财务数据和关键指标变化 - 第四季度NAREIT FFO为每股0.33美元，全年为每股1.47美元 [24] - 第四季度NAREIT FFO包含每股0.06美元影响FFO可比性的项目，以及每股0.04美元被视为无法收回的收入和每股0.01美元的直线租金收入反转 [25] - 第四季度同店NOI下降6.4%，全年下降5.4% [26] - 截至12月31日，已收取第四季度91.8%的基本租金，比第三季度高出约450个基点 [27] - 第四季度被视为无法收回的收入总计1200万美元，低于第三季度的2100万美元和第二季度的2800万美元 [28] - 年末，约15%的年化基本租金租户采用现金收付制 [29] - 2021年初始指引为每股1.56 - 1.70美元，基于同店NOI增长预期为 - 1%至3% [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度签署140万平方英尺的新租约和续约租约，新租约现金利差达22%，有再投资的地方利差接近30%，季度内实现2.1%的年度嵌入式租金增长，每平方英尺净有效租金接近创纪录的15.23美元 [9][10][11] - 第四季度有268笔新的和续约的小商铺交易，面积超过70万平方英尺 [11] - 第四季度开始另一笔1300万美元的年度基本租金（ABR），季度末有3800万美元已签署但未开始的ABR [12] - 有190万平方英尺正在谈判的租约，代表额外3500万美元的ABR [13] - 第四季度完成2100万美元的再投资，增量回报率为12%，全年再投资交付1.13亿美元，增量回报率为10% [15] - 正在进行的再投资管道超过4亿美元，预计今年交付超过2亿美元，增量回报率为9% - 10% [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 交易市场流动性和机会增加，特别是对低于3000万美元的杂货店主导交易、类似净租赁资产和小型锚定带状零售的需求和流动性较好，交易中心的资本化率与疫情前相比应相当稳定 [56] - 净租赁市场流动性高，贸易买家、机构和房地产投资信托基金积极寻找产品，公司能够在各地区实现有吸引力的销售资本化率 [57] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 租赁方面，继续争取核心租户的新店开业份额，增加新的租户概念，建立特色杂货店交易管道，通过有增值的再投资计划创造价值 [9][10][14] - 运营方面，第四季度开始向正常运营支出水平过渡，未来重点是保持运营利润率、收紧租户交付时间表、推进“自豪地由Brixmor拥有”标准，并适应租户不断变化的需求 [20][21] - 资本配置方面，预计明年在增值资本上支出多达3亿美元，略高于年度目标2 - 2.5亿美元，用于重新定位投资组合，提高资产竞争力和长期增长潜力 [37][38] - 资产交易方面，预计增加资本循环的交易活动，平衡处置和收购，2021年交易活动的稀释影响在每股0.04 - 0.06美元之间 [55][59] - 行业趋势上，购物中心原生租户从商场迁至露天中心，服务提供商寻求利用购物中心的便利性，租户对线上购买线下取货的需求增加，零售商更倾向靠近单户住宅的位置，零售和物流在最后一英里融合 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在危机中表现出色，在现金收取、NOI影响、未收金额准备金和再投资价值方面处于行业领先地位，为复苏做好了充分准备 [7] - 尽管疫情仍有干扰，但租赁生产和再投资执行将推动2021年增长，公司有望在行业中脱颖而出 [13] - 对未来几个月和几年的持续表现充满信心，租赁活动将随着关闭令解除而加速，再投资计划将继续创造价值 [6][12][16] 其他重要信息 - 2020年尽管受疫情影响，仍开始了代表3900万美元年化基本租金的租约，2021年这些租约将带来2000万美元的基本租金增长 [33] - 年末计费和租赁入住率之间的利差为290个基点，代表近3800万美元的年化基本租金，其中约3000万美元预计在2021年上线，带来1500万美元的基本租金 [34] - 第四季度使用手头现金赎回剩余的2022年固定利率无担保票据，年末总流动性为16亿美元，包括12.5亿美元未提取的循环信贷额度和3700万美元现金，2021年无债务到期，2022年剩余到期债务2.5亿美元 [39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 未来几个月租户流失情况及对入住率和主力租户的影响 - 公司认为复苏的形式和疫情封锁的持续时间是关键问题，核心租户表现良好，但娱乐和餐饮等类别租户仍有压力，可能会有更多失败案例，但预计不会达到去年的破产水平 [42][43] 问题2: 业务的长期趋势中，从城市到郊区的迁移是否对资产产生影响 - 这是许多零售商新开店管道的共同主题，公司的郊区购物中心吸引了从商场迁出的租户，如Foot Locker、Kay Jewelers和Bath & Body，且租户在2021年和2022年有较强的开店计划 [45][46][47] 问题3: 2021年入住率是否触底，以及对投资组合入住率和租赁费率的预期 - 公司认为随着时间推移，入住率可能会因娱乐和餐饮等受影响较大的类别而进一步下降，预计同比下降约150个基点，且可能更多，指导范围考虑了入住率损失和租金收取储备等潜在结果 [48][49] 问题4: 疫情后公司利润率提升的机会 - 公司认为提高入住率是提高利润率的最大机会，随着入住率在今年下半年和2022年开始回升，以及租赁管道的交付，利润率将得到提升，同时会注重运营支出的纪律性和避免空置空间的费用泄漏 [51][52] 问题5: 资产负债表上近4亿美元现金的使用计划 - 公司在第四季度使用部分现金赎回2022年固定利率票据，由于不确定性，未来一两个季度会保持较高现金余额，但也会寻找机会部署这些现金 [53] 问题6: 2020年第四季度处置资产的定价及2021年交易活动的预期 - 第四季度净租赁资产的定价与历史水平相符，2021年市场对资产的需求和流动性良好，特别是杂货店主导的交易，预计交易活动将增加，会平衡处置和收购，2021年交易活动的稀释影响在每股0.04 - 0.06美元之间 [56][59] 问题7: 上季度新租赁利差较高的交易情况及对2021年的参考性 - 租户组合广泛，包括核心租户和新租户，未来三到四年内，锚定租金有提升空间，新签署的锚定交易租金在低至中 teens 美元，公司有机会继续利用低于市场的租金基础实现增长 [60] 问题8: 投资组合中近期因疫情产生的空置物业，接近市场租金和低于市场租金的比例 - 因疫情造成的空置情况与投资组合的整体平衡基本一致，公司通过短期续约来管理租赁节奏，再投资对租赁有积极影响，相关中心的利差比整体投资组合高500 - 1000个基点 [62][63] 问题9: 有多少购物中心采用了全渠道和线上购买线下取货（BOPIS）策略，公司如何协助租户 - 该趋势已广泛应用于租户，公司通过提供取货通道、特殊区域等方式支持租户，这是公司相对于其他物业类型的竞争优势，还支持餐厅的取货和配送服务，利用部分物业的背面作为幽灵厨房 [66][67] 问题10: 未来几年投资组合租户结构的变化目标 - 公司的目标是继续争取核心、有活力的租户的市场份额，特别是特色杂货店，填补社区需求，使购物中心成为社区的中心，核心租户表现良好，团队在拓展市场份额和寻找新机会方面表现出色，还在测试幽灵厨房和增加外铺使用 [70][71][72] 问题11: 能否提供2022年的业务展望 - 公司虽不提供2022年指导，但可通过已签署但未开始的租金（3800万美元）、正在谈判的租赁管道（近200万平方英尺和3500多万美元ABR）以及再投资管道（4亿美元，预计2021年交付2亿美元，增量回报率10%）来了解业务前景 [74][75][76] 问题12: 目前租赁量仍低于疫情前，对租赁量恢复到2019年水平的展望 - 2020年第四季度新租约数量与2019年第四季度相同，小商铺租赁较前三个季度增长58%，是2019年第三季度以来最多的，续约量与2019年疫情前平均水平相当，公司对2021年和2022年的租赁前景感到鼓舞 [80][81][82] 问题13: 2020年同意的租金延期支付，预计何时收到款项，是否按时收到 - 预计到2021年底约90%的延期支付款项将收回，到2022年底基本全部收回，已到期的延期支付款项的收取率较高，与整个投资组合的收取情况一致 [83] 问题14: 2021年指导中关于现金会计的假设，以及是否有非现金收益影响FFO指导 - 2021年指导未假设额外租户转为现金收付制或现有现金收付制租户转回权责发生制，非现金收入预计在每年1900 - 2300万美元之间，主要是未采用现金收付制租户的直线租金确认 [87][90] 问题15: 持有较高现金余额是出于防御目的还是为潜在投资做准备 - 两者都有，公司仍处于动荡时期，持有额外现金可增加确定性，同时也能在投资或其他机会出现时更具灵活性，会逐季评估现金余额 [94][95] 问题16: 2021年租赁情况更像2019年还是2020年 - 目前租赁水平接近疫情前，预计2021年将继续向疫情前水平恢复，租赁量、利差和租户质量都将良好，有助于投资组合的增值再投资 [97][98] 问题17: 未来锚定物业重新定位项目的合理性 - 公司已对25% - 30%的投资组合进行了锚定物业重新定位和开发，有4亿美元正在进行的项目，增量回报率为10%，还有潜在的项目机会，会专注于能创造价值的机会，若无法实现增值回报，会考虑资产流动性和退出 [99][100] 问题18: 与租户的租赁对话与疫情前相比有何变化，租户对租金和销售增长的看法 - 零售商一直关注获得最佳交易，现在更关注邻居租户和开展相关业务的能力，租金基础仍然重要，关于销售增长的建模，租户会综合考虑历史数据和疫情期间的表现，目前讨论尚早 [103][104][105] 问题19: 受重创的类别（如餐厅、健身房等）租户重启业务的情况 - 租户在疫情期间积累了经验，采取了如户外用餐、更好的配送等措施，在第四季度的第二轮关闭中表现更有准备，公司对许多运营商的表现感到鼓舞，但加利福尼亚等受政府限制较严重的地区仍面临挑战，电影剧院的复苏是最受关注的领域 [108][109][111] 问题20: 公司是否有机会利用低资本化率、地面租赁收入和净租赁，以及对这些机会的意愿 - 市场上净租赁和地面租赁买家的流动性良好，价格有吸引力，公司预计增加资本循环，将非核心资产的资金重新投入到业务和再开发中，通过出售外铺并以更高回报率再投资可实现价值倍增，同时也会利用这些机会实现外部增长 [114][115] 问题21: 如何看待购买杂货店主导中心和重新定位生活方式中心的机会 - 公司认为更大的机会在于那些受疫情影响、缺乏资本的私人持有的购物中心，这些资产的空置率定价低于重置成本，公司可利用自身平台和资本优势实现增值回报，不会轻易偏离核心业务纪律 [117][118] 问题22: 未来五年类别或地理组合是否会发生变化 - 公司将继续退出一些单资产、非核心市场，集中在中大西洋、费城、德克萨斯、佛罗里达、南加州等市场，这些市场有合理的回报机会 [120] 问题23: 资本支出从2.5亿美元增加到3亿美元的原因 - 部分原因是2020年与租户协商推迟了一些项目，将支出转移到2021年，这些项目大多已预租，公司正在努力为2022年及以后填充管道，目前的租赁工作也在为2023年做准备 [121] 问题24: 租金延期支付的收取情况对未来数据的影响 - 公司认为进入2021年时已建立了适当的准备金，不预计对2020年增加额外准备金或进行准备金反转，但未来几个月或季度可能会有波动，年末的评估被认为是准确的 [124][126]