财务数据和关键指标变化 - 第一季度同社区基础上RevPAR环比增长2.4%，同比增长2%；同社区收入同比增长2%，环比增长2.4% [19][28] - 同社区经营收入与上年同期相比有所下降，但环比提高近4%，经营利润率略有改善 [29] - 第一季度调整后EBITDA为1.85亿美元，上年同期为1.17亿美元；调整后自由现金流为500万美元，若不考虑Healthpeak交易的1亿美元收益，结果将为负9500万美元 [35][36] - 第一季度在现有计划下回购了价值1800万美元的股票，与2019年全年的回购金额相近；3月中旬宣布暂停进一步回购 [29] - 第一季度完成出售14个非合并入门费CCRC社区的权益，并从终止管理协议中获得1亿美元收入，该收入不会重复出现 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房业务 - 独立生活业务1 - 2月入住率环比有所改善，但3月下降；本季度因财务原因的迁出有所增加，但因费率提高带来的收入增长大于迁出造成的收入损失 [31] - 辅助生活和记忆护理业务第四季度末入住率下降，1 - 2月迁入加速，但仍不足以弥补整个季度的损失 [32] - 同社区薪酬相关费用环比持平，与2019年第一季度相比增长5.8%，排除闰年影响后增长4.7%；其他设施运营费用与上年同期相比增长3.5%，主要是由于营销和广告方面的数字投资 [32] 医疗服务业务 - 家庭健康业务受新PDGM模式实施和新冠疫情影响，关键医疗转诊量大幅下降 [22] - 临终关怀业务与上年同期相比收入增长6.7%，入住率与第四季度相近 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - NIC高级住房稳定入住率环比下降30个基点，而公司同社区入住率下降150个基点 [19] - 4月底入住率为80% [41] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在应对新冠疫情方面采取了一系列措施，包括制定预防行动计划、建立应急指挥中心、加强供应链管理、调整销售流程等，致力于保护居民、患者和员工的安全 [10][14][20] - 公司认为自己在行业中发挥着独特而重要的作用，通过与领先医院、医疗系统、政府和监管机构等合作，整合最佳实践，提升应对疫情的能力 [6] - 公司倡导政策制定者在个人防护设备、检测和其他关键资源方面优先考虑高级生活行业，并为此与国会、政府及其工作人员以及州级官员进行了大量沟通和讨论 [12] - 公司计划在经济重新开放时保持谨慎，继续限制非必要访问，同时允许能够自我隔离14天的居民入住 [26] - 公司预计疫情过后将重新回到增长轨道，并通过与医疗转诊合作伙伴建立更紧密的关系，提升自身作为行业领导者的地位 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司员工在疫情期间的奉献和努力表示感谢和赞赏，认为他们是公司的英雄 [5][24] - 管理层认为公司在应对疫情方面的早期行动和积极沟通有助于减少病毒传播并挽救生命，公司的声誉和领导地位将在疫情后得到提升 [16][46] - 由于疫情的不确定性，目前尚无法准确估计其对公司2020年全年业绩和财务结果的影响，公司将根据领先指标和形势发展提供进一步更新 [40] - 管理层对公司的未来前景充满信心，认为公司的大部分业务是基于需求的，这些需求将持续存在，公司有能力在不确定的时期有效运营 [27] 其他重要信息 - 公司在第一季度花费约1000万美元用于应对新冠疫情，主要用于个人防护设备、医疗设备以及清洁和一次性餐饮用品；预计第二季度相关费用将大幅增加 [38] - 为减轻成本压力，公司采取了削减成本的措施，包括临时减少营销支出、取消活动和相关旅行，并评估其他不会影响业务复苏的削减措施 [39] - 公司正在对社区居民和员工进行大规模检测 [38] - 公司积极寻求各种救济途径，包括政府项目，并在投资者报告中列出了相关项目及其估计影响 [40] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 新冠阳性患者在地区上的分布情况、4月入住率在各周的变化以及入住是否具有区域性 - 当社区出现广泛的新冠病毒传播时，公司在这些地区的社区受到的影响更大，但公司很高兴只有不到1%的居民感染了新冠病毒 [43] - 从2月到3月再到4月，公司的总迁出人数同比逐季度改善，这反映出居民和家属对公司社区强大的感染控制协议的认可；入住方面，独立生活业务受疫情影响更大，但由于其入住时间较长，入住率总体上相对较好；预计5月入住率将继续下降，随着经济恢复正常，入住量有望逐渐恢复 [44][45][46] - 公司早期的行动和领导地位将有助于其在疫情后更好地恢复，公司通过积极与家属、居民和转诊来源沟通，树立了更强的领导者形象 [46] 问题2: 行业终端市场定价是否有所改善以抵消新冠相关的高成本 - 公司对竞争对手在新冠疫情相关定价方面的情况了解不多；公司的成本在第二季度比第一季度增加更多，包括个人防护设备、卫生费用和劳动力成本等 [50] - 公司认为其客户主要是固定收入群体，因此不太可能将增加的成本转嫁给客户；公司一直在积极向国会和政府寻求支持，但目前获得的支持主要集中在家庭健康和临终关怀业务，高级生活业务的成本仍主要由运营商承担 [51] 问题3: 通常有多少比例的入住居民需要先出售独栋住宅，以及如何看待新冠疫情后住宅房地产市场可能的疲软 - 公司在持续护理退休社区和入门费业务中，居民出售主要住宅的情况更为普遍，但公司在1月底出售了大部分入门费社区，因此目前这方面的风险较低 [52] - 公司认为大多数居民通过养老金和其他固定收入储蓄来支付服务费用，出售房屋将资产转化为现金对公司业务有帮助，但并非必要条件 [52] 问题4: 公司认为可以放心增加销售活动或入住量开始逐月增加的时间或里程碑，以及在已开始重新开放的州是否有销售管道恢复正常的早期迹象 - 公司认为当新冠疫情不再24小时占据新闻头条、经济开始重新开放、广泛开展检测、有针对该年龄段人群的疫苗或改进的治疗方案时，将有助于公司业务的恢复 [55][56][57] - 公司的销售人员目前比四到五周前更加乐观，经济重新开放使业务开始恢复到更正常的节奏，但预计5月的入住量仍将下降 [58] 问题5: 关于国会潜在支持的分配方法 - 到目前为止，医院、家庭健康和临终关怀业务的资金分配是基于收入进行的，因为收入数据来自医疗保险，容易获取 [59] - 行业要求以全职员工（FTE）为基础进行救济分配，以反映辅助生活和记忆护理业务应对新冠疫情的更强烈需求，但最终的分配方式尚不确定 [59] - 公司已获得2900万美元的公共卫生和社会服务应急基金，该资金基于2019年的收入分配，但公司不确定是否能保留所有资金，同时一些项目如医疗保险加速预付款计划和工资税延期计划需要偿还 [61] 问题6: 与房地产投资信托基金（REITs）近期是否有关于条款或灵活性的讨论 - 公司注意到一些REITs为有重大流动性问题的运营商提供了租金延期，但公司尚未与REITs进行相关讨论 [63] - 公司认为由于新冠疫情，环境发生了巨大变化，这是需要关注的问题，但目前公司拥有强大的流动性，采取了一系列措施来保持资金流动性，因此与许多运营商的情况不同 [63][64] 问题7: 行业内是否有营销活动、折扣或其他提高留存率或减缓迁出的行动 - 公司认为这不是价格问题，而是质量和保护居民、患者和员工的问题，公司提供的服务具有较高价值，因此采取公平收费的方式 [65] - 公司不确定行业内是否有人进行折扣，但认为这种做法是短视的，当前的关键是保护国家的老年人并为服务提供良好的价值 [65]