财务数据和关键指标变化 - Nareit FFO为每股0.49美元，由同店NOI增长3.6%推动 [18] - 基本租金增长持续加速，本季度对同店NOI增长贡献480个基点，排除前期租赁修改和租金减免影响后贡献440个基点，较上季度加速70个基点 [18] - 附属及其他收入和百分比租金合计贡献80个基点，净费用报销贡献50个基点 [19] - 无法收回的收入使同店NOI增长减少250个基点，主要因前期预留金额的跨期收款正常化 [19] - 年初至今已确认约2100万美元（每股0.07美元）与往年相关的跨期收款，预计2023年此类金额将极少 [20] - 运营指标显示租赁环境强劲，在建入住率环比上升60个基点，租赁入住率环比上升80个基点 [21] - 截至9月30日，可用流动性为13亿美元，浮动利率债务仅占4%，2024年年中前无债务到期 [24] - 季度股息提高8%至每股0.26美元，年化后为每股1.04美元，派息率略超第三季度FFO的50%，股息收益率为4.8% [26] - 维持同店NOI增长5.5% - 6%的指引范围，将FFO指引修订为每股1.94 - 1.97美元 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：本季度签署170万平方英尺的新租约和续约租约，创纪录租金为每平方英尺19.26美元，混合现金利差为14.2%，其中新租约66万平方英尺，创纪录租金为每平方英尺21.20美元，可比现金利差为32% [7] - 租赁业务：整体租赁入住率达到公司纪录的93.3%，同比增加180个基点，本季度新增1400万美元的年度基本租金（ABR），使在建入住率达到89.6% [9] - 租赁业务：小商铺入住率创纪录升至88.8%，新租金达到每平方英尺24.78美元，平均在租ABR超过每平方英尺16美元 [10] - 投资业务：本季度稳定了4600万美元的项目，增量收益率为8%，年初至今交付项目达1.13亿美元，收益率为10%，自项目开始已完成超8亿美元的再投资，增量回报率为11%，另有4亿美元已签约并在建 [15] - 投资业务：继续暂停收购，本季度及之后完成超1.1亿美元的非核心资产销售交易 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 整体交易活动放缓，市场存在较大的买卖价差，核心杂货店锚定购物中心的资本化率面临上行压力 [41][43] - 公司出售资产的资本化率具有吸引力，第四季度初出售的8100万美元资产的混合资本化率将低于历史交易水平，公司将在公布第四季度业绩时提供完整季度的资本化率 [42][44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司执行增值战略，通过再投资计划提升资产价值和租户需求，实现各指标的增长，该计划具有抗周期性，能在不同经济环境中表现出色 [6][7][11] - 暂停收购，等待更有吸引力的机会，同时出售非核心资产以获取流动性，公司拥有13亿美元的流动性和至2024年无债务到期的优势，可进行外部增长 [16][17] - 行业可能会出现整合，尤其是小型平台之间，规模优势有助于与租户打交道 [120] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济存在挑战，但公司业务表现强劲，租户需求持续增长，再投资计划带来的后续效益显著，预计2023年及以后收入和NOI将继续增长 [6][13] - 公司对租户的信用质量有信心，租金收取情况良好，交通流量也保持强劲，尽管宏观经济有不确定性，但未看到租户信用质量恶化 [34][35] - 公司认为当前的租赁环境有利，签署但未开业的租约管道和未来租赁管道将推动收入增长，预计租金增长将趋于区间上限 [38] 其他重要信息 - 公司提醒部分评论可能包含前瞻性陈述，受风险和不确定性影响，实际结果可能与预期有重大差异，且不承担更新前瞻性陈述的义务 [4] - 公司将提及非GAAP财务指标，相关信息和与GAAP结果的调节可在收益报告和公司网站的投资者关系部分获取 [5] - 公司娱乐租户（电影院租户）在疫情期间采用现金收付制确认收入，目前有两个Regal影院仍在运营，按收到现金确认收入 [60] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 是否会因2023年潜在衰退而减少再开发投资 - 公司发现再开发项目需求持续，回报丰厚，即使成本上升也能通过租金有效抵消，业务计划适合高利率、低流动性环境，且能在不同经济环境中表现出色，因此不会减少投资 [29][30] 问题: 当地租户占ABR 21%的利弊 - 当地租户使购物中心与所在社区相关，疫情期间表现出韧性，公司能在小商铺租户中获得更高租金和增长，目前租户组合平衡，能提供稳定现金流 [32][33] 问题: 当地小商铺租户支付租金的健康状况和租金减免请求情况 - 公司租户整体表现良好，小商铺租户的租金和入住率水平令人满意，租户质量有所提升，租金收取情况和交通流量都很强劲，未看到租户信用质量恶化 [34] 问题: 第四季度和2023年最低租金增长预期 - 公司预计收入将继续增长，由签署但未开业的租约管道和未来租赁管道推动，租金增长将趋于区间上限，第四季度可能会加速增长以达到全年指导范围的中点 [38][39] 问题: 杂货店和非杂货店资产的资本化率情况及第四季度8100万美元资产的资本化率 - 整体交易活动放缓，数据参考性降低，资本化率面临上行压力，但公司出售资产的资本化率有吸引力，第四季度初出售资产的混合资本化率将低于历史水平，公司将在公布第四季度业绩时提供完整季度的资本化率 [41][42][44] 问题: SNO利差扩大但ABR下降的原因及SNO利差是否已达最佳 - SNO利差与签署但未开业租约池和在建入住率之间的差异有关，本季度签署但未开业租约池占比不变，但与当前在建入住租户相关的部分减少，更多为增量租约 [46][48] 问题: SNO管道是否有延迟或堵塞，能否按时开业并收取租金 - 公司团队在减少延迟方面做得很好，与零售商密切合作，零售商灵活配合，团队积累的最佳实践将有助于未来，本季度实际开业情况超出预期 [50][51] 问题: 合理可实现的全入住率及未来管道的潜在效益 - 公司认为整体入住率还有提升空间，小商铺部分也有增长潜力，战略不仅是追求全入住率，更注重资产ROI最大化和价值创造，即使在高入住率环境下也能持续创造价值 [54][55][56] 问题: 未来再开发管道对入住率的贡献 - 公司无法提供具体入住率指导，但有4亿美元在建项目，预计增量回报率为9% - 10%，还有近10亿美元的机会待挖掘，未来几年有增长空间 [57] 问题: 如何核算Regal的租金 - 公司娱乐租户在疫情期间采用现金收付制确认收入，目前有两个Regal影院仍在运营，按收到现金确认收入 [60] 问题: 再开发项目的目标收益率是否会随租金上涨而增加 - 公司能通过租金抵消再开发成本的增加，预计继续实现9% - 11%的增量回报，项目风险低，从风险调整后的角度看仍具吸引力 [64][65][67] 问题: 不同人口统计或富裕程度地区的购物中心客流量是否有差异 - 客流量在整个投资组合中较为广泛，无论是按地区还是人口统计，都有持续增长，杂货店和非杂货店锚定的购物中心都有需求和客流量增长 [68] 问题: 小商铺入住率提高1%对ABR的影响 - 小商铺租金较高，入住率提高对ABR有不成比例的影响，100个基点的入住率增长相当于当前每平方英尺ABR提高约50 - 60个基点 [74] 问题: 前期租金收款的可收回性及未来几个季度的潜在收益 - 约三分之一的3800万美元前期未收租金已确定无法收回，三分之一与已离开投资组合的租户有关，收回概率较低，三分之一与仍活跃的租户有关，收回概率较高，收款时间难以预测，未来收益将逐渐减少 [77][78][79] 问题: 2023年租赁管道的潜在损失及增长的利弊 - 公司密切关注观察名单上的租户，若租户干扰正常化，公司凭借租金基础和资本纪律，能在不同环境中实现增长，对未来增长有信心 [82] 问题: 2023年模型应考虑的因素 - 2023年需考虑约2100万美元的跨期收款将成为增长的逆风因素，预计坏账将恢复到历史水平，平均为总收入的75 - 100个基点 [85] 问题: 零售商从电商转向实体店的具体例子 - 如Target将95%的订单从门店分发，沃尔玛在疫情初期也有类似做法，一些小商铺和初级锚定零售商如Ulta利用部分店铺进行最后一英里配送，还有很多零售商开展路边取货服务 [90][91] 问题: 2023年商店管道的启动时间和增量ABR情况 - 2023年启动的租约总计3200万美元，目前主要集中在上半年，约2000 - 2500万美元，随着后续签约，下半年金额会增加 [94][95] 问题: 若维持今年最低租金增长率，2023年已签约但未开业租约能贡献多少增长 - 难以准确回答，最终结果取决于租户干扰、搬离活动等因素，但签约但未开业租约池规模和时间安排对增长有利，公司对未来增长有信心 [96][97] 问题: 当地租户中单一单元运营商和多单元运营商的比例及信用状况 - 当地租户是混合的，公司租赁和财务团队在疫情后收紧了承销标准，目前当地租户信用状况良好，多单元运营商表现强劲，当地租户对购物中心有积极作用 [99][100] 问题: 未来租赁需求对话在宏观数据变差时的弹性 - 未来租赁需求对话具有很强的弹性，租户计划长远，商店对租户盈利重要，且市场供应需求对房东有利，公司对租户需求有信心 [103] 问题: 克罗格和阿尔伯森合并及可能的门店关闭对公司的影响 - 合并过程漫长，需经过监管程序，公司与两家零售商合作良好，门店表现出色，重叠率低，无论结果如何，公司对自身门店有信心 [106] 问题: 低重叠率的含义 - 低重叠率指在五英里半径内相互竞争的门店数量较少，公司在这方面具有优势，且门店销售数据强劲 [108] 问题: 明年在处置市场不稳定和股价不理想的情况下，如何考虑资产负债表、杠杆和再开发资金 - 公司可通过大量自由现金流为再开发活动提供100%资金，且能降低杠杆率，不依赖处置市场或公开股权市场 [109] 问题: 当前环境下收回盒子的经济情况及净有效ABR - 收回盒子的成本和净有效ABR取决于回填计划，若用途一致，每英尺资本成本可能为几美元；若分割盒子，租金利差可能更大，能覆盖资本成本，公司会根据中心情况和ROI最大化原则决策 [112] 问题: 最坏情况下收回盒子并改变用途和分割盒子的资本支出 - 资本支出取决于具体操作，可能在每英尺40 - 80美元甚至更高，若用途相似，成本可能较低，决策将基于对中心的最佳利益和ROI最大化 [113] 问题: 目前银行和CMBS对购物中心融资的限制和成本情况 - 资本市场正在重置，利率和利差尚未稳定，流动性受限，一些私人房东在高利率环境下的债务到期可能带来机会，公司有能力利用这些机会 [114][115] 问题: 对交易市场更有信心的信号 - 需要看到资本成本稳定，同时找到能真正提高ROI和实现有吸引力的无杠杆回报的机会，目前市场处于过渡阶段，应保持耐心 [119] 问题: 对购物中心行业再次整合的看法 - 行业整合呈周期性，可能会出现平台合并，尤其是小型平台，规模优势有助于与租户打交道，但整合情况不一定如预期频繁 [120] 问题: 新的股票回购授权在未来几个季度的优先级 - 公司会做出最佳资本配置决策，股票回购授权是工具之一，但公司更注重由自有资产机会驱动的自融资计划，该计划能在不同市场环境下实现增长 [122][123] 问题: 购物中心门店的劳动力配备情况及未来趋势 - 零售商劳动力配备情况有所改善，他们专注于在假期前开业并确保门店充分配备人员，未来劳动力市场宽松可能有助于门店开业 [124]