财务数据和关键指标变化 - 本季度归属于普通股股东的净亏损为420万美元，即每股摊薄亏损0.25美元，而2019年同期净亏损为430万美元，即每股摊薄亏损0.27美元 [15] - 本季度资金运营现金流（FFO）增至420万美元，即每股摊薄0.24美元，2019年同期为350万美元，即每股摊薄0.22美元 [15] - 本季度调整后资金运营现金流（AFFO）增至470万美元，即每股摊薄0.27美元，2019年同期为387万美元，即每股摊薄0.24美元，摊薄后每股AFFO较2019年同期高出12.7% [15][16] - 投资组合总租金收入较2019年同期增长3.9%，达到2660万美元，房地产运营费用下降1.6%，至1230万美元，净营业收入（NOI）增长9.6%，达到1430万美元 [16] - 截至2020年6月30日，公司拥有1690万美元现金及现金等价物，总资产3.856亿美元，总债务1.689亿美元，股东权益总额1.952亿美元 [21] - 截至2020年8月1日，公司可用流动性约为3290万美元，包括1330万美元现金及现金等价物、960万美元用于物业改善的受限现金，以及信贷安排下最多1000万美元的营运资金 [21] - 7月9日，公司支付了每股0.22美元的季度股息，按2020年8月3日收盘价10.62美元计算，年化收益率为8.3% [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度多户住宅物业组合的续租率为58%，续租租金平均上涨2.2%，新租约租金平均上涨0.2%，不包括增值单元，新租约租金保持不变 [17] - 本季度有16个单元进行了重新定位，平均每个单元成本约7000美元，预计年化投资回报率约为14% [18] - 本季度同店组合包括33处物业，共9317个单元，同店收入增长2.4%，达到2240万美元，同店费用增长1.4%，至1050万美元，同店NOI增长3.4%，达到1190万美元，同店多户住宅物业组合的租金增长3.9%，至每个单元1097美元 [19][20] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司表示与经纪人及合作伙伴交流得知，市场上交易活动很少，多户住宅行业受影响远小于零售、商业办公、酒店行业，若现在购买房产，折扣很小甚至没有 [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计收购活动和增值战略实施将放缓，因疫情带来的经济不确定性，对额外资本部署保持谨慎，近期主要关注入住率、收款情况和维持强劲现金状况，同时确保员工和居民安全 [13] - 公司计划与合资伙伴协商，对现有合资协议进行修改，以整合部分现有投资组合，未来除合资战略外，还将追求更直接的收购战略 [28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为多户住宅行业仍是强大的资产类别，在不确定时期展现出韧性，全国性经济困难对本季度运营结果没有重大影响，但会密切关注各物业和市场情况 [13][23] - 公司对国会刺激计划有所关注，认为虽可能有一些小影响，但不会产生重大影响 [30][31] 其他重要信息 - 公司预计未来几年投资组合中约有700个单元处于翻修管道中，增值战略长期来看仍将是推动同店租金和NOI增长的积极因素 [19] - 公司未合并的合资企业拥有约1470万美元现金及现金等价物，用于日常营运资金，全资物业的总抵押贷款债务加上未合并合资企业的抵押贷款债务份额总计6.595亿美元，加权平均利率为4.04%，加权平均剩余到期期限为7.2年 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 7月和8月续租和新租约情况如何 - 公司表示情况与之前类似，注重保持94% - 95%的入住率，会牺牲一些租金涨幅，租金有轻微下行压力，整体较为平稳或仅有小幅上涨，部分物业有较好增长 [25] 问题2: 是否使用了租赁优惠 - 公司称在现有稳定社区，保持租金不变基本能满足租赁需求，很少使用优惠；在租赁物业上会有一些优惠措施 [26] 问题3: 是否会利用空置期进行翻修 - 公司表示情况不一，部分地方有空置单元时会继续进行升级改造以提高租金；部分物业续租率高，空置单元少；只要有较好投资回报，就会进行翻修 [27] 问题4: 未来收购结构及处置策略如何考虑 - 公司计划与合资伙伴协商修改现有合资协议以整合部分投资组合，未来除合资战略外，还会追求更直接的收购战略，但不会放弃合资战略 [28] 问题5: 租户支付租金情况及无更多刺激计划的影响 - 公司称已进行人口统计研究，失业租户比例较小，这有助于维持98%的高租金收缴率，虽对国会刺激计划有所担忧，但认为不会产生重大影响，可能有一些小影响 [30][31] 问题6: 市场上买卖双方在资产定价上的差异情况 - 公司表示与经纪人及合作伙伴交流得知，市场交易活动很少，多户住宅行业受影响远小于其他行业，若现在购买房产，折扣很小甚至没有 [33] 问题7: 若更多收购全资公寓，股权资金来源 - 公司称通常提供65% - 80%的股权，差异不大，购买房产会确保有合理债务水平，出售物业时会优先考虑流动性，回收的现金会通过合资或直接收购方式循环利用，认为这不会成为直接收购的重大障碍 [36] 问题8: 翻修规模是否会维持现状或进一步下降 - 公司表示难以确定，取决于单元可用性和市场情况，会继续执行该战略，预计与目前情况相似 [38][39] 问题9: 租户整体失业率大致情况 - 公司称只能大致估计，约在10% - 15%，全面准确统计较困难 [40] 问题10: 新闻稿和报告中现金数据哪个正确 - 公司称可能是日期不同导致差异，会核实后回复 [41] 问题11: 是否考虑其他增加流动性的替代方案 - 公司表示不会为增加流动性而进行潜在销售，若有合适物业出售会考虑；目前有可用信贷额度，认为自身流动性状况良好，未来可能通过出售更多物业增加流动性，届时会重新寻找投资机会 [42]