财务数据和关键指标变化 - 总营收从2022年第一季度的2350万美元增长至2023年第一季度的2720万美元，同比增长15.7%；2022年第四季度为2530万美元，环比增长7.2%。若2023年第一季度收购在季度首日完成，总营收将增加38.3万美元，达到2760万美元 [34] - 物业运营费用从2022年第四季度的420万美元增至2023年第一季度的490万美元，增幅17.3%，主要因收购物业费用、物业税增加及正常波动 [12] - G&A从410万美元增至1620万美元，2023年第一季度含1180万美元非现金加速摊销，排除后季度环比增加30万美元，增幅6.2% [35] - 利息费用从350万美元增至400万美元，增幅15.2%，因2022年12月信贷安排再融资增加1亿美元定期贷款及利率上升 [13] - 2023年第一季度FFO为220万美元，含1180万美元非现金加速摊销，2022年第一季度为1350万美元；摊薄后每股FFO从2022年第一季度的0.56美元降至2023年第一季度的0.09美元 [36] - 调整后资金运营（AFFO）从2022年第一季度的1480万美元增至2023年第一季度的1560万美元，同比增长5.2%；摊薄后每股AFFO从2022年第一季度的0.61美元增至2023年第一季度的0.62美元，增幅1.6% [14] - 若第一季度收购在首日完成，AFFO将增加约21.4万美元，达到1580万美元，每股约增加0.01美元 [38] 各条业务线数据和关键指标变化 - 收购业务：第一季度收购7处物业，总面积约16.2万平方英尺，总价2340万美元，物业100%出租，租期至2031年，预期年回报率约9.2% - 10.6%；有4处物业有明确购买协议，总价1970万美元，预期回报率约9.2% - 9.3%；与Everest签订3份购买协议，9处物业预计投资2.145亿美元，回报率最高达10.25%，预计2023 - 2025年完成收购 [10][32] - 租赁业务：入住率稳定在91.6%，加权平均剩余租期从7.6年略降至7.4年 [9] 各个市场数据和关键指标变化 未提及 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计有足够信贷额度和银行关系为收购提供资金，将继续利用ATM策略性进入股票市场 [33] - 公司将继续寻找回报率在9% - 10%的收购机会，认为该范围有吸引力 [10][19] - 公司将继续与运营商对话，通过客户关系获取最佳收益，倾向与银行合作，待交易运营后接手 [47] - 公司将评估空置超1 - 2年的物业，考虑出售以回收资金 [53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为LifePoint收购交易提升了租户信用质量，验证了Everest建筑和运营质量及公司与Everest的合作 [42] - 公司认为过去一年提供的9% - 10%资本如今不再昂贵，与潜在业主对话良好 [47] - 公司认为租赁团队在过去1.5年提升入住率表现出色，对租赁管道和租户保留率感到满意 [69][70] 其他重要信息 - 公司创始人、董事长兼CEO Tim Wallace去世，新CEO将传承其遗志带领公司 [3] - 公司宣布第四季度股息提高至每股0.45美元，相当于年化股息每股1.80美元，自IPO以来每季度提高股息 [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：9处总价2.15亿美元物业在2023、2024、2025年的交付和资金需求情况 - 预计2处今年交付，4处2024年交付，3处2025年交付 [40] 问题2：这些物业规模是否相当 - 与过去项目规模一致，在2000 - 2500万美元之间 [41] 问题3：LifePoint与Everest的信用质量对比 - 公司认为LifePoint信用提升，该交易验证了Everest建筑、位置和运营质量及公司与Everest的合作 [42] 问题4：当前资本化率趋势及第一季度收购和下半年管道情况 - 基本在9% - 10%范围，偶尔有超10%机会，通常有短期租约等情况 [43] 问题5：开发商或小业务是否受银行信贷收紧影响，公司是否增加前期夹层或优先融资 - 有开发商和买家因利率变化无法完成交易，但公司更看重客户关系收益，倾向与银行合作，待交易运营后接手 [47] 问题6：CFO招聘情况及是否要求以股票支付薪酬，公司战略是否改变 - 公司与合格候选人积极沟通，有望近期确定人选；薪酬方面会考虑股东中心方法，但不排除现金支付；公司将延续Tim制定的战略 [52] 问题7：对表现不佳的底部5% - 10%投资组合的看法 - 公司会对空置超1 - 2年的物业进行评估，考虑出售以回收资金 [53] 问题8：是否有透析中心开发或收购协议，时间和运营商信用情况 - 协议已存在一段时间，运营商是现有租户，一年前获私募股权融资，公司看好其运营和财务状况 [56] 问题9：Tim的关系能否维持，是否需重建 - 公司认为团队在过去3个月与经纪人重新建立联系，交易流程未受影响 [25] 问题10：公司是否只对后端收购已完成资产感兴趣 - 是的 [62] 问题11：未来3年租赁到期情况及租金预期 - 租金因市场而异，整体与市场持平，预计不会大幅下降；租赁团队在提升入住率方面表现出色，对租赁管道和租户保留率满意 [69][70]