财务数据和关键指标变化 - 第一季度完成59.2万平方英尺的租赁，为去年第一季度租赁量的84%，长期第一季度平均水平的46% [10] - 第一季度FFO为每股1.56美元，高于指引区间中点0.001美元 [73] - 预计第二季度FFO在每股1.59 - 1.61美元之间，中点较第一季度环比提高0.04美元 [77] - 融资活动使全年利息费用增加约500万美元，将880 Winter Street改建为生命科学设施导致租金收入损失约200万美元，2.6亿美元的处置预计导致NOI损失约700万美元，这些项目预计使2021年剩余时间的FFO减少约1400万美元或每股0.08美元 [79] 各条业务线数据和关键指标变化 生命科学业务 - 目前已向生命科学客户出租超300万平方英尺的空间，有约200万平方英尺的当前和未来办公室到实验室的转换项目，以及约400万平方英尺的生命科学新建开发场地 [18] - 第一季度启动三个新的实验室开发和重建项目，活跃开发管道中目前有92万平方英尺和5.6亿美元的预计投资，稳定后的预计现金收益率约为8% [19][20] 其他开发业务 - 本季度交付159 East 53 Street，19.5万平方英尺的办公室全部租给NYU，Hue将于劳动节后开放 [22] - 预计今年晚些时候交付波士顿的100 Causeway开发项目，2022年还有四个重要项目交付，该管道86%已预租，稳定后的预计现金收益率约为7% [23] - 活跃开发管道目前有10个开发和重建项目，总计430万平方英尺，公司份额的总投资为27亿美元，预计这些项目以及2020年交付的两栋住宅建筑和159 East 53 Street将在未来三年为NOI贡献3.5%的年度外部增长 [25] 各个市场数据和关键指标变化 美国宏观经济 - 美国GDP增长4.3%，第一季度新增160万个就业岗位，每周申领失业救济人数下降，失业率降至6%，较去年2月疫情前水平高2.5个百分点 [7] - 3月美国零售销售飙升9.8%，TSA检查站衡量的航空旅行比一年前增长10倍，但仍仅为疫情前水平的50% [7] 办公室市场 - 3月目标市场的租户需求较上月增长33%，较去年同期增长51%，但仍比疫情前水平低40% [12] - 第一季度有150亿美元的重要办公资产出售，交易量较去年第一季度下降37% [14] 各地区市场 - 波士顿：第一季度在波士顿CBD完成五笔租赁，总面积3.7万平方英尺，起始租金的毛租金涨幅在12% - 25%之间；郊区完成12.4万平方英尺的新租赁，现金租金上涨50% [51][52] - 纽约：自年初以来，实地考察次数多于2019年和2020年同期，本季度完成三笔租赁，总面积3.8万平方英尺，租金比现有租金高约5%；正在谈判14笔办公室租赁，总面积超过17万平方英尺 [55][56] - 普林斯顿：本季度完成四笔交易，4月初完成第五笔，总面积2.8万平方英尺，正在谈判另外2.9万平方英尺的租赁 [59] - 华盛顿特区：本季度办公室租赁面积为5万平方英尺，4月签署了另外17万平方英尺的租赁，正在处理另外6.8万平方英尺的租赁 [60] - 加利福尼亚：Embarcadero Center本季度解决了两笔多层五年期续租的租金仲裁，并完成了另一笔10年期全层续租，三笔交易总面积12.5万平方英尺，加价46%；从1月到4月，小租户的考察活动按月环比增长约40% [63] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将生命科学业务作为重要发展方向，拥有土地和建筑库存、执行技能和客户关系，计划进一步扩大该业务在整体业务中的占比 [21] - 积极追求核心市场的增值收购，与两家大型主权投资者达成协议，共同进行选择性收购，合作投资能力约为20亿美元 [26][27] - 