Third Quarter 2025 Earnings Supplement Claros Mortgage Trust, Inc. (CMTG) November 5, 2025 The properties above are not representative of all transactions. The information provided herein is as of September 30, 2025 unless otherwise noted. Third Quarter 2025 Highlights | $ | $ | $ | $ | G | A | A | P | los | f | 9. | i | l | l | ion | 0. | 0 | ha | d | is | i | bu | b | le | los | f | 2 | 1. | i | l | l | ion | 0. | 1 | ha | d | d | is | i | bu | b | le | ing | ior | t | 5 | 7 | tr | ta | 5 | 5 | tr | ta | ...

Nov 5, 2025 4:19 PM Eastern Standard Time Claros Mortgage Trust, Inc. Reports Third Quarter 2025 Results Share NEW YORK--(BUSINESS WIRE)--Claros Mortgage Trust, Inc. (NYSE: CMTG) (the "Company†or "CMTG†) today reported its financial results for the quarter ended September 30, 2025. The Company reported GAAP net loss of $9.5 million, or $0.07 per share, for the quarter ended September 30, 2025. Distributable Loss (a non-GAAP financial measure defined below) was $21.5 million, or $0.15 per share, and Distri ...

"We continue to make significant progress on our strategic priorities in an increasingly constructive capital markets environment," said Richard Mack, Chief Executive Officer and Chairman of CMTG. "We now have exceeded our full-year goal of $2 billion in resolutions, significantly improving our liquidity and delevering our portfolio since the beginning of the year." Claros Mortgage Trust, Inc. Reports Third Quarter 2025 Results New York, NY, November 5, 2025 – Claros Mortgage Trust, Inc. (NYSE: CMTG) (the " ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, DC 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2025 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-40993 Claros Mortgage Trust, Inc. (Exact Name of Registrant as Specified in its Charter) Maryland 47-4074900 (State or other ...

财务数据和关键指标变化 - 2025年第二季度GAAP每股净亏损1.3美元 可分配亏损0.77美元 可分配收益(扣除已实现亏损前)为0.1美元/股 [13] - REO投资贡献0.1美元/股可分配收益(扣除融资成本后) [13] - 截至6月30日持有投资贷款组合降至50亿美元 较3月31日的59亿美元下降 [13] - 第二季度总还款和出售贷款净收益7.73亿美元(扣除核销后) [14] - 截至8月5日总流动性达3.23亿美元 较2024年底增加2.21亿美元 [9] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度解决8笔贷款总计8.73亿美元UPB 包括4笔全额还款(4.8亿美元)和4笔观察名单贷款解决(3.93亿美元) [6] - 