高入住可能性；公司认为提供的是优质服务并收取合理价格，独立生活业务有一定疲软，但辅助生活和记忆护理业务价格坚挺，将根据社区情况灵活应对当地市场条件，保护价格对盈利能力很重要 [85][86][87] 问题6: 关于整体高级住房行业潜在更广泛刺激救济的最新情况及分配方式 - 公司已收到3400万美元针对专业护理、家庭健康和临终关怀的资金；第二轮资金是医疗补助部分，相对容易分配；私人支付部分对卫生与公众服务部来说较困难，资金旨在流向私人支付提供商，公司根据与卫生与公众服务部的沟通，估计可获得高达5000万美元资金；公司认为已获得的资金远低于应对疫情的成本，将继续争取更多资金 [94][96][99] 问题7: 布鲁克代尔在行业中的市场份额及如何考虑未来救济资金分配 - 市场份额取决于产品类型，救济资金预计主要流向辅助生活、记忆护理和专业护理；公司在辅助生活市场份额约为5% - 6%，记忆护理约为5%，专业护理约为1%，独立生活约为2% - 3% [103][104] 问题8: 随着业务复苏，能否维持较低成本杠杆 - 第三季度和第四季度新冠相关成本将显著下降；第一季度到第二季度非新冠相关费用下降约2400万美元，第三季度劳动力和食品等可变成本仍将受益，但随着社区放宽限制，营销和维修维护费用会增加，部分抵消成本下降；第一季度到第二季度资本支出减少约3900 - 4000万美元，这一帮助将持续，总体现金方面，成本和资本支出下降抵消了第一季度到第二季度的收入下降 [108][109][110] 问题9: 入住率改善情况及如何考量 - 入住率改善主要取决于新冠疫情复发情况，可参考公司各月进展得出结论 [111] 问题10: 自有或租赁建筑的现金盈亏平衡入住率 - 盈亏平衡入住率取决于很多假设，短期和长期情况不同，还受《关怀法案》救济和新冠费用影响；短期内公司专注于流动性，无法给出盈亏平衡社区入住率；与Ventas的交易降低了租赁付款，低利率环境降低了自有投资组合的融资成本，有助于改善盈亏平衡 [112][113][114]