财务数据和关键指标变化 - 第一季度NAREIT FFO为每股0.46美元，若不计COVID - 19相关储备，NAREIT FFO为每股0.48美元 [26][27] - 第一季度同店NOI增长3%，不计COVID - 19相关储备，同店NOI增长4.3% [26][27] - 第一季度对某些非必需关注名单租户计提了总计260万美元的无法收回收入储备和380万美元的直线租金储备 [26] - 4月租金收取超66%，其中非必需和混合小商铺租户租金收取超50% [14] - 截至5月，月租金收取情况好于4月，但预计后续会有所缓和 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：签署140万份新租约和续约租约，整体平均现金回报率差为10%，新租约为24%；3月签署38份租约，近25万平方英尺，其中60%在最后两周签署；租赁管道较上季度末增长25% [8][38][39] - 再投资业务：完成4100万美元的再投资项目，平均增量回报率为11%，远超预期；预计2020年资本支出递延约1.1亿美元 [8][12][30] 各个市场数据和关键指标变化 - 地理区域上，4月租金收取在四个地区较为均衡，东北地区受疫情影响稍大 [33][34] - 约60%的ABR来自必需用途和混合用途，83%的必需和混合租户在危机期间保持营业 [20] - 无单一租户ABR占比超3.4%，前40大租户平均占比不到1%；无单一市场ABR占比超8% [21] - 仅2%的ABR来自娱乐用途，不到一半的餐厅为全服务休闲餐厅，5%的ABR来自健身 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 运营上，削减15%运营费用，为租户提供额外支持，如设置标识、预留路边取货和送货空间 [11] - 建设和再开发上，与租户协商将部分开业时间从2020年延至2021年，减少资本支出 [12] - 租赁上，实施BrixAssist计划，帮助小商铺租户申请救济；与非必需租户协商租金延期，换取租约让步 [13][15] - 财务上，确保充足流动性，暂停股票回购计划，提取5.5亿美元循环信贷额度，暂停7月股息 [17][31] - 未来，公司认为社区必需型零售中心具有韧性和吸引力，预计未来18个月将加速有利趋势，租赁管道中出现新的必需用途租户和逃离过时产品类型的零售商 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情给行业带来挑战，租户违约率将上升，但公司凭借多元化租户、低租金基础、低入住成本比率等优势，有能力应对危机并实现增长 [20][21][22] - 公司采取的一系列措施，如削减成本、延期资本支出、协商租金延期等，有助于增强流动性和灵活性，为复苏做好准备 [11][12][15] - 相信危机将凸显公司平台和投资组合的优势，未来将实现更大价值创造 [23] 其他重要信息 - 公司团队无已知COVID - 19病例，但部分员工失去了家人和亲人 [5] - 公司对一线抗疫人员和必需租户表示感谢 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 4月租金收取是否存在地域差异 - 各地区较为均衡，东北地区受疫情影响稍大 [33][34] 问题2: 消费者对非必需零售商的接受度如何 - 消费者较为谨慎，部分提供取货和送货服务的店铺更受欢迎，一些地区限制解除后店铺迅速重新开业 [35] 问题3: 能否详细描述租赁管道的需求情况 - 许多必需业务继续推进和签署租约，租赁管道较上季度末增长25%，预计未来会有新的必需用途租户和逃离过时产品类型的零售商 [38][39][40] 问题4: 对杂货店未来发展趋势及对公司的影响有何看法 - 路边取货和送货服务将持续存在，杂货店可能会改变店铺格式，公司凭借与杂货店的关系、低租金基础和资产灵活性将受益 [42][43] 问题5: 5月租金收取情况如何 - 截至目前好于4月，但预计后续会缓和，因正在协商租金延期 [45] 问题6: 