第三季度至今新增解决3笔观察名单贷款(5.48亿美元) 包括1笔折价还款和2笔多户住宅止赎 [7] - 2025年至今累计解决19亿美元UPB贷款 包括15亿美元贷款解决和3.05亿美元多户住宅止赎 [7] - 观察名单贷款降至17笔/21亿美元UPB 较第一季度末净减少7.58亿美元UPB和7笔贷款 [7] - 贷款销售加权平均回收率为UPB的67% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约混合用途资产完成商业分契化 已出售5层办公楼产生2900万美元收益 [10] - 德克萨斯州办公楼贷款折价还款实现UPB的73%回收率 [14] - 南加州酒店贷款(8000万美元)以UPB的70%出售 [16] - 凤凰城(5000万美元/206单元)和拉斯维加斯(9700万美元/376单元)多户住宅完成止赎 [24] - 达拉斯两笔多户住宅贷款(2.12亿美元UPB)计划止赎 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 三大战略重点:解决观察名单贷款 增强流动性 资本优化再配置 [5] - 利用发起人经验采取增值策略优化资产回收价值 如纽约混合用途资产分契化 [10] - 对7笔多户住宅贷款采取止赎并重新定位 改善现金流 [11] - 3月完成2.14亿美元融资设施 第二季度扩大至6.64亿美元支持REO策略 [26] - 第二季度积极去杠杆6.52亿美元 净债务权益比从2.4x降至2.2x [28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 利率环境仍具挑战性 但商业地产资本市场出现复苏迹象 [5] - 投资者情绪显著改善 交易量稳步回升 [5] - 对多户REO资产策略表示乐观 预计未来季度开始变现 [11] - CECL准备金反映保守预期 总准备金达3.33亿美元(UPB的6.4%) [22] - 酒店组合运营表现强劲 TTM EBITDA同比增长16% [43] 其他重要信息 - 纽约市选举不确定性影响酒店资产出售时机 [24] - 未偿还贷款承诺净额降至1.23亿美元 [37] - 2026年8月TLB到期 考虑用现有流动性和5.13亿美元无负担资产进行部分偿还或再融资 [29] 问答环节所有的提问和回答 流动性确认 - 3.23亿美元流动性已包含纽约多户住宅折价还款 [31] 下半年展望 - 预计会有更多常规还款 但主要工具已使用 [33] - 可能超过年初设定的20亿美元UPB解决目标 [52] 流动性使用计划 - 优先考虑去杠杆 股票回购需综合评估 [36] - 关注TLB再融资或展期 [37] REO资产时间表 - 酒店组合计划未来几季度出售 [44] - 纽约混合用途资产2个办公楼层已签约 零售部分评估持有或出售 [45] - 凤凰城/拉斯维加斯多户住宅可能近期解决 [46] 达拉斯多户住宅 - 需要基础运营改善 但资本支出需求较低 [58] 融资结构 - 考虑TLB规模缩减 与私人信贷提供商洽谈 [71] - 优先考虑通过资产解决增强资产负债表 [72]

业绩总结 - 2025年第二季度GAAP净亏损为1.817亿美元，每股亏损1.30美元[2] - 2025年第二季度的总净收入为5160万美元，较2025年第一季度的4340万美元增长18.8%[58] - 2025年第二季度的净利息收入为2610万美元，较2025年第一季度的2880万美元下降9.3%[58] - 2025年第二季度的可分配亏损为1.10061亿美元，较2025年第一季度的3569万美元显著增加[59] - 2025年第二季度的每股可分配亏损为0.77美元，较2025年第一季度的0.25美元有所增加[59] 贷款组合与风险管理 - 截至2025年6月30日，贷款组合总额为50亿美元，98%为浮动利率，98%为高级贷款[2] - 截至2025年6月30日，贷款组合的未偿还本金余额为5213.1百万美元[55] - 风险评级为5的贷款总未偿本金余额（UPB）为15亿美元，平均特定CECL准备金为12.9%[33] - 风险评级为4的贷款总UPB为10.87亿美元，平均一般CECL准备金为9.8%[34] - 2025年第二季度的当前预期信用损失准备金为1894.89万美元，较2025年第一季度的411.23万美元大幅上升[59] 资本结构与流动性 - 截至2025年6月30日，流动性总额为2.24亿美元，包括2.09亿美元现金[2] - 净债务与股本比率下降至2.2倍，较2025年3月31日的2.4倍有所下降[47] - 2025年第二季度的总债务为40.19亿美元，较2025年第一季度的46.76亿美元有所减少[63] - 2025年迄今为止，已解决贷款总额为19亿美元[24] - 2025年，未融资贷款承诺从19亿美元减少至3.95亿美元，减少约79%[15] 资产表现与市场动态 - 2025年6月30日的总资产为58.23亿美元，相较于2025年3月31日的66.56亿美元下降了12.6%[57] - 酒店投资组合的资产表现为所有权期间的最佳，相关债务以2.35亿美元的非追索贷款进行再融资[38] - 混合用途物业完成商业公寓化，执行了五层办公空间和小型零售空间的销售，获得总收入2900万美元[38] - 2025年6月30日，未融资贷款承诺为3.95亿美元，预计融资为2.12亿美元，净未融资贷款承诺为1.83亿美元[81] - 2025年6月30日，所有贷款的加权平均年化收益率为7.2%[81]

