财务数据和关键指标变化 - 第四季度FFO为每股0.47美元，剔除影响可比性项目后为每股0.48美元；全年FFO为每股1.91美元，剔除影响可比性项目后为每股1.93美元 [19] - 第四季度同店NOI增长5.1%，全年同店NOI增长3.4%，超出此前指引区间高端15个基点 [7][20][22] - 2020年FFO指引为每股1.90 - 1.97美元，同店NOI增长预期为3% - 3.5% [25] - 预计2020年非现金GAAP租金调整将使NAREIT FFO增长减少每股0.01 - 0.03美元 [29] - 2020年同店NOI范围包含75 - 100个基点的坏账费用假设 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：第四季度签署170万平方英尺新租约和续约租约，新租约现金利差超33%，小商铺入住率达86.2%，季度启动1700万美元ABR，另有4500万美元新ABR将在未来几个季度启动 [8] - 再投资业务：年末再投资管道代表超4.1亿美元投资，平均增量回报率10%；2019年交付超1.6亿美元项目，创造超1亿美元增量价值 [10][11] - 资产处置业务：第四季度完成5200万美元处置，全年处置超3亿美元 [15] - 资产收购业务：全年完成约7800万美元收购 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 露天零售市场健康且流动性好，租户从购物中心转向露天零售，部分传统关注区域购物中心的资本也对露天零售更感兴趣 [42] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续执行平衡计划，通过再投资现有购物中心创造价值，同时进行资本循环，包括资产处置和收购 [7][13][15][16] - 2020年公司将采取更平衡的收购和处置方式，寻找能利用平台优势提升ROI的资产 [16][38][39] - 行业竞争激烈，但公司凭借平台优势、租户关系和运营能力，有机会在升级租户质量方面脱颖而出 [41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 零售行业将持续面临干扰，但公司已在2020年展望和指引中采取适当保守态度 [33] - 公司凭借优质物业、低于市场的租金、强大的团队和多元化的租户组合，有望继续表现出色并超越同行 [35][36] - 公司对实现2020年同店NOI增长目标充满信心，且认为未来增长具有较高可见性 [25][36] 其他重要信息 - 截至1月底，公司已收回所有11个Sears/Kmart门店，并在第四季度交付两个相关锚定重新定位项目 [23] - 公司已执行所有剩余门店的租约或处于意向书阶段，显示租户对这些位置的需求强劲 [24] - 公司在2020年初获得穆迪的积极展望，此前在2019年获得惠誉的积极展望 [31] - 公司在第四季度恢复了股票回购和ATM股权计划 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第四季度资产处置情况及2020年交易市场定价、趋势和机会 - 公司对在三级市场仍能找到有吸引力的定价流动性感到满意，收购方面，将寻找能利用平台优势提升ROI的资产，类似2019年的Plymouth meeting项目 [38][39][40] - 露天零售市场健康且流动性好，租户从购物中心转向露天零售，部分资本也对露天零售更感兴趣，公司凭借平台优势有机会创造价值 [42][43] 问题2: 考虑资本分配和2020年现金EBITDA增长预测，如何看待杠杆率轨迹 - 公司致力于将杠杆率降至6倍债务与EBITDA比率范围，过程中会有季度波动，随着4.1亿美元再开发项目交付，杠杆率将下降 [44][45][46] 问题3: 租赁利差是否会下降及2020年到期租金的重新谈判比例 - 租赁利差可持续，未来三到四年内，锚定租户租金滚动将带来收益，同时改善中心质量也会提升市场租金，目前约一半到期租金已处理 [48][49][52] 问题4: 季度杠杆率略有上升，近期是否会进一步上升及年末杠杆率预期 - 