财务数据和关键指标变化 - 2018年第四季度FFO为每股0.40美元，其中包括与SEC和解相关的每股0.02美元费用，以及此前披露的每股0.06美元债务清偿损失 [19] - 2018年全年FFO为每股1.85美元，排除债务清偿损失、SEC和解及其他影响可比性的项目后，FFO为每股2美元，处于原指引范围1.95 - 2.04美元/股内 [19] - 2018年同店NOI增长1.1%，处于原指引范围1% - 1.5%内，基租贡献210个基点，高于原指引范围175 - 225个基点的中点 [25] - 2019年同店NOI增长指引中点为3%，FFO指引为每股1.86 - 1.94美元 [26][27] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2018年签署了创纪录的84份锚定租赁协议，面积达250万平方英尺，新签和续约租金平均为15.72美元，可比利差为14%，新租约利差平均为34%，创造了超过4500万美元的额外租金 [8][10] - 小商铺租赁入住率达到创纪录的85.7% [9] 再投资业务 - 2018年完成了1.31亿美元的再投资，平均增量回报率为9%，创造了超过7000万美元的增量价值 [13] - 本季度启动了额外5400万美元的项目，使活跃管道达到3.5亿美元，回报率为9%，并已确定了超过10亿美元的投资机会 [13] 资产处置业务 - 2018年处置了超过60项资产，筹集了10亿美元的收益，平均资本化率比市场隐含平均资本化率低近150个基点 [16] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在2019年及以后实现NOI加速增长3%或更高，通过租赁和再投资努力推动内在价值增长 [6] - 公司将继续专注于资本回收，预计2019年处置量将减少，收益使用将更加平衡，同时将资本分配重点放在再投资管道、股票回购和/或收购活动上 [17][27] - 公司在租赁和再投资方面表现出色，租户质量提高，处于同行中风险租户百分比最低的行列之一 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为2019年将展示资产基础的增长潜力、再开发执行能力、资本分配理念以及资产负债表的实力和稳定性 [29] - 尽管面临零售商破产等挑战，但公司认为这也带来了价值创造机会，如Kmart破产为公司带来了重新招商和再开发的机会 [22] 其他重要信息 - 公司已与SEC就2016年2月宣布的事件达成原则性协议，并解决了此前宣布的集体诉讼，认为不会再有与这些事项相关的诉讼 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: Kmart回填的按市值计价预期和租赁开始时间，以及对2020年的影响 - 公司已将约80%的Kmart总可租面积（GLA）出租，预计今年晚些时候开始开放这些空间，租金是Kmart现有租金的两倍多，增量回报与历史水平相符，活动为2020年及以后奠定了良好基础，消除了很多不确定性 [32][33][34] 问题2: 2019年同店NOI增长3%中点的额外储备和对未来破产和迁出的可见性 - 公司在坏账方面，一直将总营收的75 - 100个基点作为坏账储备，今年处于该范围的低端，认为在坏账方面有足够的覆盖；在营收方面，公司对每个阶段的投资组合进行零基预算，对每个空间进行深思熟虑的评估，并在其上应用额外的投资组合储备，认为在该范围内已纳入了对额外零售商干扰的预期 [37][38] 问题3: 停止披露再开发对同店NOI影响的决定及对2019年3%同店预期的影响 - 公司认为再投资机会广泛，包括从地块机会到端帽重新定位等多种类型，提供整体资本投入、时间和影响的信息更能反映业务情况，且该披露是遗留问题，与公司对业务的思考和管理方式不匹配，再开发将继续在短期内推动加速增长 [41][44][46] 问题4: 2019年资产销售情况，包括市场上的资产数量、已签约数量，以及价格上涨时是否会加速销售 - 公司预计2019年资产销售将少于2018年，已处理了很多不符合长期计划的资产，未来将更加平衡，保留根据机会进行交易的权利，一些剩余的单一资产市场可能是公司的增长市场，退出多个城市简化了投资组合，使团队更专注于增值战略的执行 [49][50][51] 问题5: 2018年租赁利差收紧的原因及2019年的预期 - 2018年后期执行的一些短期续约对新租和续约策略产生了拖累，预计未来续约利差将处于中两位数范围，新租约利差平均为34%，公司还在小商铺方面取得了加速增长，预计2019年综合利差将与过去几年相当 [54][55] 问题6: 杂货商开展线上购物和店内自提服务的活跃程度及对交叉购物的长期影响 - 杂货商非常活跃，公司鼓励杂货商合作伙伴增加此项服务，这对公司几乎没有投资成本，能增加消费者的购物次数和参与度，为中心带来更多流量，从而增加其他零售合作伙伴的销售额，公司认为这对整体业务是净积极的 [56][57][58] 问题7: 2019年是否有能力或意愿主动解决总债务与EBITDA的杠杆问题，以及350个基点的签约未起租租金对NOI的影响和缩小差距的预期 - 公司在2018年资产负债表方面取得了巨大进展，目前没有债务到期至2021年，未来降低杠杆的进展将主要来自EBITDA增长；公司有超过4600万美元的签约未起租租金将在未来6 - 8个季度开始起租，这是NOI增长的明确驱动力，执行的关键在于时间安排 [63][64][65] 问题8: 签约未起租与已入住之间350个基点差距的正常化利差，以及当前观察名单与去年同期的对比，对传统杂货商的担忧和二级市场杂货商租户的资本化率扩张情况 - 历史上，该差距的利差通常在150 - 200个基点之间，预计未来会显著压缩；观察名单比去年小，仍有一些租户受到关注；对杂货商的关注主要在于占用成本，公司平均占用成本远低于2%，有很多选择来填补空间；公司交易的资产资本化率保持稳定 [69][70][74] 问题9: 2019年指导中是否有 unsecured债务发行的假设，3月到期掉期的计划，以及Kmart重新招商的资本投入、所属类别和10亿美元机会管道的资金来源 - 指导范围中包含了潜在的无担保债务发行和掉期的影响，但目前到2021年都没有债务到期，不需要额外的无担保发行，将根据市场情况评估掉期的最佳结果；公司预计每年在支付股息后有大约7500万美元的自由现金流，再投资活动的其余资金主要来自资产处置活动；Kmart重新招商每平方英尺的成本约为80 - 90美元，具体属于哪个类别取决于外部项目情况 [76][77][81] 问题10: 2019年预算中关于租户续约率和租约之间停机时间的假设，以及本季度新增价值提升项目的收益率是否代表Kmart盒子的预期收益率，收益率低于整体提升管道范围的原因 - 公司的预算过程是逐个空间进行的，对每个租户都有具体假设，整体续约率与往年相似；Kmart的回报率可能在低两位数，收益率差异是由于组合问题，同时建筑成本上升对回报率有一定拖累，但不影响增值投资决策 [86][87][89] 问题11: 过去几年每平方英尺租户改善成本稳定，但维护资本支出增长的原因，以及租赁谈判中向租户转嫁费用水平的变化 - 维护资本支出增长是因为租赁资本反映了租赁空间增加，且每平方英尺的经常性维护资本支出增加，目的是提升资产标准，预计随着更多资产得到处理，支出率将开始缓和，这些投资推动了小商铺的发展和租金增长；公司主动与租户沟通中心的投资增加，租户对此表示接受并愿意分担投资，这将使公司的回收百分比继续提高 [91][92][94] 问题12: 2019年价值提升项目的资本支出预算，是否计划启动影子管道中的重大开发项目，以及影子管道中两个有住宅组件潜力项目的最新情况和更多物业是否可能有住宅组件 - 2019年维护资本支出预计为每平方英尺0.45 - 0.50美元，租赁资本取决于租赁生产力，价值提升项目的资本支出预计在1.5 - 2亿美元之间，可能处于较高端；公司已确定了超过50项资产可能适合支持住宅或其他互补用途，但2019年主要关注容易实现的项目，为未来的价值提取做准备 [97][98][100] 问题13: 私人市场对不同交易规模的需求情况，以及2019年的目标，2019年租赁情绪与去年的对比和Payless在投资组合中的暴露情况 - 市场上3000 - 4000万美元及以下的资产有广泛的买家，包括私人REIT、传统基金、高净值买家和不断增长的私募股权买家，但超过该水平的买家需求下降且价格敏感度增加；2019年零售商的需求持续强劲，Payless的总暴露约占GLA的20个基点或ABR的30个基点，公司已处理了约70%收回的Payless空间，执行的租约利差超过30%，对未来收回空间的处理有信心 [102][103][106] 问题14: 在什么情况下公司会像2018年那样成为大量净卖家，以及2019年资本回收量是否会在2017年设定的4 - 6亿美元目标范围内 - 公司预计2019年资本回收量接近该范围，将恢复到更正常的水平，约为投资组合的3% - 5%，决定出售更多资产的因素是看到的其他机会，如收购、再投资活动、股票回购等，公司目前的平衡状态使其能够灵活应对资本化率的变化 [108] 问题15: 前Toys "R" Us空间的回填需求和净有效租金与原预期的对比，以及锚定建筑入住率较第三季度下降170个基点除6家Kmart外的其他原因 - 收回的10个Toys "R" Us空间中有8个已签约，租金增长趋势接近原预期范围的高端，需求来自健身、家居、家庭娱乐、价值服装等领域；入住率下降还因为第四季度达拉斯的破产影响、费城和印第安纳波利斯的主动缩租项目以及伊利诺伊州与健身运营商的项目 [110][111] 问题16: 2018年预算中75 - 100个基点用于未知租户倒闭，但FFO和NOI增长略低于中点的原因，以及Kohl's是否在公司物业中开放新租户位置 - 75 - 100个基点是用于坏账费用，而不是未知租户倒闭，2018年第四季度Sears Kmart破产对NOI产生了90个基点的影响，但全年强劲的租赁生产力和再开发执行抵消了这一影响；Kohl's尚未在公司物业中开放新租户位置，但公司与Kohl's就其在中心的布局进行了讨论，在一些位置有主动收回空间的计划 [113][114][115] 问题17: 未来资本回收更加平衡时，资本化率利差的情况，以及潜在物业收购的情况 - 随着资本回收的进行，预计资本化率将表现良好，收购的资本化率可能比出售的资产低100 - 200个基点，公司关注收购具有与整体投资组合相似增长潜力的资产，长期来看这些资产将有更高的增长，公司在资本分配决策上更加灵活和平衡 [118][119][120]