财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度归属于普通股股东的净收入为706万美元，即每股摊薄收益0.37美元，而2021年同期为2811万美元，即每股摊薄收益1.54美元，主要因上一年同期非合并物业的出售收益较大 [6] - 2022年第三季度调整后运营资金（AFFO）为717万美元，即每股摊薄收益0.38美元，2021年第三季度为566万美元，即每股摊薄收益0.31美元，增长主要源于投资组合运营利润率提高和合伙人收购的增量影响，但被一般及行政费用和所得税费用增加所抵消 [6] - 截至2022年9月30日，总资产7.44亿美元，总债务4.63亿美元，股东权益2.57亿美元 [9] - 截至2022年9月30日，债务与企业价值比率降至62%，低于2021年9月30日的66% [11] - 2022年第三季度通过股权销售计划出售约17.4万股，加权平均股价22.22美元，净收益约390万美元 [11] - 2022年10月7日支付每股0.25美元的季度股息，与上一季度持平，按2022年11月4日收盘价21.43美元计算，年化股息收益率为4.7% [11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至2022年9月30日，全资投资组合包括21个多户住宅社区，共5420套单元；还通过非合并实体持有另外8个社区的权益，共2781套单元 [7] - 2022年第三季度投资组合平均入住率为96.2%，与2021年同期持平；平均月租金为1301美元，较2021年同期增长13% [7] - 2022年第三季度新租约利差为16.1%，续租利差为10.8%，总体利差为13.5% [7] - 2022年第三季度同店投资组合包括4389套单元，同店收入增长11.4%，同店费用增长3.6%，同店净营业收入（NOI）增长18.3% [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 随着利率上升，交易市场交易量大幅下降，卖家需时间理解当前的资本化率和定价情况，公司看到资本化率至少上升了125个基点 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过收购合资伙伴权益来扩大全资投资组合，目前全资投资组合有21处房产 [5] - 公司谨慎规划和执行收购战略，关注市场变化，寻找符合质量和承保标准的房产 [5] - 公司注重管理投资组合和循环利用资本，在第三季度出售了非合并合资企业持有的一处房产 [8] - 公司计划继续对单个单元进行翻新，以增加租金和现金流 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前宏观经济背景不确定，但优质房产组合和固定利率抵押贷款债务为其提供了应对能力 [5] - 公司所在市场的人口和就业增长，使其有信心为股东创造长期可持续价值 [12] 其他重要信息 - 2022年公司完成了11处房产的合伙人收购，总价1.059亿美元，共2844套单元 [9] - 第三季度末，可用流动性包括约2200万美元现金及现金等价物，以及经修订信贷安排下最高5100万美元的可用额度；截至2022年11月4日，可用流动性约5600万美元 [9][10] - 非合并合资企业约有1500万美元现金及现金等价物，用于日常营运资金和翻新 [9] - 截至9月30日，全资物业和非合并合资企业的抵押债务总额为5.495亿美元，加权平均利率为3.97%，加权平均剩余到期期限为7.5年 [10] 问答环节所有提问和回答 问题: 请介绍交易市场资本化率随利率上升的变化情况 - 交易大幅放缓，交易量远低于过去，卖家需时间理解利率上升后资本化率的变化，公司看到资本化率至少上升125个基点，由于近期成交交易少，实际资本化率难以确定 [13] 问题: 运营方面，租金上涨是否出现疲软 - 公司仍能提高租金，但上涨速度有所放缓，目前租金仍有不错涨幅，但不如过去六到九个月，每年这个时候入住率和周转率会略有下降，不过租金仍呈正增长 [14] 问题: 如果租金增长放缓，明年是否继续进行翻新 - 公司仍计划积极参与单个单元的翻新，预计翻新数量可能增加，因为过去一年收购了一些合伙人权益，翻新有望大幅提高租金和投资回报率，增加现金流 [15] 问题: 第三季度同店运营费用增长较低的原因是什么 - 费用总体有所增加，但第三季度费用较低主要是因为部分房产的税收份额有利，不过公用事业、工资、保险等费用也在增加 [19] 问题: 新租户是否从高价租赁物业转移而来 - 公司正在跟踪租户从高端物业转移的情况，但目前未特别注意到这种情况，过去几个月人们对租金支付能力的担忧有所增加，不过拖欠率较低，租户来源相对稳定，以B+或A-级租户为主，未来可能会看到更多A级租户转向公司提供的经济适用房 [20]