财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度实现创纪录收入3060万美元，较2018年同期增加270万美元，增幅9.8% [26] - 2019年第四季度实现创纪录净营业收入（NOI）1690万美元，较2018年同期增长9.4% [27] - 2019年第四季度调整后运营资金（AFFO）为530万美元，合每股0.12美元 [27] - 2019年全年实现创纪录收入1.162亿美元，较2018年增加620万美元，增幅5.6% [27] - 2019年全年实现创纪录年度NOI 6280万美元，较2018年增长4.7% [27] - 2019年全年实现创纪录年度AFFO 2200万美元，合每股0.50美元，较2018年增长11.2% [27] - 2019年第四季度房地产税和保险同比增加约100万美元，主要因物业税增加和保险行业成本上升 [29] - 2019年第四季度现金、一般及行政费用增加69.1万美元，主要因Clover House上线和非经常性诉讼相关费用，排除后同比减少18.8万美元 [30] - 2019年第四季度利息费用增加180万美元，因Clover House上线确认利息费用和250 Livingston Street物业再融资导致利息成本上升 [30] - 2019年第四季度资本支出570万美元，较近期季度下降56%，主要因Clover House翻新完成 [31] - 宣布2019年第四季度股息为每股0.095美元，将于3月31日支付给3月24日登记在册的股东 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 住宅业务 - Clover House于2月底98%出租，当季产生140万美元收入，在租租金每平方英尺70美元以上 [17][28] - Tribeca House 2019年住宅收入较2018年增长6%，2月底出租率99.8%，目前每平方英尺混合租金71美元，可比租金80美元 [20][21] - Flatbush Gardens 2月底出租率98%，2019年较2018年收入增长7%，NOI利润率提高140个基点 [22][23][24] 办公业务 - 250 Livingston Street与市政府的新租约预计8月起每年为物业NOI增加约500万美元 [11] - 141 Livingston Street租金2020年底将提高25%，每年为NOI增加210万美元利润 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 推进1010 Pacific Street重建项目，预计总投资约8500万美元，两年完成，稳定资本化率6.5% [10] - 推进Flatbush Gardens的FAR审查程序审批，获批后将进行大规模翻新，扩大物业规模并增加价值 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管行业面临一些不利因素，但公司仍取得创纪录的季度和年度收入、年度运营收入、季度和年度NOI以及年度AFFO [8] - 对2020年充满信心，期待Clover House、即将到来的办公租约续签和1010 Pacific Street重建等带来的增长机会 [32] 其他重要信息 - Clover House是2018年8月上线的158单元市场住宅建筑，已完成出色的招租 [9] - 1010 Pacific Street将开发一座九层、带室内停车场的多功能租赁建筑，可出租面积约11.9万平方英尺，共175套住宅单元，70%为自由市场单元，30%为经济适用房，符合421(a)税收减免条件 [18][19] - Tribeca House 421 - g诉讼方面，上诉法院6月裁定享受421 - g税收优惠的公寓和建筑不受豪华解除管制限制，12月17日上诉分庭对特别参考听证会给予全面中止，公司认为该命令对业务无重大影响 [13][14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2020年一般及行政费用（G&A）预期如何 - 过去几年现金G&A在600 - 700万美元之间，2019年约700万美元，预计2020年将保持这一趋势，基本持平 [34] 问题: 421 - a诉讼后续如何发展 - 该诉讼的主要工作已完成，对公司影响不大，法官的意见不明确，接下来几个月将进行更多动议程序以澄清 [36][37] 问题: Clover House稳定后，未来一年左右是否会大幅提高租金 - 租赁团队和管理团队出色地使入住率迅速达到97%，目前租金在70 - 75美元之间，随着租约到期，租金将提高至70 - 80美元 [38]