财务数据和关键指标变化 - NAREIT FFO为每股0.44美元，包含影响FFO可比性的300万美元（每股0.01美元）项目，以及160万美元（每股0.01美元）的直线租金收入转回 [19] - 同店NOI增长为负1.5%，基础租金和净回收额拖累增长，被辅助及其他收入、不可收回收入和百分比租金的积极贡献抵消 [20] - 一季度不可收回收入总额为400万美元，较上一季度改善800万美元 [22] - 截至3月31日，现金基础租户一季度应计基础租金收款率为66.2%，季度末后收款使该比例提高至68.7%，4月收款率超72% [24] - 一季度建造入住率环比持平，建造与租赁入住率差距扩大至300个基点，代表超4000万美元的合同租金，约2800万美元预计在2021年逐步上线 [25] - 公司将2021年FFO预期更新为每股1.60 - 1.70美元，同店NOI增长预期为1% - 3% [26] - 一季度公司通过发行3.5亿美元无担保债券偿还2023年到期的3.5亿美元无担保定期贷款，季末总流动性为16亿美元，2021年无债务到期，2022年仅剩2.5亿美元到期 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：一季度签署140份新租约，新租和续约面积达140万平方英尺，新租约现金利差超20%，新租约生产力与2019年峰值相当；小商铺租赁入住率环比增长40个基点；已执行租约带来超4040万美元已签约但未开始的收入，预计70%年底前开始；租赁管道面积超220万平方英尺，年租金收入（ABR）达4120万美元 [11][13] - 再投资业务：一季度完成2800万美元增值投资，增量回报率为11%，另有4亿美元项目进行中，平均回报率为9%；自项目开始已完成超5亿美元再投资，平均增量回报率近10% [14][15] - 收购业务：季度末后以4850万美元收购Bonita Springs中心 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 租赁市场：各核心租户类别需求强劲，小商铺租户需求显著恢复；新租和续约租赁量较疫情高峰增长50%，每平方英尺ABR创近19美元的历史新高；租赁管道面积较去年底增长15% [12][49] - 收购市场：小型资产流动性好、竞争激烈，大型复杂资产竞争较少；稳定的二级中心交易资本化率低至5% - 5.5%，部分资产流动性改善，资本化率向疫情前水平回归；不同市场资本化率存在差异，中西部市场较沿海市场稍宽，南加州市场交易资本化率较紧 [55][90][103] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为低租金基础有利于提升投资回报率和资产价值，凭借有吸引力的租金基础和增值执行能力，有望在疫情后经济加速时实现大幅超越同行的表现 [8][9] - 租赁业务方面，持续关注租户需求，推动租赁业务增长，提升小商铺租赁入住率 [12] - 再投资业务方面，继续执行再投资计划，通过提升中心品质和降低资本化率创造价值 [14][15] - 收购业务方面，关注核心市场目标资产，利用自身平台优势寻找增值机会，如Bonita Springs中心的收购和重新定位 [16][17] - 行业竞争激烈，但公司凭借对租户需求的了解、再投资和开发能力以及全现金收购的优势，在交易市场具有一定竞争力 [32][44] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司团队表现和业务执行情况表示满意，认为公司在疫情前后的表现凸显了投资组合的实力、团队的素质、增值平台的价值以及业务计划执行的纪律性 [6] - 疫情揭示了购物中心业务的一些基本事实，包括资产类别的耐久性和弹性、贴近消费者的重要性以及业态的灵活性，公司认为低租金基础是驱动价值和增长的关键 [7][8] - 对租赁市场前景乐观，各核心租户类别需求强劲，小商铺租户需求显著恢复，租赁管道和已签约但未开始的收入增长，为未来增长提供动力 [12][13] - 再投资计划持续创造价值，项目回报率可观，且有助于降低资本化率，提升资产价值 [14][15] - 收购市场机会增多，公司有信心利用自身平台优势寻找有吸引力的收购机会，实现外部增长 [16][17] - 公司资产负债表强劲，有充足流动性抓住收购机会，平衡的业务计划在疫情期间和后疫情时代均表现出色 [18] 其他重要信息 - 公司部分评论包含前瞻性陈述，受风险和不确定性影响，实际结果可能与预期有重大差异，公司无义务更新前瞻性陈述 [4] - 公司将参考某些非GAAP财务指标，相关信息及与GAAP结果的调节可在公司网站投资者关系部分获取 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 今年投资交易流量和市场竞争情况如何？ - 市场竞争激烈，但公司看到广泛的机会，部分机构投资者减持零售资产带来了一些机会；公司不会提前预估交易情况，但对Bonita Springs中心的收购感到鼓舞 [32][33] 问题2: 指导范围中考虑的交易活动具体情况以及现金余额的使用计划？ - 指导范围中考虑的交易活动稀释效应在0.04 - 0.06美元之间，考虑了2020年净出售和2021年的收购与处置预期；现金余额方面，公司已提前为2022年到期债务提供资金，偿还了2023年定期贷款，将继续寻找市场机会部署现金，指导范围预计今年剩余时间保持高于平均水平的现金余额 [35][36] 问题3: 与评级机构的最新沟通情况以及对公司信用评级的看法？ - 疫情前公司获得两家评级机构的正面展望，疫情开始后转为稳定展望；公司认为过去一年的业绩表现和现金流稳定性证明了投资组合的质量，希望评级机构能认可公司的信用状况 [40][41] 问题4: 收购策略和资本化率情况，与几年前相比有何变化？ - 收购策略未变，目标是通过利用自身平台驱动资产价值；目前市场开放，机会增多；Bonita Springs中心收购的资本化率为中高6%，未达到稳定状态，公司以全现金收购，预计实现高个位数至低两位数的无杠杆内部收益率 [42][44] 问题5: 2021年租赁量与2020年相比如何？ - 2021年租赁量将显著高于2020年，2020年二季度租赁活动暂停，三季度开始回升，今年一季度租赁量良好，且租赁管道强劲；新租和续约租赁量较疫情高峰增长50%，每平方英尺ABR创历史新高，租赁管道面积较去年底增长15% [48][49] 问题6: 如何看待健身中心租户？ - 疫情期间健身行业有波动，但目前消费者回归健身房的情况良好，健身运营商的流量、现金流和信用状况都不错，公司对该领域持乐观态度，仍看到很多来自资金雄厚运营商的需求 [51] 问题7: 上季度评估和筛选的收购资产数量，以及近期行业并购对单笔交易定价的影响？ - 公司筛选的资产数量是实际交易数量的至少四倍，会提前锁定目标资产并跟踪，以便在合适时机快速行动；行业并购对房地产市场的影响较小 [54][56] 问题8: 修订后指导范围低端的关键假设因素，以及现金基础租户收款改善的预期范围？ - 指导范围低端假设现金基础租户收款趋势与一季度末持平，无显著改善和前期预留金额的额外回收；高端则考虑了额外的入住率提升、现金基础租户收款改善和前期预留金额的适度回收，但达到高端不一定需要现金基础租户收款恢复到100% [57][59] 问题9: 未来一两年市场租金的演变趋势，以及如何看待零售商扩张与美国零售过剩的矛盾？ - 公司对租户需求广泛感到鼓舞，有吸引力的租金基础使公司在不同经济复苏情况下都能实现增长；零售商在新店开业方面表现出纪律性，且市场无新增供应，同时疫情增加了露天零售的需求 [61][66] 问题10: 租赁活动中租户信用质量和类型是否发生变化？ - 公司对租户质量的改善感到鼓舞，各核心租户类别需求强劲，包括专业杂货、价值服装、健康美容、宠物商店等，还吸引了星巴克、Chipotle和Chick - fil - A等租户；本地租户方面，创业者和多店运营商看到机会，进入二手餐饮和美发美甲店等空间，整体租户信用质量提升 [69][71] 问题11: 已签约但未开始的4000万美元租约是新增还是替换现有租户？ - 几乎全部是新增的，现有租户离开后新租约才会计入这4000万美元；根据历史保留率，预计约80%是新增的，对公司增长是显著的推动因素 [72][73] 问题12: 与疫情前相比，租赁合约有哪些变化，包括百分比租金和全渠道要求？ - 公司在嵌入式租金增长、销售报告和租户转换等方面仍能实现目标，2020年嵌入式租金增长是2017年以来最好的；百分比租金租约数量较少；在全渠道方面，公司能够为租户提供路边取货等服务，与租户的合作良好，租赁合约质量保持稳定 [77][81] 问题13: 面对强劲的租赁需求，对现金基础租户的耐心程度如何？ - 公司采取逐个租户分析的方法，考虑租户疫情前的生产力、疫情影响和复苏情况，对合适的租户提供帮助，对未积极合作或持续困难的租户采取更果断的措施 [82][83] 问题14: 是否认为入住率已扭转下降趋势，是否仍有租户风险，哪些类别风险较高？ - 公司对小商铺板块的情况感到鼓舞，虽然可能会有季度波动，但整体需求强劲，各类型租户（全国、区域和本地）都表现出良好的需求；目前没有特定高风险类别 [84] 问题15: 疫情对夫妻店市场租金是否有影响，经济开放后租金利差是否会扩大？ - 经济复苏对租金走势是积极的，公司处于有利地位；疫情对市场租金的影响是短暂的，目前需求恢复良好，且租赁空间的竞争有助于推动租金上涨 [85] 问题16: 去年二、三季度将租户转为现金基础的决策因素，以及目前对未计提租金回收的预期？ - 公司在每个阶段根据不确定性、收款情况、类别暴露等因素做出了正确决策；随着复苏推进，部分租户有可能在今年晚些时候转回应计制，但目前尚未有租户转回，公司将持续监测 [87][88] 问题17: 考虑到所有的再开发项目，高质量购物中心和动力中心的稳定资本化率预期如何？ - 稳定的二级中心交易资本化率低至5% - 5.5%，主要取决于规模，以杂货店为锚定的资产需求强劲；动力中心市场部分资产流动性改善，资本化率向疫情前水平回归；不同市场资本化率存在差异，中西部市场较沿海市场稍宽，南加州市场交易资本化率较紧 [90][91][103] 问题18: 原材料成本和劳动力成本上升对预期再开发收益率的影响？ - 公司大部分在建项目已提前承诺和采购，并签订了GMAX类型合同，有一定的对冲；目前难以确定对未来回报的影响，公司更关注项目的时间安排，确保按时完成 [93][94] 问题19: 租赁利差在过去12个月有所收窄的原因，以及未来趋势预期？ - 过去12个月的数据受到疫情高峰的影响；目前新租和续约利差持续加速，朝着过去四到五年的长期轨迹发展，公司对未来利差走势有信心，虽然可能会有季度波动 [97] 问题20: 疫情对再开发项目管道的影响，包括项目、回报预期、目标租户等方面？ - 疫情对杂货店有利，其现金流和投资意愿增强，同时其他核心租户类别需求也很好；公司的再开发项目管道不断更新，项目基本预租，成本可控，具有吸引力 [98][101] 问题21: 不同市场（主要沿海市场与阳光地带等）类似产品的资本化率差异情况？ - 不同市场资本化率存在差异，主要受未来现金流影响；中西部市场资本化率较宽，沿海市场较紧，南加州市场交易资本化率一直较窄；过去两年，杂货店锚定资产的三级资本化率与其他资本化率的差距有所缩小 [103][104] 问题22: 根据目前的租赁情况，预计年底实际入住率水平如何？ - 目前难以确定，公司的预期范围较宽；一季度建造入住率环比持平是积极信号，4000万美元已签约但未开始的租约将提供支持；公司会持续关注部分租户类别和复苏情况 [105][106] 问题23: 如何看待全年季度FFO的趋势，考虑到一季度可比FFO为0.45美元以及积极的指标？ - 有两个因素影响FFO趋势，一是潜在交易活动的影响，2020年和2021年的交易活动预计使FFO同比减少0.04 - 0.06美元，一季度未完全体现；二是不可收回收入，一季度受益于2020年预留金额的大量现金回收，指导范围低端假设不再有额外回收 [108][110] 问题24: 需求是否存在地域差异，特别是考虑到人口迁移趋势？ - 需求较为广泛，南部地区需求显著，但东北部去年表现良好，加州在限制措施解除后需求回升 [111][112] 问题25: 关于坏账的评论以及对今年晚些时候现金基础租户收款的预期？ - 指导范围低端假设现金基础租户收款与一季度末相似，处于60%多的高位，且不考虑2020年预留金额的额外回收；高端则假设收款改善，但不一定需要达到100% [115][117] 问题26: 考虑到同行的收购和公司自身的再开发项目，如何看待大规模交易与提升自身投资组合的选择？ - 公司对自身再投资管道的增长和收益率感到鼓舞，同时也看到外部增长机会；Bonita Springs中心的收购是一个很好的例子，公司能够利用自身平台驱动价值，实现较高的内部收益率；与依赖杠杆的买家相比，公司在处理空置率和评估回报方面具有优势 [119][121]