财务数据和关键指标变化 - 本季度FFO约为500万美元，即摊薄后每股0.29美元，而2019年同期为350万美元，即摊薄后每股0.21美元；全年FFO增至1700万美元，即摊薄后每股0.99美元，2019年为1201万美元，即摊薄后每股0.74美元 [10] - 本季度AFFO增至560万美元，即摊薄后每股0.33美元，2019年同期为490万美元，即摊薄后每股0.30美元，摊薄后每股AFFO增长10%；全年AFFO增至1920万美元，即摊薄后每股1.12美元，2019年为1660万美元，即摊薄后每股1.03美元 [10] - 本季度投资组合总租金收入增至2750万美元，2019年同期为2650万美元；全年总租金收入增至1.079亿美元，2019年为1.022亿美元 [11] - 本季度投资组合房地产运营费用增至1260万美元，2019年同期为1210万美元；全年房地产运营费用增至5070万美元，2019年为4870万美元 [11] - 本季度投资组合NOI从2019年的1440万美元增长3.5%至1490万美元；全年NOI从2019年的5350万美元增长6.9%至5720万美元 [12] - 2020年12月31日，公司现金及现金等价物为1990万美元，总资产为3.66亿美元，总债务为1.675亿美元，股东权益总额为1.778亿美元；2021年3月1日，可用流动性约为3610万美元 [20] - 2021年3月11日，董事会批准季度股息为每股0.22美元，按2021年3月10日收盘价18.04美元计算，年化收益率为4.9% [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度完成45套单元升级，平均每套成本约6700美元，估计年化投资回报率约21%；全年完成248套单元改进，估计投资回报率约18% [13] - 本季度同店投资组合收入增至2510万美元，较2019年同期的2430万美元增长3.2%；同店费用增至1150万美元，较2019年同期的1120万美元增长3.6%；同店NOI增至1360万美元，较2019年同期的1320万美元增长2.9% [16] - 全年同店投资组合收入增至8770万美元，较2019年的8510万美元增长3.1%；同店费用增至4170万美元，较2019年的3960万美元增长5.2%；同店NOI增至4600万美元，较2019年的4550万美元增长1.2% [16][17] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将考虑更多销售机会，利用当前低利率环境获取潜在收益，并将部分收益用于收购、合伙人收购或去杠杆化 [31][32] - 公司将专注于东南部市场，考虑进入一两个新市场，但大部分业务仍将留在现有市场；不看好核心市场，如圣路易斯市中心市场 [34][35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年市场存在不确定性，但公司团队和物业表现出色，资本部署积极、谨慎且保守，预计市场合适时恢复增长活动 [8] - 短期内，由于疫情经济影响持续，物业重新定位单元数量将继续放缓，可能影响重新定位单元租金增长能力，但长期来看，增值战略仍将是推动同店租金和NOI增长的积极因素 [14] - 对2021年持乐观态度，预计经济将随着疫苗推出复苏，租金将重新增长，但预计税收和保险费用会增加，影响AFFO [32][33] 其他重要信息 - 2021年2月，公司达成协议，以约740万美元出售佛罗里达州代托纳海滩阿纳托勒公寓80%的权益，预计交易将于3月或4月完成，估计出售合伙权益将实现约200万美元收益 [18] - 2021年3月3日，公司达成协议，以约2450万美元将德克萨斯州休斯顿肯德尔庄园出售给第三方，预计交易将于4月或5月完成，估计出售该物业将实现约750万美元收益 [19] 问答环节所有提问和回答 问题1: 出售两处房产的驱动因素及定价情况 - 出售的两处房产处于投资生命周期末期，运营费用上升，需要资本改进，增值可能性有限；合作伙伴认为有积极增长机会；公司对出售结果满意，NOI和预期NOI的资本化率和回报率处于低4%区间 [24][25] 问题2: 市场中新租和续租租金率情况 - 续租率因物业而异，部分物业续租率在45% - 50%，部分较高；新租和续租租金同比增长约2% - 3%，在有入住压力的物业保持租金相对平稳，入住率高的物业可提高租金 [26][27] 问题3: 对2021年乐观的原因 - 目前收购物业困难，但考虑更多销售机会，利用低资本化率获取潜在收益；将考虑用销售所得进行收购、合伙人收购或去杠杆化；预计经济将随着疫苗推出复苏，租金将重新增长，但预计税收和保险费用会增加，影响AFFO [31][32] 问题4: 未来1 - 2年对哪些市场内部增长最乐观，以及可能减持哪些市场的资产 - 公司看好东南部市场，将大部分业务留在现有市场，考虑进入一两个新市场；不看好核心市场，如圣路易斯市中心市场 [34][35] 问题5: 对俄亥俄市场的看法及是否继续持有或扩大在该市场的头寸 - 俄亥俄市场的资产通过合作伙伴获得，目前公司拥有该资产，有长期HUD融资，表现出色，市场良好，公司无意出售，认为是长期优质资产 [37]