3月签署的租约中，租户有哪些新要求 - 租户希望在租约中增加应对未来疫情的保护条款，但公司目前未签署此类条款，未来会谨慎处理 [47][48][49] 问题7: 如何处理2020年到期或月付的租约 - 剩余需处理的租金占比低，租户盈利能力强，对续约情况有信心 [52][53] 问题8: 不确定时期如何考虑资本分配到锚定重新定位和再开发项目 - 投资活动基本为预租赁，将继续执行现有业务计划，避免无预租赁承诺的高风险投资 [55][56] 问题9: 计提坏账准备的租户占ABR的百分比是多少，第二季度是否有新的风险租户 - 计提坏账准备的租户占比为低个位数，是对关注名单中受疫情影响大、危机前较弱的租户进行评估后计提的 [58][59] 问题10: 与租户协商的租金延期情况如何，目标还款期是多久 - 一般为1 - 2个月延期，还款期在2020年底至2021年初，以获取的价值大于延期成本为原则 [62][63] 问题11: 如何考虑投资组合的规模和范围 - 注重地理多元化，在有协同效应的市场增加业务，避免过度集中 [65] 问题12: 疫情是否改变了对大学城的投资理念 - 短期内有风险，但长期看好大学城市场的活力，相信租户在学生返校后将繁荣发展 [67] 问题13: 如何看待暂停股息与应税收入的关系，GAAP租金收取达到什么水平可实现零应税收入 - 董事会将密切关注应税收入，目前环境不确定，无法提供具体信息 [69] 问题14: 小商铺租赁的未来战略是什么， occupancy是否会下降 - 将利用小商铺空置作为增长杠杆，尽管第一季度因Dress Barn出现下降，但潜在动力将持续 [72] 问题15: 是否会暂停几个季度后恢复原股息支付，或支付跳过的股息 - 暂停股息是出于谨慎考虑，旨在能够完全恢复股息支付，并抓住投资机会，未来将根据情况决定 [76][78] 问题16: 如何考虑持有大量现金和进入债务市场的问题 - 正在评估所有资本可用性选项，关注期限，将根据业务情况和市场情况进行决策 [80][81] 问题17: 削减的15%运营费用对NOI和FFO的影响，以及是否为临时措施 - 约60% - 65%的削减费用将以较低的CAM回收形式传递给租户，其余将为公司带来收益；可根据租户开业情况持续调整 [82][84] 问题18: 小商铺和锚定租户的租金收取比例分别是多少，5月协商延期的租户是否已支付4月租金 - 锚定租户租金收取率在70%左右，小商铺在60%左右；协商延期的租户部分已支付4月租金，部分未支付 [87][91] 问题19: 有线上平台的零售商对履约情况的反馈如何 - 零售商认为店铺是整体履约的关键方式，路边取货和送货服务的采用率大幅提高，未来将进一步整合和加速全渠道平台 [94][95][96] 问题20: 有多少租户获得了银行或债权人的豁免 - 目前认为数量不多，但许多租户正在关注，这是一个难以协商的问题 [97][98] 问题21: 小商铺租户在4月和5月之后的租金延期风险如何，公司将采取什么措施 - 当地小商铺对危机持续时间经济敏感，公司将关注PPP、Main Street贷款计划和Business Recovery Act等救济措施，并根据情况提供支持 [101][102][103] 问题22: 公司愿意为租户提供多少财务援助 - 谨慎处理延期付款，根据租户需求确定延期规模，目前暂不评论提供营运资金贷款，将根据情况做出最佳商业决策 [105][106] 问题23: 空置空间是否会转换为专用微型履行中心 - 看到对微型履行中心的需求增加，租金有时超过零售租金，但处于早期阶段，需谨慎选择合适的物业 [108] 问题24: 是否会临时增加杠杆进行投资 - 将采取保守立场，维持保守的资产负债表，避免因增加杠杆而破坏股东价值 [110][111] 问题25: 疫情前寻找新空间的租户，后续谈判是否会更激进 - 相关谈判未暂停，预计这些租户的需求将持续强劲，公司团队正在推进相关交易 [115][116][117] 问题26: 到2020年底和2021年，整体杠杆率将如何变化 - 由于环境不确定，难以具体量化，公司将努力将杠杆率控制在低6倍水平 [118][119]