财务数据和关键指标变化 - 2018年第四季度总收入约为1220万美元，2017年同期为1100万美元；2018年全年总收入为4860万美元，2017年为3730万美元 [20][21] - 2018年第四季度租金和投资利息收入分别为1050万美元和4230万美元，2017年同期为950万美元和3230万美元 [21] - 2018年第四季度总费用约为910万美元，2017年同期为880万美元；2018年全年总费用略低于3520万美元，2017年略低于3040万美元 [23] - 2018年第四季度净亏损188.5万美元，2017年同期净利润为155.2万美元；2018年全年净利润为440万美元，2017年为350万美元 [25] - 2018年第四季度资金运营（FFO）为290万美元，调整后资金运营（AFFO）为720万美元或摊薄后每股0.41美元，2017年同期为660万美元或每股0.37美元 [26][27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 房地产投资组合约89%已出租 [22] - 第四季度通过ATM计划发行10.07万股普通股，平均每股售价30.83美元，净收益约300万美元，当前股权收益率约5.36% [13] - 第四季度收购11处房产，总面积约14.3万平方英尺，总价约2410万美元，出租率96.6%，预期年回报率9.04% - 9.51% [14] - 本季度已收购2处房产，总面积约8.3万平方英尺，总价约3270万美元，出租率100%，预期年回报率9% - 9.3% [15] - 另有5处房产签订了明确的购买和销售协议，预计总投资1.03亿美元，预期回报率9.4% - 11% [15] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续发展未来项目管道，以提高未来12 - 18个月收购项目的可见性 [34] - 公司内部政策是将债务保持在账面总资产的40%以下，长期目标是将杠杆率维持在30% - 35%的范围内 [57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为已妥善处理Highlands医院运营商的问题，预计未来能收到之前未确认的收入 [12] - 预计未来几个季度入住率将开始上升，租赁业务活动活跃 [17] - 公司预计今年收购规模将大于去年，且全年增长较为均衡 [31][44] 其他重要信息 - 公司于2017年收购Highlands医院，投资约3000万美元，因运营商资金挪用问题，第四季度对贷款进行减值处理，未确认约50万美元收入，冲销约20万美元直线租金 [7][11] - 公司已与新运营商签订租赁协议，预计Highlands未来租赁现金流与原运营商相当 [10] - 公司宣布第四季度股息提高至每股40.75美分，相当于年化股息每股1.63美元，自IPO以来每季度都提高股息 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 运营商问题对第一季度收益的影响以及快速找到新运营商的原因 - 过渡协议已生效，第一季度收益可能受1美分左右影响，预计后续能收回未确认收入；能快速找到新运营商是因为该设施优质，此前有多家运营商关注过 [30] 问题: 今年收购规模比去年大的原因以及2月收购项目的细节 - 公司从一开始就建立了未来项目管道，使收购工作更简单；2月收购的项目一个是德克萨斯州Kindred运营的多医院项目，另一个是宾夕法尼亚州骨科集团的医生办公室，均有10年租约，收益率9% - 9.3% [32][33][34] 问题: 去年重组的破产租户的最新情况 - 该租户运营表现符合预期，今年有望表现良好；他们考虑将公司转为员工持股公司，若如此，今年公司可能获得大部分还款；即使不进行转换，通过再融资公司也有望获得大幅还款 [38] 问题: 对Highlands租户和之前租户进行承保时是否有初始风险信号 - 去年的租户因行业报销政策变化调整业务，公司通过承保和结构设计避免了损失；Highlands租户的行为令人费解，其资产有大量现金流却出现问题 [40][41] 问题: 是否有其他租户在观察名单上 - 公司有300多个租户，总有租户在观察名单上，但没有类似规模和性质的担忧 [42] 问题: 天气延误对收购项目节奏的影响 - 预计第二季度有一两个项目完成收购，另外三个项目更可能在下半年完成；全年增长较为均衡 [44] 问题: 未收到的约50万美元租金的回收风险 - 过渡协议对收款有明确规定，租户每月现金流是租金和利息的两倍，公司有信心收回，但仍存在风险 [46] 问题: 2019年租赁率的趋势 - 预计2019年租赁率将上升，公司已度过租赁到期高峰，目前大部分收购项目为100%出租；加权平均剩余租赁期限从IPO时的四年多提高到约七年 [48][49] 问题: 承担的抵押贷款利率 - 综合利率略高于5% [50] 问题: 对有空置率的房产的策略 - 公司主要尝试出租这些房产，但也有收到一些收购要约；部分空置房产是潜在的增值机会，公司不打算出售 [51] 问题: 今年到期的9.6%收入租赁是否有已知的迁出或缩租情况 - 有部分租户会迁出，租户留存率在85% - 90%之间 [52] 问题: 今年续租租金与到期租金的对比情况 - 总体上续租租金与原租金相近 [53] 问题: 今年一般及行政费用（G&A）的情况以及是否会增加员工 - 预计会增加一些员工，G&A可能会上升5% - 10%，但增幅不显著 [56] 问题: 如何管理今年的杠杆水平 - 公司内部政策是将债务保持在账面总资产的40%以下，长期目标是将杠杆率维持在30% - 35%的范围内 [57] 问题: 若租户今年进行买断，是否会加快收购节奏以及对盈利的影响 - 公司预计今年收购规模会略高于以往，即使租户还款，收购项目管道也能起到缓冲作用 [61][62]