财务数据和关键指标变化 - 本季度归属于普通股股东的净亏损为380万美元，即每股摊薄亏损0.22美元，而2020年同期净亏损为480万美元，即每股摊薄亏损0.29美元 [13] - 本季度资金运营现金流（FFO）增至600万美元，即每股摊薄0.35美元，2020年同期为330万美元，即每股摊薄0.19美元，增长主要由于公司在3个受2月德州冰风暴影响的合资企业物业中的保险赔偿份额，以及运营利润率提高和投资组合利息支出减少 [13] - 本季度调整后资金运营现金流（AFFO）增至510万美元，即每股摊薄0.30美元，2020年同期为400万美元，即每股摊薄0.23美元，每股摊薄基础上增长30% [14] - 投资组合总租金收入较2020年同期的2620万美元增长6.1%，达到2780万美元，房地产运营费用较2020年同期的1220万美元增长7.4%，达到1310万美元，净营业收入（NOI）从2020年同期的1400万美元增长5%，至本季度的1470万美元 [14] - 本季度投资组合续租率约为50%，续租租金平均上涨约3% - 4%，新租约租金平均上涨约1%，投资组合租金本季度约上涨2% [15] - 截至2021年3月31日，公司现金及现金等价物为1940万美元，总资产为3.58亿美元，总债务为1.668亿美元，股东权益总额为1.705亿美元 [21] - 截至2021年5月1日，公司可用流动性约为4550万美元，包括2200万美元现金及现金等价物、850万美元用于物业改善的受限现金，以及信贷额度下最高1500万美元的营运资金 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度公司对38个单元进行了重新定位，平均每个单元约6100美元，估计年化投资回报率约为26%，预计短期内重新定位的单元数量将放缓，投资组合中约有600个单元的翻新计划将在未来几年完成 [16] - 本季度同店组合包括36处物业，共10037个单元，其中8处物业共1880个单元为全资资产，其余28处资产共8157个单元为非合并合资企业 [17] - 同店收入从2020年同期的2440万美元增长4%，至本季度的2530万美元，同店费用从2020年同期的1140万美元增长4.9%，至本季度的1190万美元，同店NOI从2020年同期的1300万美元增长3.3%，至本季度的1340万美元，NOI变化主要由于租金收入和入住率增加，部分被非可控费用（主要是税费和保险）增加所抵消 [18] - 本季度多户住宅物业组合同店租金从2020年同期的每单元1085美元增长1.4%，至1100美元 [19] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续关注资本结构，近期增加了信贷额度可用性，对未来一年充满信心，因多个市场需求强劲 [12] - 公司认为收购市场竞争激烈，购买难度大，很多人关注东南部市场，但公司有流动性，希望找到机会，收购合作伙伴股权是一个有吸引力的途径 [26] - 公司计划将部分资产出售所得用于降低投资组合杠杆率 [29] - 公司在进行增值项目时，若无法实现至少18%以上的投资回报率，通常不会进行升级，未来一两个季度将观察市场情况，之后希望重新加大增值项目投入 [34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司继续看到业务优势，能够有选择地提高租金，对未来一年充满信心，因多个市场需求强劲 [12] - 公司认为目前是从投资组合中获取潜在收益的合适时机，出售部分资产是合理的 [29] 其他重要信息 - 2021年3月，公司签订合同以2450万美元出售位于德州休斯顿的全资物业Kendall Manor，预计2021年第二季度确认约740万美元的出售收益 [19] - 2021年4月，公司以约750万美元向合资伙伴出售佛罗里达州代托纳海滩Anatole Apartments 80%的权益，预计在截至2021年6月30日的季度确认220万美元的相关收益 [20] - 2021年5月4日，公司以600万美元从合资伙伴处购买位于密西西比州南海文的Civic Center I和Civic Center II额外15%的权益，使公司在这些物业的所有权增至75% [20] - 公司非合并合资企业拥有约1490万美元现金及现金等价物，用于日常营运资金，公司打算在每个物业至少维持1个月的费用和债务偿还 [22] - 公司全资物业的总抵押贷款债务加上非合并合资企业的抵押贷款债务份额总计6.587亿美元，加权平均利率为4.03%，加权平均剩余到期期限为6.7年 [22] - 4月7日，公司支付了每股0.22美元的季度股息，按2021年5月1日收盘价18.83美元计算，年化收益率为4.7% [22] 问答环节所有提问和回答 问题: 为什么收购Civic Center的额外权益 - 该物业多年来表现出色，公司对合作伙伴感到满意，认为以合理价格购买额外权益是个好机会，希望拥有更多该资产 [24] 问题: 本季度出售资产的资本回报率是多少 - 公司出售代托纳海滩和休斯顿的资产时，有效资本回报率在4%左右 [25] 问题: 收购市场情况如何，未来收购预期怎样 - 收购市场竞争激烈，购买难度大，很多人关注东南部市场，公司有流动性，但找到合适机会较难，收购合作伙伴股权是一个有吸引力的途径 [26] 问题: 出售和购买资产的资本回报率是否有差异 - 出售资产的资本回报率约为4%，购买资产时公司有优势，因了解资产情况、合作伙伴有意退出等原因，购买端表现更好，但无法给出具体差异 [28] 问题: 出售Kendall Manor所得款项的用途是什么 - 公司认为现在是获取投资组合潜在收益的合适时机，出售这些资产是合理的，出售所得将用于降低投资组合杠杆率 [29] 问题: 2021年下半年是否有其他资产出售计划 - 目前只有代托纳海滩和休斯顿的资产已出售，公司会持续评估投资组合，若有合理理由可能会出售其他资产，但目前尚未确定 [30] 问题: 未来是否有更多收购合资企业权益的机会，与引入新资产相比哪个更有吸引力 - 收购合作伙伴股权比在市场上购买新资产更有优势，资本回报率更高，交易更划算，公司希望未来更多进行此类收购 [31] 问题: 未来增值项目的承保标准和定价环境如何 - 若无法实现至少18%以上的投资回报率，公司通常不会进行升级，疫情期间增值项目并非最佳时机，本季度完成38个单元，回报率超25%，未来一两个季度将观察市场情况，之后希望重新加大投入 [34]