财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO为每股0.48美元，同店NOI增长2%，主要由强劲的基本租金和附属及其他收入推动，分别贡献160和70个基点的增长 [24] - 维持2019年同店NOI增长2.75% - 3.25%的指引，以及2019年FFO每股1.86 - 1.94美元的指引 [25] - 债务与调整后EBITDA比率现为6.4倍，部分因采用ASC 842标准而略有增加，第二季度可能因预计的入住率低谷和预期收购的时间安排而略有上升，之后将在第三和第四季度恢复正常 [29] - 租赁与建成入住率之间的差距为360个基点，代表近4800万美元的合同约定收入，其中3500万美元预计在2019年剩余时间内实现 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 签署了行业领先的170万平方英尺的新租约和续约协议，平均现金利差为12.3%，其中新租约利差为32.7% [10] - 整体入住率下降，因收回了原租给凯马特的100个基点的空间，但小商铺入住率同比上升130个基点 [11] - 新租约的每英尺租金达到创纪录的18.79美元，过去一年平均在租AVR增长超过5% [13] 资本回收业务 - 本季度收获了4600万美元的非核心资产，预计很快将宣布符合长期战略的收购项目 [17] 再投资业务 - 重建和建设团队交付了价值3500万美元的增值项目，增量回报率为7%，投资资本的总回报率为14%，预计今年将交付超过1.5亿美元的稳定项目，增量回报率为9% [18] - 活跃项目管道目前为4.1亿美元，平均增量回报率为10% [19] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司已从过去18个月大量出售非核心资产转向今年成为更平衡的资本回收者，将部分收益用于符合长期投资战略的收购，目标是在核心市场集中投资 [17][39] - 利用数据提升购物中心的商品销售成果，与关键租户合作，了解其销售模式，以吸引更合适的租户 [16][43] - 公司认为零售行业的真正颠覆是强大租户更愿意搬迁以获得最佳规模和四壁EBITDA盈利能力，公司受益于这种颠覆，通过创纪录的租赁量和增加与繁荣租户的份额展示了相对实力 [8][9] - 与小型私人房东竞争，公司的平台优势在于拥有合理的在租租金和健康的入住成本，能够吸引租户 [82] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司团队在各个方面执行出色，能够在零售业务变革和颠覆时期实现出色回报 [6] - 尽管面临租户破产等挑战，但公司通过积极管理降低了对风险租户的敞口，预计未来几年收回的大型店铺数量将减少 [103] - 公司对未来增长充满信心，已签署但尚未开始的租金为2019年剩余时间和2020年的增长提供了高度可见性 [12][54] 其他重要信息 - 第一季度采用了ASC 842新租赁标准，影响了财务报表的列报，并导致间接租赁成本费用化 [22] - 公司运营团队提高了投资组合的标准和外观，加强了可持续发展实践，获得了GRESB的绿色之星，并将于今年夏天发布首份企业责任报告 [20] - 朱莉·鲍尔曼最近加入公司董事会，为董事会带来了差异化视角，进一步体现了公司对多元化和包容性的承诺 [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 小商铺租赁是否会因更多主力店租赁而部分加速 - 是的，公司正在用相关概念取代较弱的主力店，并在主力店入驻前就围绕其进行租赁活动，同时改善运营重点使购物中心更融入社区，预计小商铺租赁势头将在今年晚些时候随着主力店交付而继续增强 [33][34] 问题2: 税收激励融资今年是否会增加 - 