财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心每股运营资金（FFO）为0.11美元，上年同期为0.06美元，同比显著改善主要因旗下一家酒店业绩提升和成本结构大幅降低 [8] - 公司管理费用、总务及行政开支和费用报销等公司间接费用较上年同期下降34%，源于今年早些时候宣布的管理费下调 [9] - 第二季度总部门净营业收入从上年同期的1260万美元增至1280万美元，酒店和办公部门收入增加带动增长 [29] - 资产管理费用从上年同期的230万美元降至92万美元，因新费用结构于2022年1月1日生效 [31] - 第二季度末循环信贷额度已提取约7500万美元，截至6月30日估计可用额度约为1.259亿美元，7月提交展期通知将信贷安排延长至2023年10月，同时正努力进行长期重铸 [32] - 第二季度通过发行优先股获得1130万美元收益，第三季度迄今已获得2990万美元收益，增加了财务灵活性 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 酒店部门净营业收入从上年同期接近盈亏平衡增至320万美元，本季度入住率从47.7%提升至77.5%，平均每日房价从123.33美元提高到175.67美元 [29] 办公业务 - 办公部门净营业收入从760万美元增至790万美元，主要因2022年2月投资的非合并合资企业实体带来收入，该实体拥有10万平方英尺办公物业和一处多户住宅开发用地，且租赁活动持续改善，第二季度签署约3.9万平方英尺租约 [30] 贷款业务 - 贷款部门净营业收入从上年同期的500万美元降至170万美元，主要因贷款销售交易量下降导致保费收入降低以及市场保费减少，预计2022年下半年贷款收入低于2021年下半年，因贷款发放量低于2021年 [30] 租赁业务 - 第二季度执行约3.9万平方英尺租约，下半年租赁管道强劲，稳定投资组合出租率为87%，2022年上半年租赁价差约增加2.4%，今年剩余时间约有9.75万平方英尺租约到期，但下半年租赁活动管道强劲，约8.4万平方英尺租约已签署或意向书已提交，占到期租约的约86% [10][28] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司主要聚焦两方面，一是成为充满活力市场中创意办公资产投资和开发的领导者，服务科技、媒体和娱乐等快速增长行业，认为创意办公市场比传统办公更具吸引力、竞争较小且资本密集度较低；二是在同一市场投资和开发多户住宅，以满足在创意办公地点工作的员工需求 [14][15] - 对于某些开发和增值机会，公司会引入资产层面的共同投资者，以补充回报并提升收益，认为CIM集团的分销和开发能力为公司提供显著竞争优势，CIM拥有超180家全球机构投资者，在美国开发了超110亿美元资产，开发团队有超100名专业人员，具备城市规划、建筑、设计、工程和项目管理等经验 [16][17][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对发展方向感到满意，盈利改善、租赁活动增加、增值资产取得进展以及有引人注目的增长管道 [12] - 鉴于借贷成本上升、信贷可用性降低和资本化率扩大，预计开发进度将放缓，开发成本可能下降 [23] 其他重要信息 - 本周起，Barry Berlin将担任公司首席财务官，他自2008年起担任公司执行副总裁并负责贷款部门，Nate将专注于CIM集团内不断增加的职责 [38] 问答环节所有提问和回答 问题: 第三季度大幅增加优先股发行，资金用途及是否考虑收购 - 资金用途包括赎回约1.52亿美元优先股，也用于开发管道项目，虽会引入共同投资者使资本投入较小，但也会用于增加投资组合中的多户住宅部分 [39][40] 问题: 持续发行优先股是否难以停止，有无调整空间 - 发行优先股有一定灵活性，鉴于年底可赎回大量优先股且想发展多户住宅业务，目前希望尽可能筹集资金，若优先股过多可随时调整发行力度 [41] 问题: 贝弗利山庄物业与劳斯莱斯新租约租金与前租户对比 - 按毛额计算，新租约租金比前租户支付的高出超10% [43] 问题: 今年剩余时间租约续约的租赁价差是否与上半年相似 - 是的，应在相似范围内 [44][45] 问题: 本季度直线租金有显著差异，是否有一次性调整 - 本季度无异常调整，可能是季度中期开始的一些较大租赁活动所致 [46] 问题: 现有开发管道的大致总支出 - 目前难以给出确切支出，因项目处于前期开发和设计阶段，将在接近实施时按资产逐一披露预期支出，且公司会引入共同投资者，自身支出仅占一部分 [48][49] 问题: 共同投资计划是设立基金还是单独合作 - 目前更可能采用按资产逐一进行的单独合作方式 [50] 问题: 是否考虑将非核心资产与投资者进行合资合作 - 会考虑，一般共同投资对增值和机会型回报项目更感兴趣，但不反对对稳定资产进行合资合作，只要认为合理 [51]