财务数据和关键指标变化 - GAAP账面价值在第一季度末为11.44美元 [27] - GAAP净收入在第一季度为1.39亿美元，即每股0.54美元；核心净收入为8700万美元，即每股0.36美元 [27] - 第一季度经济净利息收入为1.36亿美元 [27] - 第一季度平均生息资产收益率为6.4%，平均资金成本为3.3%，净息差为3.1% [28] - 第一季度总杠杆为3.6:1，有追索权杠杆为1.1:1 [28] - 第一季度经济净利息股本回报率为15%，GAAP平均股本回报率为17% [28] - 第一季度费用（不包括服务费用和交易费用）为1860万美元，较上季度略有上升 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度购买并证券化NR CIM 2021 J1和J2交易，共8.84亿美元优质大额贷款；还购买1.66亿美元高收益商业用途贷款，加权平均票面利率为8.5%，预期投资组合收益率为7% [22] - 本季度出售1.82亿美元吉利美项目贷款，实现收益1400万美元；本季度有7笔吉利美项目贷款被赎回，总计1.46亿美元 [23] - 通过P - pay罚款收取约1400万美元利息收入 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国10年期国债利率本季度上升83个基点，短期利率接近零；2年期和10年期国债利差扩大一倍至158个基点 [9] - 联邦储备政策本季度保持不变，美联储认为近期通胀迹象是短期的，与疫情相关 [10] - 固定收益产品信用利差收紧，BMO高收益指数本季度收窄57个基点，AAA级证券化再履约贷款利差收窄约15个基点 [11] - 房价同比上涨，标准普尔Case - Shiller指数报告房价同比上涨11.2% [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 本季度采取积极措施优化投资组合和扩大核心收益，关键驱动因素包括循环利用抵押贷款和以较低利率再融资信贷 [6] - 继续专注于收购更多商业用途贷款，保持资产短期期限；坚持季节性再履约贷款策略，利用证券化提高后端回报 [31] - 证券化资产是公司商业模式的关键组成部分，预计今年发行的新证券化产品将在未来多年提供持久的投资组合收入 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住房市场持续强劲，为住房金融提供有力支撑，房价上涨对评估未来抵押贷款信用表现很重要 [6][8] - 当前市场条件为优化公司负债结构提供独特机会，可锁定低成本融资 [12] - 随着接近后疫情时代，公司有能力通过额外收入机会扩大投资组合 [26] 其他重要信息 - 本季度行使六项未到期交易的赎回权，涉及41亿美元住宅抵押贷款 [12] - 2月发行21亿美元CIM 2021 - R1和2.33亿美元CIM 2021 - NR1，创造19亿美元新证券化债务，加权平均成本为2.04% [13] - 3月发行15亿美元CIM 2021 - R2和2.4亿美元CIM 2021 - NR2，创造15亿美元新证券化债务，加权平均成本为2.24% [14] - 4月发行8.6亿美元CIM 2021 - R3和1.17亿美元CIM 2021 - NR3，创造8.13亿美元新债务，加权平均成本为2.12% [16] - 3月底还清400万美元7%的有担保融资，并以现金赎回约2000万股相关认股权证 [19] - 截至4月底，已重新证券化51亿美元贷款，降低融资成本并释放资本以偿还高成本债务；2021年剩余时间还有约17亿美元未偿还余额的八笔交易可进行潜在再证券化 [25] 问答环节所有提问和回答 问题: 本季度账面价值下降的驱动因素是什么 - 主要驱动因素是支付认股权证，约2.2亿美元或0.95美元；此外对贷款有一些标记调整，但相互抵消；本季度最大驱动因素是认股权证 [29][30] 问题: 目前最有吸引力的投资机会在哪里 - 公司仍专注于收购更多商业用途贷款，在当前利率环境下保持资产短期期限，现金回报率为17%，有仓库融资的杠杆回报率接近20%；还将继续坚持季节性再履约贷款策略，利用证券化提高后端回报 [31] 问题: 决定提高股息的因素是什么，是否考虑资本部署、杠杆或资金成本变化 - 提高股息考虑了多方面因素，截至4月完成的再杠杆化平均成本节约超过265个基点，整体有追索权回购融资成本下降约70个基点；第一季度可投资资产较少，随着GSE销售增加，公司有能力在下半年部署资本；再杠杆化带来的成本节约提升了公司盈利能力，使董事会有信心提高股息，释放的额外股权也有利于未来增加资产 [33] 问题: 提供季度末账面价值估计 - 自3月31日以来利率有所反弹，但信用利差与3月31日基本持平，预计账面价值在过去30天内不变 [34]