杠杆率趋势将下降，季度数据受交易时间影响，且有大量已签署但未计入的租金，为EBITDA增长提供可见性 [54] 问题5: 坏账准备金的机制和假设 - 公司通常假设每年坏账费用为75 - 100个基点，2019年为89个基点，2018年为80个基点，此外还会考虑已知和未知的店铺关闭情况 [56][58][59] 问题6: 2020年租户回收、附属收入等项目是否有逆风或波动 - 这些指标季度波动较大，但从全年趋势看，公司对指引范围有信心，同时关注NOI利润率趋势，团队在提升运营效率方面表现出色 [60][61][63] 问题7: 小商铺入住率何时能达到90% - 未来两到三年小商铺入住率有望接近90%，目前整体入住率受再投资管道影响，随着项目交付，小商铺增长将加速，且公司注重引入优质租户 [66][67][68] 问题8: FFO增长与NOI增长差异及FAS 141调整的影响 - FAS 141调整为非现金项目，未来四到五年预计每年减速0.01 - 0.015美元，2020年直线租金减速影响较大，大部分减速将在2019 - 2020年体现 [70][71][72] 问题9: 2020年收购和处置的平衡依据及预期交易量和资本化率 - 公司不提供具体交易指引，将保持纪律性和机会主义，寻找能利用平台优势的资产，资产处置资本化率可能在7% - 8%，收购可能低100 - 150个基点 [74][75][103] 问题10: 长期同店NOI增长预期是否为3% - 2017年底投资者日提到长期预期包括核心增长和再开发活动带来的50 - 100个基点收益，2019 - 2020年的表现代表了公司的计划和平台能力 [79][80][81] 问题11: 2019年和2020年再开发对同店NOI的贡献及是否包括锚定重新定位工作 - 2019年大规模再开发项目对同店NOI增长贡献25 - 50个基点，2020年预计贡献50 - 75个基点，不包括锚定重新定位工作 [87][88][89] 问题12: 超过4亿美元的管道是否是舒适水平及今年的支出预期 - 公司可能处于支出水平上限，预计今年交付1.5 - 2亿美元投资，管道规模可能在4 - 4.5亿美元，未来几年将保持类似水平 [90][91][92] 问题13: 锚定重新定位对2019年同店NOI和2020年指引的贡献 - 公司不提供具体数据，锚定重新定位主要影响锚定店铺，属于核心增长部分，补充资料中展示了相关租赁情况 [94][95] 问题14: 影子开发管道未来资产的吸引力及“其他增值资本支出”的区分 - 未来机会仍有吸引力，部分最佳机会尚未进入活跃管道；“其他增值资本支出”包括小型项目，如太阳能、LED照明等，虽金额小但能提升中心回报率 [96][97][98] 问题15: 年末89.3%入住率的趋势及收购和处置的资本化率预期 - 预计全年入住率将上升，季度会有波动，年初因dressbarn店铺关闭会有波动；资产处置资本化率可能在7% - 8%，收购可能低100 - 150个基点 [101][102][103] 问题16: 未来开发管道的授权流程更新及混合用途项目是否计入同店池 - 公司全面考虑同店池范围，包括再投资项目；正在努力为所有项目争取授权，创造价值的关键在于获得授权，执行时将坚持核心零售业务，谨慎利用他人资本 [108][109][110] 问题17: 同店NOI增长3% - 3.5%的信心来源及信用损失准备金是否足够 - 公司根据历史经验和租户质量改善，认为75 - 100个基点的坏账费用假设合理，已知店铺关闭已在预测中体现，同时考虑了未知店铺关闭和破产活动的影响 [114][115][116] 问题18: 对合资企业的看法是否会改变及收购时更关注IRR还是初始资本化率 - 只有当合资企业能带来比出售产权更好的价值时才会考虑，目前市场尚未达到这种情况；公司是总回报投资者，关注初始回报和中期回报增长，同时假设期末资本化率高于初始水平 [120][124][125] 问题19: 是否看到机构减少零售敞口的迹象及收购时的评估重点 - 看到部分机构从购物中心转向露天零售，也有机构希望减少零售敞口，公司凭借平台优势有机会找到增值资产；公司关注初始回报和中期回报增长，假设期末资本化率高于初始水平 [126][127][124]