财务数据关键指标变化（GAAP与非GAAP） - 公司报告第二季度GAAP净亏损为1.817亿美元，每股亏损1.30美元[2] - 第二季度可分配亏损（非GAAP指标）为1.101亿美元，每股亏损0.77美元[2] 贷款业务表现 - 第二季度贷款解决总额为10亿美元UPB，包括4笔全额还款（4.8亿美元UPB）和2笔折价还款（8860万美元UPB）[3] - 年内至今解决15笔贷款（总计19亿美元UPB），超过过去三年每年解决总额[3] - 季度末贷款组合规模为50亿美元，加权平均收益率为7.0%[3] 资产与流动性 - 截至6月30日总流动性为2.24亿美元（含2.09亿美元现金），8月5日增至3.23亿美元（含3.1亿美元现金）[3] - 季度末每股账面价值12.27美元[3] 信用损失准备金 - 季度CECL准备金计提1.895亿美元（每股1.33美元），期末贷款CECL准备金总额3.327亿美元（占UPB的6.4%）[3] 不动产处置与融资 - 第二季度完成混合用途REO资产部分出售，获得2900万美元总收益[3] - 公司通过235万美元非追索权贷款为酒店REO组合再融资，期限最长五年[3]

财务数据关键指标变化 - 公司2025年第二季度净亏损为1.817亿美元，每股净亏损1.30美元[196][197] - 2025年第二季度可分配亏损为每股0.77美元，调整后可分配收益为每股0.10美元[196] - 2025年第二季度净亏损为1.817亿美元，第一季度净亏损为7862万美元[206] - 2025年第二季度可分配亏损为1.101亿美元，第一季度为3569万美元[206] - 2025年第二季度，公司净亏损为1.817亿美元，每股亏损1.30美元[261] - 2025年第二季度，公司总收入为5.1632亿美元，较上一季度增长8257万美元[261] - 2025年第二季度净收入环比增加830万美元，主要由于房地产收入增加1090万美元，部分被净利息收入减少270万美元所抵消[262] - 2025年上半年净收入同比减少2830万美元，主要由于净利息收入减少3190万美元，部分被房地产收入增加360万美元所抵消[271][272] 成本和费用 - 2025年第二季度费用增加510万美元，主要由于房地产运营费用增加280万美元和利息费用增加160万美元[263][269] - 2025年上半年总费用同比基本持平，减少10.6万美元，其中房地产折旧摊销减少390万美元[271][273] - 公司房地产运营费用增加190万美元，主要由于酒店组合入住率提高导致的变动运营费用增加[281] - 公司房地产利息支出增加150万美元，主要与酒店组合债务在2025年6月9日再融资前的暂缓协议相关[281] - 公司股票薪酬费用增加150万美元，主要由于2024年期间部分奖励作废及2025年费用确认增加[281] 贷款组合表现 - 2025年6月30日贷款组合未偿还本金余额为52.131亿美元，加权平均收益率为7.0%[211] - 2025年6月30日贷款组合的加权平均初始LTV为70.4%，调整后LTV为74.8%[211] - 2025年上半年出售贷款应收款总额为4.287亿美元，累计冲销1.012亿美元[213] - 2025年第二季度贷款组合未偿还本金余额减少7.709亿美元[217] - 2025年第二季度贷款组合冲销2229万美元，上半年累计冲销6495万美元[217] - 2025年6月30日贷款组合特定CECL准备金为1.935亿美元[212] - 2025年第二季度贷款组合转移至房地产投资1.466亿美元[217] - 截至2025年6月30日，公司持有投资性贷款的未偿还本金总额为52.13亿美元，账面价值为48.81亿美元[218] - 公司对贷款组合计提了1.935亿美元的特定期望信用损失（CECL）准备金[219] - 贷款组合的加权平均初始贷款价值比（LTV）为70.4%，不包括风险评级为5的贷款[220] - 截至2025年6月30日，公司贷款组合的加权平均风险评级为3.8（5分制）[230] - 2025年上半年，公司计提当前预期信用损失准备金2.306亿美元，其中一般CECL准备金增加1150万美元，特定CECL准备金增加1.846亿美元[232] - 截至2025年6月30日，公司当前预期信用损失准备金总额为3.785亿美元[232] - 2024年上半年，公司计提当前预期信用损失准备金1.039亿美元，其中一般CECL准备金增加5540万美元[233] - 截至2024年6月30日，公司当前预期信用损失准备金总额为2.137亿美元[233] - 