财务数据和关键指标变化 - 2019年第二季度净亏损430万美元，摊薄后每股亏损0.27美元，2018年同期净亏损470万美元，摊薄后每股亏损0.33美元 [7] - 2019年第二季度NOI为1690万美元，较2018年同期的1550万美元增长8.6% [7] - 2019年第二季度FFO为350万美元，摊薄后每股0.22美元，2018年同期为270万美元，摊薄后每股0.20美元 [7] - 2019年第二季度AFFO为390万美元，摊薄后每股0.24美元，2018年同期为340万美元，摊薄后每股0.24美元 [7] - 2019年第二季度租赁收入从2018年同期的3000万美元增长9.7%至3290万美元，房地产运营费用从1450万美元增长11.4%至1610万美元 [8] - 截至2019年6月30日，公司现金及现金等价物为1730万美元，总资产12亿美元，总债务8.923亿美元，股东权益1.829亿美元 [10] - 截至2019年8月6日，公司可用流动性约为3590万美元，包括1600万美元现金及现金等价物、990万美元用于物业改善的受限现金以及信贷额度下最多1000万美元的可用资金 [11] - 物业抵押贷款债务8.464亿美元，加权平均利率4.24%，加权平均剩余到期期限8.1年，约95%的抵押贷款为固定利率 [11] - 2019年6月12日，董事会批准每股0.20美元的季度股息，按8月5日收盘价13.53美元计算，年化收益率为5.9% [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年第二季度续约率为53.4%，续约租金提高4.2%，新租约租金提高5.1% [8] - 2019年第二季度对18处物业的312个单元进行了重新定位，平均每个单元花费约4300美元，投资回报率约为30% [8] - 2019年第二季度同店组合包括29处物业，共8097个单元，同店NOI较2018年同期增长5.8%，同店收入增长6.2%至2650万美元，同店费用增长6.7% [9] - 同店租金从一年前的每单元975美元增长3.9%至1013美元 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 同店租金增长由弗吉尼亚州（7.8%）、佛罗里达州（6.9%）、密西西比州（5.8%）、佐治亚州和俄亥俄州（均为5.3%）以及阿拉巴马州（4.5%）等市场的租金上涨推动 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于多户住宅物业的所有权、运营和有限开发，主要通过合并合资企业持有物业，公司通常贡献65% - 80%的股权 [6] - 公司认为通过合资企业收购物业是最有效的策略，与具有当地专业知识的运营商合作，专注于可能成交的交易 [6] - 公司将继续推进增值计划，预计未来两年约有1000个单元可进行翻新 [14] - 公司正在寻找合适的多户住宅资产加入投资组合以获取增量价值 [12] - 市场竞争激烈，但公司的合作伙伴网络仍为其提供了大量潜在收购机会 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对增值计划的表现非常满意，预计该策略将长期推动租金和NOI增长 [8] - 公司正在关注费用方面，努力提高利润率 [16] - 公司将以机会主义方式逐步降低资产负债表的杠杆率 [11] 其他重要信息 - 2019年7月初，公司出售了位于德克萨斯州休斯顿的两处多户住宅物业，售价3320万美元，估计收益990万美元，扣除少数股东权益和抵押预付款费用后，公司收益约为780万美元 [9] - 公司最具挑战性的物业仍是圣路易斯市中心的资产，公司正在寻求管理风险的方法，以适应当前市场条件，实现收入和NOI最大化 [10] 问答环节所有提问和回答 问题: 公司投资组合中的增值机会以及未来预期 - 公司将继续推进增值计划，预计未来两年约有1000个单元可进行翻新，具体数量取决于翻新计划、租户周转等因素 [14] 问题: 同店增长中，翻新和自然增长各占多少比例 - 管理层无法提供具体数字，将在下次会议提供相关信息，但表示同店增长是两者共同作用的结果 [15] 问题: 同店费用情况以及近期是否会保持高位 - 本季度同店费用增长6.7%，主要是由于更换、维修和维护费用增加，以及填补了部分物业的员工空缺导致的工资费用增加，公司正在密切关注利润率，努力控制费用 [16] 问题: 当前市场上合资企业收购机会是否充足 - 当公司有可用资金时，会向15 - 20个潜在合作伙伴寻求交易机会，市场竞争激烈，但合作伙伴网络仍为公司提供了大量潜在收购机会 [18] 问题: 当前关注的收购项目的资本化率情况 - 公司主要关注增值策略，预计翻新后的稳定资本化率约为6%，出售项目的资本化率低于5%，投资初期现金流可能超过7%，并随着翻新、续约和管理效率的提高而稳步上升 [19] 问题: 当前资本结构下，处置物业是否将成为主要资金来源 - 这取决于多个因素，公司正在考虑出售一些物业，以优化投资组合中物业的年龄结构，提高利润率，同时将资金投入更有价值的增值机会 [20] 问题: 处置物业时投资者参与情况 - 以休斯顿的物业为例，有40 - 50次物业检查，15 - 20个竞标者，物业以非常有利的资本化率出售，市场竞争激烈 [21] 问题: 增值计划的规模和节奏如何考虑 - 增值计划按年度预算，具体数量取决于租户周转和可翻新单元数量，近期收购的物业提供了更多翻新机会，随着收购增加，可翻新单元数量应会上升 [25] 问题: 休斯顿出售资产的资本化率具体是多少 - 实际数字约为4.9%，但经纪人的报告可能有所不同 [27] 问题: 圣路易斯物业的处理计划 - 公司在圣路易斯市中心的一处包含两个物业的资产面临一些问题，主要是人口流动性大、续约率低、租金增长不如预期，公司正在努力稳定该资产，降低费用，与城市合作解决停车问题，而圣路易斯的另一处物业表现良好 [28][29]