税收激励融资将每年持续存在，预计2019年剩余时间不会有其他重大贡献，但随着公司通过重建工作对投资组合中的购物中心进行投资，预计这将成为业务的一个增长部分 [35] 问题3: 如何看待资产出售和收购的节奏和规模 - 公司长期业务计划预计资本回收在一定范围内，预计资产处置将在今年内增加，将使用部分收益进行符合长期投资战略的收购，以实现更平衡的资本回收 [39][40] 问题4: 与关键租户合作的具体内容和对商品销售的意义 - 公司营销团队中有专注于数据的小组，与关键租户建立了信任和长期关系，通过与租户的对话，了解其模型、心理特征和关键人口统计指标，以更好地匹配租户和购物中心，使租户在中心取得成功 [43][44] 问题5: 第二季度同店NOI的预期范围和下半年高低端的变量 - 第二季度可能低于第一季度，主要受坏账费用增加和基本租金贡献减少的影响；下半年的主要变量是意外的租户倒闭和租金开始日期的时间安排，目前租金开始日期的执行情况略好于年初预期 [48][49][50] 问题6: 是否认为零售商倒闭最糟糕的时期已经过去 - 公司能够吸收一些零售商的困境和颠覆，但不认为目前不会有更多租户倒闭，预计坏账费用将在今年维持在历史水平75 - 100个基点左右 [59][60] 问题7: 如何看待4800万美元签约但未开业的租金对底线的影响 - 公司将继续进行物业重建和资本回收，这将对底线产生影响；同时，团队在减少对风险租户的敞口方面做得很好，但这也会带来一定的拖累；未来租户的颠覆也是一个因素，但公司认为这些变量将使增长更可持续 [63][64][65] 问题8: 重建项目管道是否会继续增长以及对年度支出的影响 - 年度支出将随着每年预计交付1.5 - 2亿美元的项目而增加；项目管道预计将在4 - 5亿美元的范围内波动，目前已达到略高于4亿美元的目标，影子管道也在继续增长 [69][70][71] 问题9: 重建活动对同店和底线的拖累何时会缓解 - 重建活动在过去几年对同店NOI有影响，2019年已成为轻微的积极贡献者，尽管未来管道活动的拖累因收回西尔斯和凯马特店铺而加剧，但预计2019年重建活动仍将略微为正 [72][73][74] 问题10: 如何看待股票回购与其他资本配置机会 - 股票回购取决于预计完成的资产销售水平，公司不会为了回购股票而增加杠杆，将在交易完成后使用部分收益进行回购，同时也会平衡资本回收用于重建活动和潜在收购 [77][78][79] 问题11: 续约和主力店租赁情况如何 - 公司在续约和新租约上都能盈利，因为拥有优质的购物中心和较低的在租租金；主力店需求强劲，目前有39份主力店租约，面积达120万平方英尺，是IPO以来的新高 [80][81][83] 问题12: PetSmart旗下Chewy部门IPO对租户信用的影响 - 目前尚不清楚IPO收益的用途，但公司的PetSmart租户占用成本比率健康，业务四壁盈利，公司与租户关系良好，处于有利地位 [88][89] 问题13: 收回的凯马特和西尔斯店铺的租赁情况 - 团队本季度取得了很大进展，已将前凯马特空间租给了多家租户，租金是之前的2.5倍；总体而言，剩余凯马特GLA的近90%已得到解决，大部分项目将在2020年上线，多数店铺将被分割使用 [91][92][93] 问题14: 第一季度附属收入在未来季度的变化 - 预计附属及其他收入全年仍为正贡献，但第一季度因税收激励融资获得的超额贡献不会在全年持续，预计将远低于第一季度的70个基点 [97][98] 问题15: 如何衡量投资组合质量的变化以及未来主力店关闭情况 - 从房地产投资角度看，质量体现在推动ROI和潜在收入增长的能力上，公司投资组合中400项资产有较为一致的增值机会；预计未来几年收回的大型店铺数量将减少，因为公司已更积极地管理对较弱概念的敞口 [101][102][103] 问题16: 如何看待非零售开发和混合用途开发 - 公司目前核心业务有大量机会，不需要转向高风险、更复杂的混合用途结构，但正在努力为一些用途（如住宅、有限服务住宿等）获取开发权，预计几年后会更多地讨论混合用途开发 [107][108] 问题17: 特色和民族杂货店对运营的影响 - 传统杂货店在投资改善门店以提升客户体验，保持了较高的生产力；特色和民族杂货店为购物中心带来了新的用途，提供了高性价比，将是公司升级购物中心的一个增长途径 [110][111][112] 问题18: 租户在租赁谈判中对租金递增条款的态度是否有变化 - 边际上，公司94%的新租约有租金递增条款，平均递增率略高于2%，这表明公司的空间有竞争，能够推动租金和其他条款的改善 [114] 问题19: 作为房东，公司是否需要为零售商采用线上购买线下取货和亚马逊退货服务提供额外支持 - 公司一直在鼓励零售商安装线上购买线下取货服务，一些零售商要求提供提货空间，这是一项小投资，公司认为这能增加购物中心的客流量 [116] 问题20: 公司杠杆率降至6倍的主要方式和目标时间 - 未来债务与EBITDA比率的降低主要依靠EBITDA增长，随着签约但未开始的4800万美元租金收入上线，该比率将显著下降；公司未设定具体达到6倍的目标时间 [119][120] 问题21: 第一季度没有物业收购活动的原因以及是否有投标 - 公司预计很快将宣布符合投资战略的收购项目，目前正在寻找能够利用公司平台实现增值的资产；第一季度有参与投标 [121][122] 问题22: 租户更关注租金水平还是购物中心的生产力 - 租户比以往更精明，在选址时会综合考虑生产力、共租户等因素，但他们对客户和交通模式的了解也有助于公司吸引租户 [126] 问题23: 租户搬迁的来源 - 租户搬迁来源多样，包括从购物中心迁至公司的购物中心以降低占用成本，以及与私人房东竞争，公司的平台和租户关系优势有助于吸引租户 [127][128][129] 问题24: 本季度同店运营费用下降的驱动因素及对同店NOI的影响 - 运营费用下降主要是时间因素导致的，特别是某些维修和保养费用的波动；与入住率下降相比，净回收贡献与入住率之间的脱节主要是因为部分入住率损失的租户不是重要的费用报销租户，以及公司对购物中心的投资带来了回收比率的提升 [131][132][133] 问题25: 由主力店破产驱动的重建项目，预期NOI收益率是否包含破产租户的先前租金 - 预期NOI收益率包含重建项目启动前一年的任何在租租金，无论空间是主动收回还是通过破产收回 [136] 问题26: 公司如何处理租赁终止费用与租户离开时损失的租金 - 所有租赁结算收入都排除在同店NOI计算之外，不会在该季度或任何后续季度的同店NOI计算中再次出现，与损益表中的计算保持一致 [142] 问题27: 目前市场对公司资产的需求情况以及如何平衡资产处置与FFO增长 - 过去18个月公司已完成大量非核心资产出售，目前市场对公司想出售的资产仍有需求，但公司将更加平衡地进行资本回收；公司的投资组合具有粒度优势和相对有吸引力的税收基础，为资产处置提供了灵活性 [145][146][148] 问题28: 公司股价相对于同行仍有较大折扣的原因及缩小差距的措施 - 公司认为正在执行的商业计划创造了巨大价值，随着时间推移，市场将认识到这一点；公司通过展示在低租金基础上盈利的能力，有望缩小与同行的差距 [151][152] 问题29: 达到90%入住率需要多长时间 - 公司预计到今年年底和明年年初，建成入住率将恢复到该水平并继续增长；从目前情况看，到2020年底至2021年有望接近该水平 [154][155] 问题30: 芝加哥物业租赁与建成入住率差距较小的情况是否普遍 - 这只是少数物业的情况，是有意为之，公司在中西部地区有大量重建机会，团队正在努力推动项目增长，入住率差距与这些机会有关 [158] 问题31: 如何看待停车场比率和利用率以及租户对租赁条款灵活性的态度 - 租户在资产密集化方面变得更加通融，认识到可能不需要像以前那样多的停车场，公司的外铺项目很大一部分是与租户讨论释放额外停车场区域，这是一个巨大的机会 [162]