财务数据和关键指标变化 - 第四季度GAAP账面价值为每股12.36美元，基于账面价值季度变化和第四季度普通股每股股息，GAAP账面价值经济回报率为6% [28] - 第四季度GAAP净收入为1.29亿美元（每股0.49美元），全年为1500万美元（每股0.07美元）；核心净收入第四季度为7200万美元（每股0.29美元），全年为3.34亿美元（每股1.46美元） [29] - 第四季度经济净利息收入为1.17亿美元，全年为5.13亿美元；第四季度平均生息资产收益率为5.9%，平均资金成本为3.6%，净息差为2.3% [29] - 第四季度总杠杆为3.6:1，有追索权杠杆为1.2:1；第四季度经济净利息股权回报率为12.5%，GAAP平均股权回报率为15.8% [30] - 第四季度不包括服务费用和交易费用的开支为1800万美元，较上季度略有上升 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 住宅信贷组合方面，年末GAAP投资组合包括126亿美元抵押贷款和25亿美元非机构RMBS，资产负债表上非机构证券中超90%的贷款于2010年前发放 [10] - 证券化业务方面，全年发起了7次再履约贷款证券化、2次优质大额贷款证券化、1次符合机构要求的投资者贷款证券化和1次不良贷款证券化，共发起42亿美元的11笔证券化交易，保留了6.55亿美元次级票据 [14] - 第四季度，10月发行CIM 2020 - R6，出售3.34亿美元高级证券，保留8400万美元次级票据加利息仅证券；11月发行CIM 2020 - R7和CIM 2020 - NR1，R7出售5.62亿美元证券，保留9100万美元次级票据加利息仅证券，NR1出售8400万美元票据，公司保留4800万美元次级票据；12月发行CIM 2020 - J2，为2020年第二笔优质大额贷款证券化 [19][21][23][24] 各个市场数据和关键指标变化 - 住房市场方面，12月现有房屋合同成交年化速度增至676万套，为2006年末以来最强劲速度，住房库存低、需求强、抵押贷款利率处于历史低位 [9] - 证券化市场方面，2020年春季疫情开始时，证券化抵押贷款利差扩大，随后收紧，年末处于历史低位 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司核心战略为自2014年以来的成熟再履约贷款业务，认为该业务在强劲住房基本面和新证券化市场的支持下仍有巨大价值 [32] - 2021年将继续寻求降低证券化债务的负债成本以及一级证券化保留证券的后端融资成本 [25] - 随着市场条件改善，公司可通过增加资产、回购股权或两者兼而有之来提高杠杆 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住房市场强劲，美联储对机构抵押贷款支持证券的购买有助于维持低抵押贷款利率，公司成熟的抵押贷款组合有望表现良好 [8][9][11] - 证券化市场具有深度和弹性，是公司负债管理的关键组成部分，公司认为保留证券化交易中的次级票据可提供市场上最佳的杠杆回报 [12][15] - 公司对2021年持乐观态度，有额外交易可进行再杠杆化，证券化市场流动性强且成本低 [49] 其他重要信息 - 11月宣布Matt Lambiase退休，他自2007年创立并领导公司，在其领导下公司成长为38亿美元的抵押REIT，并向股东支付了超52亿美元股息 [6] - 4月发行可转换债券，第四季度行使上限看涨期权，公司获得约470万股普通股结算并注销，减少了公司股份数量 [17] - 董事会将已发行普通股回购授权规模增至2.5亿股 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司在RPLs、大额投资性房产等领域部署资本的最佳机会在哪，成熟RPLs是否仍是最佳选择 - 成熟再履约贷款自2014年以来一直是公司核心战略，在强劲住房基本面和新证券化市场的支持下，保留的后端部分仍有巨大价值 [32] 问题2: RPLs现金收益率若仍为高个位数，如何得出该收益率 - 大多数产品收益率下降，RPL领域多数贷款包按面值或高于面值交易，但新发行方面利差也显著收窄，后端回报可能为中高个位数，通过一定杠杆可实现两位数回报 [33][35] 问题3: 商业目的贷款的经济情况和资产收益率、ROE的计算 - 商业目的贷款基金组合规模超2亿美元，由于期限短，每月有大量还款，净息票率略超6%，价格执行接近面值或略高于面值，杠杆回报将达到两位数，但替换资产是更大挑战 [36][38] 问题4: 股票回购授权的先前规模和当前可用规模 - 先前授权规模为1.5亿股，去年使用2200万股，当前可用2.28亿股 [39] 问题5: 本季度证券化融资成本与被替换融资成本的比较 - CIM 2020 - R6的定期融资成本约为2.19%；CIM 2017 - 8的再杠杆化节省了约100个基点的成本，再杠杆化前成本约为3.2 - 3.25%，再杠杆化后发行债务利率约为2.22%，提前率为85% - 86% [41] 问题6: 可赎回交易在证券化市场保持现状时能否实现类似的成本节省 - 16笔可赎回交易涉及约60 - 70亿美元未偿本金余额，相关现有证券化债务为48亿美元，当前收益率为4.27%，新发行非评级证券化产品利率在2 - 2.5%之间，节省成本将超过CIM 2017 - 8的再杠杆化 [42][43] 问题7: 公司增加杠杆的机会和规模 - 成熟再履约贷款方面，政府支持企业（GSE）仍有超1000亿美元贷款需处置，每年约180 - 220亿美元，此外还有一些基金和银行可能出售资产，新发行市场强劲，通过结构杠杆和有限追索权杠杆仍可实现两位数回报 [44][45][48] 问题8: 如何对冲CMBS投资组合，自年末以来有无调整，与机构过手证券相比作为流动性来源的看法；可赎回证券化债务决策的驱动因素以及完成增量交易后对保留部分加杠杆的意愿 - 截至第四季度和2021年第一季度，CMBS投资组合无对冲，因加权平均票息超4%，市场从2019 - 2020年上涨后，资产价格受提前还款保护限制，市场下跌时价格不变，利差收紧，目前认为对冲成本不必要 [53][55][56] - 决定是否赎回交易的主要因素是现有48亿美元债务的加权平均成本为4.27%，与新发行债务成本的比较，同时考虑市场条件和抵押品表现，赎回还可降低债务成本并释放股权用于新投资 [57] - 公司有追索权杠杆为1.2倍，现金和未抵押资产规模大，对为后端部分融资感到舒适，未来将致力于采用非按市值计价或有限按市值计价的融资策略 [58] 问题9: 市场收紧时，有无意愿或能力偿还去年的贷款并以更低成本的非按市值计价定期融资替换 - 公司关注负债端，包括可赎回证券化交易的成本节省和回购借款，2019年12月信贷组合融资成本为3.19%，2020年末借款成本为5%，有能力进行再融资，证券化和回购借款都有提升公司2021年潜在收益的空间 [59][60] 问题10: 核心每股收益从上季度到本季度下降0.04美元的主要驱动因素，以及考虑到收益和新投资利差压缩，对2021年股息的看法 - 核心每股收益下降的一个较大驱动因素是CMBS投资组合上季度有较多提前还款并收到惩罚金，收益率异常高，本季度恢复正常 [62][63] - 公司有可优化融资的资产池，48亿美元证券化债务成本将下降超200个基点，回购借款成本也有降低空间，这些将提升公司2021年及以后的盈利，有助于维持股息 [64][65] 问题11: 历史上公司投资组合还款缓慢，过去几个月提前还款速度的进展及未来展望 - 公司最大的信贷投资组合在疫情期间提前还款率保持平稳，2021年1月提前还款率约为9 - 10 CPR，预计2021年不会改变 [67]