财务数据和关键指标变化 - 公司第一季度净亏损为420万美元，摊薄后每股亏损0.27美元，而去年同期净利润为2520万美元，摊薄后每股收益1.75美元 [8] - 第一季度NOI为1590万美元，同比增长4%，去年同期为1530万美元 [8] - FFO为310万美元，摊薄后每股0.19美元，去年同期为530万美元，摊薄后每股0.37美元 [9] - AFFO为370万美元，摊薄后每股0.23美元，去年同期为380万美元，摊薄后每股0.26美元 [9] - 租金收入同比增长4.1%至3070万美元，运营费用同比增长4.2%至1480万美元 [10] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在第一季度对17个物业的294个单位进行了重新定位，平均每单位花费4245美元，投资回报率约为27% [10] - 第一季度收购了位于北卡罗来纳州Kannapolis的312个单位物业，价格为4860万美元，其中包括3330万美元的抵押贷款 [11] - 5月7日收购了位于阿拉巴马州伯明翰郊区的328个单位物业，价格为4300万美元，其中包括3230万美元的抵押贷款 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 同店NOI同比增长3.2%，同店收入增长4.6%至2210万美元，同店费用增长6.2% [12] - 同店租金率同比增长3.3%至每单位996美元，主要市场如密西西比州和南卡罗来纳州的租金增长分别为7.4%和6.3% [13] - 圣路易斯市场表现不佳，公司正在减少在该市场的风险敞口 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过合资企业收购物业，通常贡献65%至80%的股权，并选择具有本地专业知识的运营商 [6][7] - 公司计划继续通过价值增值计划推动同店租金和NOI的长期增长 [10] - 公司正在减少新开发项目的投入，主要专注于现有物业的收购和价值增值 [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为通过合资企业收购物业是目前最有效的策略 [7] - 公司对价值增值计划的回报率感到满意，预计将继续推动长期增长 [10] - 管理层对圣路易斯市场的表现感到失望，并计划减少在该市场的风险敞口 [13] 其他重要信息 - 公司第一季度末现金及现金等价物为2110万美元，净债务为8.458亿美元 [14] - 4月公司与Valley National Bank的关联公司签订了信贷额度，最高可借款1000万美元 [14] - 5月2日公司从信贷额度中借款900万美元，用于收购阿拉巴马州伯明翰的物业 [15] - 3月11日董事会批准了每股0.20美元的季度股息，年化收益率为5.6% [15] 问答环节所有的提问和回答 问题: 2019年剩余时间的收购和处置计划 - 公司预计交易业务将继续强劲，尽管竞争加剧，但交易流仍然良好 [17] 问题: 第一季度300个单位的翻新是否代表全年趋势 - 公司不提供翻新单位的预测，因为翻新数量取决于物业层面的周转率 [19] 问题: 2019年同店NOI增长预期 - 公司不提供具体指导，但税收增加是主要影响因素，预计季节性波动会影响增长 [21] 问题: 翻新计划的回报率是否会放缓 - 公司预计翻新计划的回报率将保持稳定，过去几年回报率一直保持在15%以上 [24][26] 问题: 伯明翰物业的资本化率 - 公司预计伯明翰物业的稳定资本化率约为6%，并计划通过翻新实现超过16%的回报 [27] 问题: 圣路易斯市场的资产是否考虑出售 - 公司正在考虑出售圣路易斯市场的资产，特别是表现不佳的物业 [33] 问题: 公司杠杆率是否计划降低 - 公司计划将新收购的杠杆率保持在60%至65%之间，并逐步降低整体杠杆率 [39][40]