财务数据和关键指标变化 - 公司在第二季度实现了AFFO 7000万美元,每股0.36美元,同比增长2.9% [45] - 公司的现金G&A支出为780万美元,同比下降1.4% [46] - 公司的杠杆率为5.1倍净债务,略有上升,但在UNFI建设项目完成后将降至4.9倍 [47][48] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司继续执行医疗健康资产简化战略,已完成38处资产的出售,总额2.625亿美元,加上后续交易将达3.425亿美元 [15][31] - 公司在第二季度完成2.478亿美元的投资,包括1.651亿美元的收购和3050万美元的UNFI建设项目投入 [34] - 公司新增了Jelly Belly Candy Company作为前20大租户 [35] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司的整体租金回收率保持在99.8%,整体出租率为99.3% [24] - 公司仍在关注一些受消费者支出影响的行业,如Red Lobster和At Home [40][42] - 公司目前仅有3处空置物业,正在积极与新租户洽谈 [43] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司正在积极拓展建设-租赁投资机会,已有7处总投资3.07亿美元的项目在建,另有4亿美元的项目在评估 [27][29] - 这些建设-租赁项目的初始现金收益率在7.5%-8%之间,按租期计算的收益率超过9% [29] - 公司认为这些建设-租赁项目是实现长期可持续增长的重要组成部分 [20] - 公司在传统收购市场上仍然谨慎,认为当前定价不能充分反映风险 [21][55] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为利率前景的不确定性为公司带来了机遇,但仍保持谨慎态度 [10][25] - 公司维持2024年AFFO指引1.41-1.43美元/股,并调整了一些投资和处置的指引区间 [13][51] - 管理层对公司未来发展前景表示乐观,认为执行战略将为2025年及以后奠定良好基础 [13] 其他重要信息 - 公司董事会维持每股0.29美元的季度股息 [50] - 公司为降低利率风险,在本季度执行了4.6亿美元的远期SOFR掉期交易 [48][49] 问答环节重要的提问和回答 问题1 Eric Borden 提问 未来12个月公司在开发项目、传统收购和其他渠道的资本配置比例如何 [53] John Moragne 回答 公司将在开发项目、传统收购和资本回收之间保持平衡,根据市场环境动态调整 [54][55][56][57][58][59][60] 问题2 Unidentified Analyst 提问 公司剩余35%的医疗资产处置计划 [68] Kevin Fennell 回答 这些资产将采取传统的资产管理方式逐步处置,预计将持续到2025年 [69] 问题3 Caitlin Burrows 提问 公司如何获得建设-租赁项目所需的土地 [79] John Moragne 回答 公司的建设-租赁项目都是与开发商或租户合作,由对方先行控制土地,公司作为资金提供方参与 [79][80][81]