计划在2021年完成超过5亿美元的资产处置 [29] - 行业竞争方面，核心市场的办公投资机会仍然竞争激烈 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国和全球经济复苏继续跟随病毒和疫苗推出的进程，随着城市重新开放，办公室市场开始出现积极势头，公司的租赁量和需求正在上升 [6][8][10] - 预计劳动节将是员工返回办公室的关键转折点，随着雇主宣布夏季返回工作的计划，办公室市场将继续改善 [13] - 公司对近期和长期增长前景充满信心，活跃的开发管道预计将带来强劲的外部增长，新的收购将进一步推动增长 [30] 其他重要信息 - 地球日发布2020年ESG报告，设定到2025年实现碳中和运营的目标，成立董事会层面的可持续发展委员会，去年成立内部多元化和包容性委员会 [83][84] - Peter Johnston将在下个月退休，结束在公司33年的服务 [87] 问答环节所有提问和回答 问题1: 关于FFO指导及全年预期 - 第一季度出现了一些新情况，如发行新债券和资产出售，导致FFO下降0.08美元 [89] - 预计第二季度入住率将进一步下降，但下半年入住率和收入将有所回升，预计年底入住率在88% - 89%之间 [90] 问题2: MTA站点的最新情况 - 该站点是一个很棒的地点，但需要经过社区委员会等程序，目前还不清楚最终结果，也未与租户进行空间方面的讨论 [94] 问题3: 本季度签署租赁的混合毛租金增长情况及净有效租金差异 - 本季度执行的租赁租金有增长，有增长5%的，也有增长50%的，且增长50%的租赁较多 [97] - 目前交易在免租期或租户改进方面没有显著变化，成本没有明显增加 [98] 问题4: 未分配座位计划在公司投资组合中的情况 - 大部分较小的租户在金融资产管理专业服务领域，没有改变空间使用方式，正在将周边办公室改造成更大的工作站区域 [101] - 较大的租户情况不一，一些租户预计会有部分员工在家工作，不同雇主有不同的观点和安排 [102][103] - 从调查来看，大多数人希望有固定的工作站，且由于COVID问题，共享办公桌会让人感到不舒服 [104] 问题5: 从第一季度到第二季度的收入损失及租金收取情况 - 第一季度部分零售租金是一次性的，终止收入也高于正常水平，预计不会重复 [110] - 第一季度失去的入住率中约一半去年未支付租金，预计本季度会有一些入住率回升 [111] - 第二季度预计是低谷，之后入住率和收入将有所改善 [113] 问题6: 天文台项目的承保情况及预期回报 - 对游客数量采取了保守估计，参考了纽约的情况和波士顿其他旅游目的地的数据，预计前期不会实现正现金流，但长期来看是一个有潜力的机会 [115][116] - 预计回报开始时为低个位数，几年后有望达到两位数 [120] 问题7: 参观活动与租赁签约及入住率的关系 - 租赁签约需要时间，第一季度活动较少是因为疫情影响，目前看到很多活动，包括租户扩张和升级设施的需求 [123][125] - 市场目前整体没有太多积极的增量增长，但参观活动是一个开始，预计会看到更多活动和转租空间减少带来的积极吸收 [126][127] 问题8: 与主权投资者合作的收购目标和估值环境 - 目标不是低资本化率的核心资产，而是需要重新构想、重新定位或出租的资产 [132] - 公司认为增值交易的管道在增长，尽管目前大多数交易是核心资产，但随着时间推移，更多此类资产可能会进入市场 [134] 问题9: 联合办公和灵活空间提供商在市场中的情况 - 未来对共享工作空间产品有需求，包括个人、小公司和大租户，第一步是重新出租现有空间 [139] - 联合办公运营商的产品构成正在发生变化，更注重服务，而不是租金套利 [140][141] - 联合办公在租户未来空间需求中会有一定作用，公司预计需求会增加，且市场存在向优质空间集中的趋势 [143][146] 问题10: Dock 72和Platform 16资产的变化及活动情况 - 随着人们走出疫情，需求增加，正在就Dock 72进行租赁谈判，之前没有此类活动 [147] - 主要是因为建筑完工且设施完善，人们开始寻找办公空间，对该建筑的兴趣增加 [150][151] 问题11: 是否开始减少租户改进和免租期等优惠 - 第一季度活动较少，房地产租赁市场销售周期较长，未来几个季度市场经济情况不会有太大变化 [153] - 预计2022年交易 volume和优惠会开始减少，但不同建筑和子市场情况会有所不同 [154][155] 问题12: 目前的管道与疫情前及2020年第三、四季度相比的情况 - 在纽约市，2021年1 - 3月和4月的部分时间里，参观次数多于2019年和2020年同期 [157] - 目前公司整体活动与2019年相似，但没有与新办公租户就新建筑进行大型租赁谈判，这是与疫情前的主要区别 [158] 问题13: 旧金山租户扩张和收缩情况及与纽约租金增长预期的比较 - 在公司投资组合中，正在处理的交易里约一半租户在扩张，一半在收缩，幅度较小 [161] - 目前旧金山和纽约都没有租金增长，纽约的情况相对较好，因为旧金山的疫情恢复落后于纽约 [162] 问题14: 旧金山和纽约的办公室利用率或普查情况比较 - 旧金山的办公室利用率或普查约为纽约的50%，纽约超过20%，旧金山超过10% [164] 问题15: 公司实现碳中和的计划、成本和收益 - 包括降低资产的能源强度、将电源从棕色能源转换为绿色能源，可能还需要采取其他措施 [166][168] - 相关成本对公司整体业绩影响不大，且在环保方面领先对公司有益，因为客户、城市、资本提供者和员工都越来越关注这一领域 [169][170] 问题16: 洛杉矶和圣莫尼卡市场的转租空间、潜在租户和入住率预期 - 转租市场有机会主义的成分，很多转租空间并非直接与公司竞争 [173][174] - 科技、娱乐和内容公司等行业的租户有增长需求，科罗拉多中心预计在未来六个月内可实现100%出租，圣莫尼卡商业园也有望很快恢复稳定入住率 [175][177][178] 问题17: 波士顿和南旧金山以外生命科学市场的需求、投机性开发的信心及供应担忧 - 美国最重要的生命科学市场是剑桥、沃尔瑟姆、列克星敦、波士顿和南旧金山、布里斯班，需求增长使公司有信心进行投机性开发 [183] - 目前项目有需求响应，如751 Gateway有两个提案正在回复，880 Winter Street每周有一次参观并已回复两个提案 [184] - 未来几年对供应没有担忧，需求远超过供应，且项目交付时间不同，创造了不同的需求环境 [187][188] 问题18: 联邦和地方税收提案对租户基础和租赁市场的影响 - 纽约州增税对企业不利，但影响的人口比例较小，主要是高收入人群 [191][192] - 联邦层面关注资本利得税变化、高收入者增税、Licon交换废除和盐税豁免上限废除等提案，但目前都未实施，具体影响还需观察 [193][194][195] 问题19: 疫情是否导致租户密度变化及健康担忧的影响 - 目前没有看到租户因健康担忧而降低密度，但公司认为企业在购买新家具和配置空间时会更加注重人员空间分隔，这对公司业务有积极影响，但目前不是重要因素 [197] 问题20: 停车等辅助收入流的定价与疫情前的比较 - 停车定价没有变化，公司采用年度定价模式，不会根据需求动态调整价格，预计未来停车需求会增加，这对收入有利 [198][200] 问题21: 有多少租户或潜在租户对ESG有要求及碳中和承诺的竞争优势 - 很难量化有多少租户对ESG有要求，但这对公司来说不会是负面因素，不同行业和地区的租户关注程度不同，且随着时间推移，客户对ESG的关注度会不断提高 [202][203]