财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，公司营收同比增长24%，较2019年第四季度增长20%，主要受销售和租赁收入反弹带动 [18] - 调整后EBITDA增长至超11亿美元，剔除相关非现金收益后，较2020年第四季度增长超37%，净收入的基础调整后EBITDA利润率较2020年第四季度上升6个基点至16.5%，比2019年第四季度高1.7% [28] - 调整后每股收益增长51%至2.19美元，剔除相关非现金收益后，核心调整后每股收益增长24%至1.80美元，仅剔除SPAC去合并收益后，调整后每股收益增长超26%至1.83美元 [34] - 季度自由现金流近11亿美元，全年自由现金流近22亿美元，创公司历史新高，年末净现金头寸为0.2倍，全年净部署约18亿美元资本，回购约3.7亿美元股票，为股东提供超1%的回购收益率 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 咨询服务（Advisory Services） - 净收入增加近10亿美元，较2020年第四季度增长43%，较2019年第四季度增长23%，达到超33亿美元，创该最大业务板块的纪录 [18] - 全球销售营收较2020年第四季度跃升超73%，较2019年第四季度增长45%，美国市场引领复苏，销售营收同比增长89%，2021年在所有主要资产类型中市场份额最高，当季美国整体市场份额上升100个基点 [19] - 全球租赁营收较2019年第四季度增长14%，所有三个地区连续第二个季度高于2019年水平，工业租赁较2019年第四季度飙升约60%，全球办公租赁与2019年第四季度基本持平 [21] - 贷款服务是咨询业务其他部分的主要增长驱动力，营收较2019年第四季度增长约70%至近9300万美元，贷款服务组合较上年增长23%，较上一季度增长10%至近3300亿美元 [23] - OMSR收益面临艰难比较，下降约4700万美元 [24] 全球工作场所解决方案（GWS） - 净收入增长22%，增加3.3亿美元至近19亿美元，其中包括特纳与汤森德（Turner & Townsend）交易带来的约1.75亿美元净收入 [25] - 传统GWS收入增长近8%，项目管理增长约17%（剔除特纳与汤森德贡献），设施管理收入增长近6%，净收入增长超10% [26] 房地产投资（REI） - 收入增加1.25亿美元或43%至超4.13亿美元，受英国多户住宅开发业务活动增加推动 [27] - 投资管理收入与2020年第四季度基本持平，约为1.5亿美元，剔除附带权益收入后增长19%，资产管理规模升至近1420亿美元的新纪录，超80%投资于非办公资产 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场在销售业务中引领复苏，2021年第四季度销售营收同比增长89%，工业销售营收较2019年第四季度增长超一倍，多户住宅销售较同期接近翻倍，办公销售营收较2019年第四季度仍低约14%，但较前几个季度有所改善 [19][20] - 全球租赁市场中，EMEA租赁营收较2019年第四季度增长25%，美洲增长13%，亚太增长7% [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司实施四维多元化战略，包括资产类型、业务线、客户和地理区域多元化，投资特纳与汤森德和Industrious等项目，增强绿色能源、基础设施和灵活办公空间等领域的能力 [11][12] - 房地产投资板块执行战略，实现开发和投资管理业务的协同效应，将开发项目纳入投资管理计划，支持投资管理收购运营资产组合，计划将该模式复制到其他受长期趋势青睐的资产类型，如多户住宅、生命科学和基础设施 [13][14][15] - 提高2020 - 2025年的多年期核心调整后每股收益增长预期，预计平均年增长率超过20%（除非受到地缘政治或其他事件的经济干扰），此前预期为低两位数增长 [16] - 计划继续实施资本部署战略，在投资未来增长的同时向股东返还现金，2022年第一季度开始连续第五个季度进行股票回购 [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年受益于有利的宏观环境和公司的多元化战略，所有关键财务指标创历史新高，未来市场条件总体有利，尽管地缘政治紧张局势加剧，但业务的四个维度和积极投资的领域仍有增长动力 [11][38] - 预计2022年咨询服务业务收入和板块运营利润将实现强劲增长，租赁收入预计以高个位数至低20%的速度增长，销售收入预计以低至中个位数的速度增长 [39] - 预计GWS业务实现低至中两位数的有机收入增长和中至高个位数的有机板块运营利润增长，特纳与汤森德预计净收入以中个位数的速度增长 [41][43] - 预计REI业务收入增长约20%，板块运营利润与2021年（剔除会计变更带来的收益）大致相当 [44] - 预计公司开发中的项目组合转化为运营利润的比率低于2%，符合历史表现，组合中近80%为工业、多户住宅、医疗保健和生命科学资产 [45] - 预计公司核心调整后收益将成为财务预测的基础，战略非核心投资具有战略价值，但投资估值可能会有大幅波动 [47] - 预计折旧和摊销将增长约4%，有效调整后税率与2021年第四季度的23.9%一致，房地产在长期持有情况下可提供自然的通胀对冲，公司在高通胀环境中具有一定优势，但当前经营环境存在不确定性 [49][50] 其他重要信息 - 本季度引入新的盈利指标“核心调整后每股收益”，排除与业务板块无关的战略非核心、非控股投资的影响，从第一季度开始，将战略非核心投资在公司管理费用中单独列示 [9][10] - 公司研究团队预计到2025年全球电子商务销售额将升至约3.9万亿美元，需要额外15亿平方英尺的配送空间 [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 新的每股收益指标对应的EBITDA是多少 - 公司未改变调整后EBITDA指标，但未来每个业务板块将有两个不同的板块运营利润指标，即合并板块运营利润和归属于CBRE普通股股东的运营利润，合并调整后EBITDA是公司认为最合适的指标，不报告可比的核心调整后EBITDA，调整后EBITDA将包括SPAC和风险投资的收益 [57][58] 问题2: 通胀是否包括加息的影响，以及加息对公司业务的具体影响 - 公司的展望基于内部经济学家对未来一年通胀和加息的预期，预计通胀将在2022 - 2023年缓和，加息次数与市场预期相似，已将此纳入指导。公司业务有一些通胀对冲措施，但也有受通胀影响的领域，已考虑未获客户报销员工的工资通胀，以及相关业务线的资本化率适度调整，展望未考虑地缘政治紧张局势的不确定性和影响 [61][62][63] 问题3: 咨询和GWS业务的利润率相关问题 - 公司在三条业务线共投资约3亿美元运营费用以推动未来增长，如GWS拓展智能建筑能力、咨询增加咨询团队、REI在生命科学和基础设施领域推出新产品。利润率预期还包括约2200万美元的战略股权授予，影响咨询和GWS两个板块。咨询业务利润率评论的正确基础是剔除OMSRs [65][66][67] 问题4: 债务经纪业务的增长优先级和市场份额预期 - 公司正在努力发展所有业务线，债务业务在过去几年增长良好，预计将继续增长，未给出在正常市场环境下债务业务占总业务的具体比例 [69][70] 问题5: 客户在利率和通胀不确定性下的交易意愿变化 - 俄乌局势在过去24小时有重大发展，大家都在关注并担忧对全球经济的影响，但公司业务在资产类型、客户类型、服务类型和地理区域上实现了多元化，能够将资源、管理时间、并购重点和资本投入到受长期趋势青睐的领域，相对历史和同行业公司更具优势，有能力应对经济变化 [72][73][74] 问题6: 基础设施业务的发展方向 - 基础设施业务目前主要涉及两个领域，一是特纳与汤森德在多个行业和政府的基础设施项目，预计将随其增长；二是公司规模较小但不断增长的基础设施投资管理业务，预计将涉及商业房地产以外的客户和投资机会，公司已有相关业务并预计显著增长 [76][77][78] 问题7: 特纳与汤森德业务中与气候和能源相关的比例 - 能源相关工作历史上约占收入的10%，且呈增长趋势，公司的绿色能源和环境工作贯穿于各个业务环节 [79][80] 问题8: 额外投资与低两位数收益增长的关系，以及投资的持续性和对利润率的影响 - 3亿美元的投资已包含在今年的展望中，若无此投资，每股收益增长将显著更高，但公司认为这些投资对推动未来增长很重要。这些是持续投资，旨在通过在各业务线发展新能力来推动未来增长。2021年因未预料到后期收入加速增长，投资未达预期水平，导致利润率有所扩张 [84][85][86] 问题9: 股票回购是否包含在指导中，以及对收益增长的影响 - 展望中包含适度水平的股票回购，但并非全部。公司将股票回购计划作为优化股东回报的平衡手段，若有强劲的并购管道，会减少回购。展望中包含少量回购和极低水平的并购，这些资本使用将对增长有增量贡献 [88] 问题10: 并购管道中感兴趣的业务类型 - 公司在三个业务板块寻找机会，通过并购扩大客户服务和业务增长。有严格的项目，由三个业务板块的领导和公司发展团队确定适合通过并购增长的领域，包括填充式并购和转型式并购，也关注类似特纳与汤森德和Industrious的赞助机会，预计未来将大量使用资本进行并购 [89][90][91] 问题11: 租赁业务增长的驱动因素和租赁期限变化 - 预计今年各资产类型租赁业务都将复苏，工业租赁因供应受限将有所放缓，办公租赁将类似2021年下半年的情况。租赁期限在2021年略有增加，新租赁期限约为6年，续约期限约为4年，分别较之前增长1%和4% [92][93] 问题12: 大小租赁交易的表现 - 办公领域的大型租赁交易有所回升，但未恢复到疫情前水平，工业领域的大型租赁交易历史罕见，若无供应限制，预计工业大型租赁将继续 [95] 问题13: 中期展望中是否包含办公业务相关假设 - 公司在指导中嵌入了关于重返办公室的假设，比前几个季度略保守，因为存在很多不确定性。同时，人们对办公空间使用的变化也为公司带来项目管理和灵活办公空间等领域的机会，这些假设都已纳入业务模型 [98][99] 问题14: 关于拆分变化对利润率的影响及经纪团队的反馈 - 并非拆分发生变化，而是随着业务量增加，更多生产者进入更高的拆分档次，拆分档次和比例本身未改变 [100]