财务数据和关键指标变化 - GAAP账面价值在第二季度末为每股11.45美元 [15] - GAAP净收入在第二季度为1.45亿美元，摊薄后每股0.60美元 [15] - 第二季度核心收益为1.30亿美元，每股0.54美元 [15] - 第二季度经济净利息收入为1.73亿美元 [15] - 第二季度平均生息资产收益率为7%，平均资金成本为2.6%，净息差为4.4% [15] - 第二季度总杠杆率为3.321，有追索权杠杆率为1.021 [15] - 第二季度经济净利息股本回报率为19%，GAAP平均股本回报率为18% [15] - 第二季度费用（不包括服务费和交易费用）为1500万美元，较上一季度减少约300万美元 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年前六个月成功再融资12笔遗留证券化交易，支持超56亿美元贷款，整体债务成本降低约245个基点 [7] - 本季度赎回并再融资代表超15亿美元贷款的固定SIM遗留交易，新证券化通过提取资本和降低债务成本优化了负债 [9] - 4月交易CIM 2021 - R3 nr 3合计8.13亿美元证券化债务，由9.77亿美元贷款支持，综合预付款率83%，提取1.25亿美元资本，贷款债务成本降至2.12% [9] - 6月发行5.46亿美元CIM 2021 - R4，包含4.64亿美元证券化债务，预付款率85%，贷款债务成本1.97%，释放98亿美元资本，节省成本约180个基点 [11] - 第二季度住宅信贷资产有担保融资平均成本从去年底的4.9%降至3.5% [12] - 本季度通过收取吉利美项目贷款预付罚款和非机构信贷提前还款，产生一次性非经常性收入3800万美元 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 全美房地产经纪人协会报告现有房屋年销售量为590万套，中位销售价格超36.3万美元，同比上涨超23% [8] - 6月全国拖欠率降至疫情以来最低，30天以上拖欠率为未偿还贷款的4.4%，同比下降42% [8] - 第二季度10年期国债收益率下降27个基点，2年期国债收益率上升9个基点，货币市场工具利率接近零 [8] - 彭博巴克莱美国企业高收益指数本季度末收益率为3.75%，创历史最低 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续优化负债结构，寻求进一步改善负债结构的机会，作为耐心的长期投资者，专注投资以提供稳定账面价值和可持续且有吸引力的风险调整后股息 [14] - 继续关注商业目的贷款，认为这是有吸引力的短期资产，能产生中两位数的杠杆回报，年初至今已成功收购超2亿美元 [20] - 从投资角度，关注各类资产，包括商业资产，参与了优质再执行贷款、优质大额交易、机构合格投资者交易等，希望在最佳相对价值机会出现的地方配置资本 [35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住房市场是美国经济复苏中最强劲的部分之一，现有房屋需求强劲、房价上涨和拖欠率下降为公司大量的低贷款余额优质抵押贷款组合提供了有力支持 [7] - 信贷利差收紧和低绝对利率为再融资现有证券化债务和有担保融资提供了有吸引力的市场机会 [9] - 预计未来六个月内还有五笔未偿还本金余额达10亿美元的交易可赎回，可能推动下半年盈利 [29] 其他重要信息 - 公司在2021年上半年的三次证券化活动使其能够提取资本、缩小规模并降低未偿还信贷融资成本 [11] - 公司将季度股息提高10%至每股0.33美元 [13] - 费用较上一季度减少约300万美元是由于第一季度股票归属的薪酬调整，第二季度未再发生 [38] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 3800万美元预付收益中另外1700万美元是什么 - 3800万美元包括2100万美元有明确提前还款罚款的机构CMBS证券赎回收益，1400 - 1500万美元非机构遗留交易被其他持有人赎回产生的收益，以及200 - 300万美元吉利美项目交易持有的IOs收益 [17] 问题2: 此前季度预付收益情况 - 此前季度预付收益较少，未达到本季度规模，这些交易是2009 - 2010年以大幅折扣购买的 [19] 问题3: 目前最具吸引力的投资领域及回报情况 - 继续关注商业目的贷款，认为是有吸引力的短期资产，能产生中两位数的杠杆回报，年初至今已成功收购超2亿美元，还在扩大收购渠道；现有交易的优质再执行贷款也能实现不错的股权融资回报；预计政府支持企业和其他银行的贷款销售将创造未来投资机会 [20] 问题4: 止赎禁令到期对投资组合的影响及对优质再执行借款人的处理方式，以及仍处于新冠相关宽限期的投资组合比例 - 优质再执行投资组合的拖欠情况在疫情前后变化不大，60天以上拖欠率约为9%；由于贷款在信托中，公司无法控制服务，服务方需遵循损失缓释矩阵和最佳实践；从现金流角度看，止赎禁令到期是积极的，因为房价上涨和低利率使借款人可通过再融资或重置利率降低还款额 [24] 问题5: 止赎禁令到期对收益率限制投资组合是积极还是中性事件 - 从现金流角度看是积极的，因为公司投资组合中抵押贷款平均余额低于10万美元，平均月供略高于800美元，疫情期间现金流未受太大影响，且房价上涨和低利率使借款人可再融资或重置利率 [25] 问题6: 投资持有的贷款当前贷款价值比（LTV） - 投资持有的贷款LTV可能在80%多，但这是收购时的数据，证券化后更新房产估值，LTV可能会因房价上涨而降低 [26] 问题7: 近期资金成本走势及对核心收益的预期 - 证券化债务和有追索权借款的融资成本已显著下降，有追索权借款方面进一步改善空间不大，证券化债务方面未来六个月内有五笔合计10亿美元未偿还本金余额的交易可赎回，可能使融资成本降低超100个基点，推动下半年盈利 [29] 问题8: 季度末账面价值情况 - 由于市场有效利差较为稳定，账面价值与6月30日相比不变 [30] 问题9: 本季度遗留债券被赎回的原因及是否普遍 - 不确定谁拥有这些交易的赎回权，但涉及不同发行人的遗留交易；新发行市场和证券化市场强劲，当前是赎回交易并发行新债务的好时机，2020年因疫情和宽限禁令相关活动放缓，预计未来会增加 [32] 问题10: 遗留非机构投资组合中可赎回交易的比例 - 估计约80%以上，这些证券发行于2006 - 2008年，多数有10% - 20%的清理赎回条款，发行至今已13年，很多可能已达到可赎回条件 [33] 问题11: 除现有资产类别外，是否关注其他符合投资要求的资产类别 - 从投资角度关注各类资产，包括商业资产，参与了优质再执行贷款、优质大额交易、机构合格投资者交易等，希望在最佳相对价值机会出现的地方配置资本，对未来收购贷款和利用证券化融资持乐观态度 [35] 问题12: 基于房价上涨，旧贷款的按市值计价LTV情况 - 公司赎回的12笔遗留交易合计56亿美元贷款，原LTV在80%多，证券化更新房产估值后，新LTV因摊销和房价上涨降至60%多，预计其他资产也会有类似趋势 [37] 问题13: 费用较上一季度减少约300万美元的原因 - 是由于第一季度股票归属的薪酬调整，第二季度未再发生 [38]