财务数据和关键指标变化 - 2021年第三季度总营收从2020年同期的1930万美元增长至2330万美元，同比增长20.2%；较2021年第二季度的2270万美元环比增长2.5%；若2021年第三季度所有收购在季度首日完成，总营收将增加13.1万美元，达到2340万美元 [22][23] - 第三季度物业运营费用从380万美元增至410万美元，环比增长5.4%，主要因物业税和公用事业费用增加 [24] - 第三季度G&A费用从290万美元增至320万美元，环比增长10.8%，剔除约20万美元与裁员相关的非现金递延薪酬注销后，环比增长3.9% [25] - 利息费用从270万美元略增至280万美元，增幅1.9%，由循环信贷利率略升导致 [29] - 2021年第三季度资金运营（FFO）从2020年同期的1160万美元增至1320万美元，同比增长14%；摊薄后每股FFO从0.52美元增至0.55美元，增幅5.8%；2021年第二季度FFO为1330万美元，基本持平 [29][30] - 2021年第三季度调整后资金运营（AFFO）从2020年同期的1200万美元增至1430万美元，同比增长19.8%；摊薄后每股AFFO从0.53美元增至0.59美元，增幅11.3%；2021年第二季度AFFO为1390万美元，环比增长2.9%；若第三季度所有收购在季度首日完成，AFFO将增加约10.3万美元，达到1440万美元 [31][32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司通过ATM计划在第一季度发行139,216股股票，平均每股毛售价48.63美元，净收益约660万美元，当前股权收益率约3.63% [14] - 第三季度收购2处物业，总面积约3.8万平方英尺，购买价约930万美元，物业100%出租，租约至2026年，预期年回报率约9.03% - 9.37%；截至11月3日，本季度已收购1处物业，面积约2.72万平方英尺，购买价约350万美元，收购时100%出租，租约至2031年，预期年回报率9.3% [15][16] - 公司有3处物业已签订确定性购买协议，预计总价约1230万美元，预期回报率约9.3% - 9.7%，正在进行尽职调查，预计第四季度完成交易 [16][17] - 已签订4处物业的确定性买卖协议，预计总投资9400万美元，预期回报率高达10.25%，预计2022年第一季度完成1处物业交易，其余3处2022年及之后完成 [17][18] - 已签订另10处新物业的条款书，预计新投资达6000万美元，预计未来约24个月完成投资 [18] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计信贷额度有足够资金支持收购，将继续适时利用ATM战略进入股票市场 [20] - 公司认为调整后资金运营是衡量业绩的最佳指标，因其剔除直线租金考虑并加回递延薪酬 [13][28] - 公司不设固定收购目标，收购能带来预期收入且增值的物业，目标是增加毛利润并扩大投资与加权平均资本成本的利差 [50] - 公司在寻找更多与现有租户或客户的投资机会，如贷款投资，此类投资通常回报率为10% - 12% [56] - 公司希望拓展与“连环创业者”的合作关系，此类投资对双方是双赢局面 [62] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度运营和收购方面略显缓慢 [7] - 预计未来几个月大部分但非全部物业运营费用将通过运营费用报销收回 [10] - 租赁活动有所增加，公司对医疗服务提供商的活动感到鼓舞 [20] 其他重要信息 - 物业运营费用中有两项超预算，一是第三季度公用事业费用因夏季热浪高于预算，二是物业税因地方政府重新评估和税率调整异常高，顾问建议增加年度应计费用，多个物业的调整在第三季度进行 [8][9] - 本季度公司裁员节省约20万美元/年，但会计规则要求注销数十万美元递延薪酬，且因部分员工接近退休，需加速摊销递延薪酬，今年将多支出超100万美元，明年超150万美元 [10][11][13] - 公司宣布第三季度股息提高至每股0.435美元，相当于年化股息每股1.74美元，自IPO以来每季度都提高股息 [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 透析合作伙伴交易是否接近敲定，有无与其他合作伙伴的讨论 - 透析合作伙伴交易接近敲定，但将在未来24个月分阶段完成；公司正在进行多项合作讨论 [34][35] 问题2: 资产管理负责人职位是否新增，原因是什么 - 该职位并非新增，现任负责人此前是高级副总裁，此次晋升为执行副总裁，因公司发展，资产管理业务愈发重要 [37] 问题3: 第四季度除已提及的1200万美元交易外，是否还有其他潜在交易 - 已完成350万美元交易，加上预计的1220万美元，第四季度预计交易总额达1570万美元；还有一项潜在交易，但不确定；截至目前，加上已宣布的买卖协议和已完成交易，今年投资约1.08亿美元，接近1.2亿美元目标 [38] 问题4: 如何看待股票薪酬作为费用的问题 - 股票薪酬虽从概念上看是费用，但并非影响股息的现金费用，且股票已稀释股份，将其计入费用会造成双重影响 [42] 问题5: 第四季度运营费用和G&A应如何调整 - 应剔除第三季度约20万美元与裁员相关的非现金费用；G&A现金部分占收入的5% - 6%是过去几个季度的良好参考；从长期看，物业运营费用季度环比波动3% - 5%，最终费用有望得到报销 [44][45] 问题6: 是否考虑提高收购目标至1.4 - 1.5亿美元 - 公司无固定收购目标，根据情况收购能带来预期收入且增值的物业，目标是增加毛利润和扩大利差，而非单纯增加资产 [50] 问题7: 签订条款书的交易成交率如何，为何条款书内容放在幻灯片而非新闻稿中 - 签订购买和销售协议的成交率较高，过去5年仅有1笔未完成；条款书成交率稍低，但只要尽职调查无意外，通常会完成交易；历史上，购买和销售协议内容会提交给SEC，而条款书内容放在幻灯片中提供给SEC [53][54] 问题8: 无投资的类型、回报和潜在机会如何 - 无投资通常与现有租户或客户合作，目前有两笔约1300万美元的投资，回报率10% - 12%，预计存续3 - 5年；公司不主动营销此类投资，但合适时不会拒绝 [56][57] 问题9: 2022年初至2023年初按入住情况完成交易的风险回报如何，是否有扩大此类投资的潜力 - 此类投资对双方是双赢，公司类似夹层融资，帮助客户更快实现目标；公司正在寻找更多此类合作关系 [61][62] 问题10: 卖方期望如何，是否受通胀和劳动力短缺影响 - 公司寻找一次性交易，未看到太多对资本回报率的抵制；公司目标是获得最佳投资回报，若回报不佳会放弃 [67][69] 问题11: 价格上涨是否有助于未来几年租金上调 - 公司认为租金未显著高于或低于市场水平，租金调整因市场而异，部分市场租金强劲，部分市场疲软 [70] 问题12: 2022年是否有重要租约到期导致租户搬离 - 预计有1 - 2万平方英尺可能搬离，但公司已与租户沟通，无重大担忧 [71] 问题13: 第四季度购买的350万美元物业剩余部分是否可出租，购买目的是什么 - 购买时物业按实际净营业收入计算的资本回报率为9.3%，相当于免费获得17%的建筑；物业因原合作伙伴不和出售，毗邻医院，医院已租赁部分空间，公司认为解决所有权问题后可出租剩余部分 [73][74]