财务数据和关键指标变化 - Nareit FFO第四季度为每股0.46美元，全年为每股1.75美元 [21] - 同店NOI第四季度增长9.7%，全年增长8.9%，第四季度收回800万美元此前预留的基本租金和费用报销收入，占同店NOI增长约440个基点 [21] - 2022年同店NOI增长指引为2% - 4%，Nareit FFO指引为每股1.86 - 1.94美元 [27][29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务全年签署310万平方英尺新租约，平均现金利差超27%，第四季度签署近100万平方英尺新租约，平均租金超每平方英尺20美元，利差42%，全年新租约平均租金创纪录达每平方英尺18.66美元 [8] - 小商铺入住率达86.7%创历史新高，第四季度新租约利差加速至41.7%，净有效租金升至每平方英尺18.59美元，较上一年第四季度平均水平高20% [9][25] - 再投资业务第四季度交付6800万美元项目，全年达1.68亿美元，平均增量回报率11%，年底另有3.74亿美元再投资项目进行中，预期增量回报率9%，远期管道超9亿美元 [12][13] 各个市场数据和关键指标变化 - 各市场资本化率持续压缩，过去18个月呈明显趋势，德州、加州、佛罗里达州、纽约市地区、大西洋中部等市场资产定价良好，三级资产需求和定价强劲 [57][58] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司执行增值计划，通过租赁、再投资和运营推动增长，目标是打造社区核心购物中心 [7][19] - 继续扩大核心租户市场份额，引入新品牌，增加食品杂货租赁，使食品杂货锚定中心占比接近80% [10][11] - 进行外部增长，收购资产进一步集中投资于表现良好的市场，对收购中心进行增值再投资 [16][17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对当前零售环境的优势进行利用，执行增值战略，各方面表现出色，为2022年及以后的持续超越奠定基础 [7][20] - 预计2022年营收增长4% - 5%，将引领行业，同店NOI增长2% - 4% [15][27] 其他重要信息 - 公司部分评论包含前瞻性陈述，受风险和不确定性影响，实际结果可能与预期有重大差异 [5] - 会议提及非GAAP财务指标，相关信息和与GAAP结果的对账可在公司网站投资者关系部分获取 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 建筑成本和劳动力成本上升对再开发工作的影响 - 公司与租户合作接受当前条件，降低成本并加快开店时间，维持回报率，租户也因成本上升接受更高租金 [32][33] 问题: 小商铺入住率未来几年的目标 - 公司预计随着对投资组合的持续再投资，小商铺入住率将进入80%以上甚至90%左右，且租金也会提高 [34] 问题: 当前投资组合的按市值计价机会及租赁利差是否会进一步增加 - 公司对当前租金情况满意，远期管道租金创纪录，团队利用运营改善和市场环境推动租金增长，对利用投资组合的上升空间有信心 [38][39] 问题: 2022年基本租金增长的预期节奏及对2023年的影响 - 第四季度基本租金贡献出现健康拐点，预计2022年将持续增长，签约但未开始的租金集中在上半年，且上半年迁出情况较多 [41][42] 问题: 2022年市场租金增长趋势及与通胀和再开发成本的关系 - 租户需求强劲推动平均基本租金表现，租金通胀是公司计划的额外顺风，未来几年到期租约与当前签约租金有良好利差 [45][46] 问题: 未收回租金情况及对指引的影响 - 约4400多万美元租金已计提但未收回且已预留，其中约1800万美元与已退出租户有关，约1600万美元与活跃租户有关且收回可能性较高，部分可能在2022 - 2024年收回 [49][50] 问题: 如何让市场相信公司投资组合资本化率下降及资产价值上升 - 资本化率在各市场持续压缩，机构投资者对露天购物中心资产类别兴趣增加，推动资本流入和资本化率下降，各市场资产定价良好 [57][58] 问题: 租赁量增加对总开业入住率的影响及租赁需求是否达到峰值 - 预计到2022年底开业入住率将提高100 - 200个基点，租赁需求强劲，签约租约数量和租金创纪录，管道较2020年底增长20% [62][63] 问题: 今年迄今店铺关闭环境及关注租户情况 - 店铺关闭环境健康，未出现大量关闭或迁出情况，2021年迁出情况较2020年和2019年下降，租户表现良好，预计未来问题租户较少 [67][68] 问题: 租户接管空间并开始支付租金的时间是否减少及租户接受现有条件的情况 - 公司致力于压缩租约执行和租金起算之间的时间，与租户合作接受现有条件，租户也希望尽快开业，团队在各方面与租户合作取得良好效果 [71][73] 问题: 部分租户类别租金收取困难的原因及收回空间的考虑 - 娱乐类租户占平均基本租金比例低，公司在解除驱逐禁令时更积极收回空间，健身类租户需求有所回升，公司会根据租户情况逐案做出决策 [74][76] 问题: 收入无法收回的节奏及是否应按历史标准建模 - 全年可能波动，当前期间账单预留预计随时间改善，第一季度较高，最终预留水平取决于当前期间收款改善节奏和前期收款情况 [78][79] 问题: 利率上升对资本化率的影响 - 该资产类别与其他资产类别的相对利差是市场的最大驱动因素，利率有影响，但大量资本投入使核心资产资本化率更具竞争力 [83] 问题: 小商铺入住率是否有结构性上限 - 小商铺租户周转大于主力租户，导致入住率通常低于主力租户，但公司对租户需求和租金情况感到鼓舞，将通过再投资等方式继续改善 [86][87] 问题: 盗窃和犯罪对租赁动态的影响 - 公司运营团队采取措施确保物业安全，未出现犯罪率上升情况，与租户合作解决安全问题，部分租户更关注郊区位置，公司物业有一定优势 [90][93] 问题: 2022 - 2024年投资组合回收计划及净有效租金上升的原因 - 公司将继续进行增值投资和资产交易，以提高投资组合整体增长率，第四季度净有效租金上升受多个主力租户交易影响，如与Sprouts、Whole Foods等的租约 [96][98] 问题: 预计开业入住率提高100个基点对应的租约保留率及此前无法收回租金的租户类型 - 虽无具体保留率，但预计较过去几年有所改善，目前多数类别已恢复到疫情前水平，娱乐、餐饮、健身和其他服务类仍落后，不过趋势持续改善 [119][121] 问题: 自1月下旬以来购物中心客流量下降零售商的反应及费用建模情况 - 客流量同比下降约3%，两年基础上上升11%，奥密克戎对消费者模式影响不大，预计净报销收入对2022年同店NOI增长有50个基点贡献 [126][127] 问题: 是否会收回部分租户空间以重新出租及对大型盒子资产的兴趣 - 公司一直在进行此类操作，部分再投资项目通过收回空间实现，公司收购资产注重带来更好租户和租金的机会，通常不追求纯大型盒子中心 [130][133] 问题: 2.5亿美元票据到期的计划及无担保债务发行情况 - 2.5亿美元票据已于2月初偿还，使用手头现金和可用流动性，下一次无担保发行可能用于2024年债务的负债管理，将密切评估市场情况 [136]