财务数据和关键指标变化 - 2022年全年总发起额为35亿美元，远超上一年，推动投资组合账面价值达到创纪录的74亿美元，总贷款承诺达94亿美元 [7] - 第四季度股息为每股0.37美元，可分配收益覆盖了该股息；第四季度报告GAAP净亏损2270万美元，即每股亏损0.17美元，反映了特定和一般CECL准备金的增加 [37] - 总CECL准备金占未偿本金余额（UPB）的1.9%，一般CECL准备金从上季度的1.0%增至1.1%；对两项投资记录了6000万美元的特定CECL准备金，占总贷款金额的17%，资产价值下降近50% [37] - 2022年底投资组合加权平均收益率从2021年底的5.7%增至8.6% [33] - 2022年第四季度可分配收益增至5370万美元，即每股0.38美元，而去年同期为4710万美元，即每股0.33美元 [58] - 截至12月31日，净杠杆率为2.2倍，略高于9月30日的2.0倍 [59] 各条业务线数据和关键指标变化 贷款发起业务 - 2022年第四季度和全年分别执行了3.59亿美元和35亿美元的贷款发起业务，同时按物业类型和地理位置进一步多元化投资组合 [11] - 第四季度发起的贷款均为高级浮动利率过渡性贷款，涉及三项投资，抵押物为生命科学、多户住宅和工业物业，加权平均信用利差为600个基点，加权平均贷款价值比（LTV）为58% [11] 投资组合业务 - 按账面价值计算，CMTG的投资组合环比增长2%，达到74亿美元；年底投资组合加权平均综合收益率为8.6%，加权平均LTV为68% [12] - 截至2022年12月31日，多户住宅投资占比从2021年底的30%增至41%，同时减少了对办公、土地和待售公寓的投资 [12] - 截至2022年底，酒店投资占投资组合的20% [14] - 截至2022年底，办公投资占投资组合的15%，包括混合用途资产中的办公部分则为19% [35] 各个市场数据和关键指标变化 多户住宅市场 - 市场租金增长开始放缓，但入住率总体强劲，新租约有正向置换，续租有租金增长；预计租赁需求在购房市场成本上升的情况下仍将保持强劲，但随着业主竞争留住租户和市场消化新供应，收入将趋于正常化 [55] 酒店市场 - 2022年行业受益于酒店需求的大幅反弹，但预计经济衰退期间消费者和企业会减少与旅游相关的支出，集团需求和企业临时需求将减少，同时劳动力成本上升将影响利润；资产管理团队正在密切监控相关投资 [56] 办公市场 - 优质办公资产表现优于其他资产，但在高利率环境下，借款人需决定是否投入额外资金保护股权；预计不同借款人的结果会因资金来源、成本和承受不确定性的能力而异 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计2023年房地产行业充满挑战，高利率、贷款利差扩大和消费者需求放缓可能导致房地产估值承压和交易活跃度降低，因此采取防御性和纪律性的经营方式，保持较低杠杆，以便把握机会和应对未知问题 [8][9] - 公司将通过积极的资产管理和长期投资视角，为股东创造价值；相信团队有能力应对当前挑战，并在市场好转时采取机会主义立场 [9][10] - 公司在2022年扩大和多元化了资金来源，包括签订1.5亿美元的收购融资安排和完成10亿美元的融资安排，显示了公司平台的可信度、投资组合的实力、管理团队的能力、机构关系以及资产负债表的保守杠杆状况 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年是动荡的一年，当前经济环境信号相互矛盾，市场一方面面临强劲的增长报告，另一方面面临持续的通货膨胀；公司对经济前景持谨慎态度，与市场普遍预期的2023年下半年可能出现温和衰退的观点一致 [5][6] - 公司认为房地产行业在高利率环境下将面临挑战，但投资组合有能力抵御市场恶化；不同物业类型和市场的资产表现将不均衡，公司的资产配置和市场选择使其能够应对不利条件 [28] - 尽管对投资组合有信心，但公司认识到业务和借款人无法免受当前宏观经济和利率环境的影响，因此在管理业务时采取谨慎态度 [9] 其他重要信息 - 公司提醒本次电话会议可能包含前瞻性陈述，实际结果可能与这些陈述存在重大差异，相关风险因素在向美国证券交易委员会（SEC）提交的其他文件中有讨论 [3] - 公司将参考某些非GAAP财务指标，如净可分配收益，以评估经营业绩；非GAAP指标的对账信息请参考收益补充文件 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：贷款到期时间表与借款人利率上限到期或期限的关系 - 目前90%的投资组合有利率上限安排，公司已明确要求借款人购买替代上限，借款人也在按要求执行；贷款文件规定借款人有购买替代上限的义务，但具体情况因贷款而异，部分借款人可能只购买一年的上限，且在许多情况下公司有替代上限购买的担保，少数情况下有借款人提供的现金抵押储备 [20][42] 问题2：非应计贷款是否会在今年大幅增加 - 本季度非应计贷款增加主要是由于两笔办公和两笔酒店贷款，并非借款人特定行为导致；公司60%的风险敞口集中在多户住宅和酒店领域，这两个领域表现良好；三分之一的投资组合为建设项目，完工后将拥有优质房地产，降低还款风险；借款人一直在保护自身利益，按贷款文件要求行事，因此公司对投资组合现状感到满意，但对非应计贷款的未来走向持谨慎态度 [44][45] 问题3：多户住宅在高增长市场的风险敞口情况 - 公司关注到这些市场存在租金增长放缓的风险，但资产通常面向不太流动的人群，借款人受益于较高的租户保留率；许多贷款的长期策略是将B级资产升级为A级资产，借款人仍相信这一策略，表现为补充利息储备；此外，公司在这些市场的许多贷款是在CLO市场回调后发起的，贷款利差较宽，LTV保守，即使在高利率环境下，公司仍有一定的正杠杆 [47] 问题4：是否看到借款人战略性违约以获取贷款人让步的现象 - 由于公司的贷款结构中有积极的现金管理措施，借款人无法扣留现金并以此作为谈判策略，因此在投资组合中未看到这种现象；公司让借款人明白，若他们采取机会主义行为，公司也会采取相应措施 [49][50] 问题5：2023年投资组合增长的预期 - 预计第一季度甚至上半年交易活动将继续放缓，但考虑到未来几个季度的预计资金投放和预计还款情况，公司预计投资组合将实现净增长，但在资本市场状况改善之前，贷款发起业务可能会较为平淡 [51] 问题6：贷款评级迁移情况及相关贷款类型 - 由于预计2023年行业估值将继续承压，公司下调了少数贷款的评级，包括两笔办公贷款和两笔酒店贷款；下调评级是因为团队需要花更多时间与借款人合作，确保贷款有还款路径，主要是由于即将到期的日期和延迟的业务计划 [62] 问题7：2023年还款是否会处于较低水平 - 公司预计全年还款很少，2023年最终到期的贷款很少，大多数借款人已执行或预计将执行按权利延期条款 [73]