风险评级为5的多户住宅贷款（加州）未偿还本金余额为4.023亿美元，特定CECL准备金为3542万美元[235] - 风险评级为5的土地贷款（弗吉尼亚州）未偿还本金余额为1.557亿美元，特定CECL准备金为3555万美元[235] - 截至2025年6月30日，公司贷款承诺总额为181.267亿美元，其中2023年发放的贷款承诺为34.635亿美元[238] - 2025年第二季度计提当前预期信用损失准备金1.895亿美元，其中一般准备金增加1540万美元，特定准备金增加1.431亿美元[268] - 2025年上半年计提当前预期信用损失准备金2.306亿美元，同比增加1.267亿美元[271][280] - 公司贷款应收持有待售资产估值调整4180万美元，主要由于额外保护性垫款及预期出售收益减少[283] 房地产投资表现 - 公司在2025年7月通过抵押品止赎获得了位于凤凰城的多户房产，该房产的未偿还本金为5020万美元，公允价值为4280万美元[225] - 公司在2025年6月通过抵押品止赎获得了位于亨德森的多户房产，该房产的未偿还本金为9650万美元，公允价值为7940万美元[226] - 公司在2025年6月出售了纽约混合用途房产的五层办公空间，总售价为2880万美元，净收益为2680万美元，亏损160万美元[224] - 截至2025年6月30日，公司持有的酒店投资组合被归类为待售资产，确认了8050万美元的亏损[223] - 公司在2025年6月30日的酒店投资组合中支出了36.2万美元的资本支出[223] - 公司持有的酒店投资组合相关债务为2.35亿美元，受限现金为940万美元[223] - 公司在2025年4月对凤凰城多户房产计提了720万美元的CECL准备金，后在止赎时冲回了30万美元[225] - 2025年第二季度出售混合用途物业五层办公空间，总售价2880万美元，导致销售亏损160万美元[264] - 2025年上半年出售贷款应收款估值调整导致亏损4176.7万美元，而2024年同期无此项调整[271] - 2025年上半年房地产部分销售导致亏损164万美元，2024年同期无此项亏损[271][276] - 公司混合用途自有房地产资产账面价值1.147亿美元未抵押，2025年6月以2880万美元总价出售部分楼层导致160万美元亏损[295] 债务和融资 - 公司净债务与权益比率为2.2倍，总杠杆比率为2.6倍[196] - 公司融资安排中，回购协议和定期参与设施的借款余额为29.125亿美元，加权平均利差为2.84%[241] - 公司有担保定期贷款的借款余额为7.140亿美元，加权平均利差为4.50%[241] - 截至2025年6月30日，回购协议和定期参与设施的总借款余额为29亿美元，加权平均利差为SOFR加2.84%[243] - 截至2025年6月30日，与多户房地产自有资产相关的借款余额为9540万美元[243] - 截至2025年6月30日，公司未收到任何回购协议的保证金追缴通知[244] - 截至2025年6月30日，公司没有出售任何贷款参与权[245] - 截至2025年6月30日，公司有两笔贷款通过应付票据融资[246] - 截至2025年6月30日，公司担保定期贷款的未偿还本金余额为7.14亿美元，账面价值为7.084亿美元[247] - 截至2025年6月30日，公司房地产自有酒店组合债务的未偿还本金余额为2.35亿美元，账面价值为2.296亿美元，利率为SOFR加3.18%[249] - 截至2025年6月30日，公司浮动利率贷款占投资组合的97.6%，净浮动利率敞口为11亿美元[257][258] - 截至2025年6月30日，公司普通股流通数量为139,822,001股，对应18亿美元权益；有息负债总额为40亿美元[284] - 公司净债务权益比从2024年末的2.4倍降至2025年6月的2.2倍，总杠杆率从2.8倍降至2.6倍[288] - 公司可用流动性从2024年末的1.0167亿美元增至2025年6月的2.2379亿美元，现金及等价物占比93.5%[292] - 截至2025年6月30日，公司合同义务和承诺总额为48.03亿美元，其中1年内到期16.85亿美元（35.1%），1-3年到期24.54亿美元（51.1%），3-5年到期6.63亿美元（13.8%）[304] - 房地产相关债务本金40.32亿美元（1年内到期11.95亿美元，占29.6%），利息4.985亿美元（1年内到期2.541亿美元，占51%）[304] - 2025年上半年经营活动现金流净流出4163万美元，投资活动净流入10.24亿美元，融资活动净流出8.879亿美元，现金及等价物净增9442万美元[310] - 2025年上半年公司收到贷款还款7.677亿美元，贷款销售收益3.025亿美元，房地产部分销售收益2690万美元，融资净收入8.959亿美元[312] - 截至2025年6月30日，贷款初始到期分布：2025年20.47亿美元（占43.4%），2026年21.02亿美元（占44.5%）[308] - 505.4亿美元抵押借款因违约被重新分类为1年内到期债务[305] - 公司持有2.121亿美元已安排融资用于覆盖未动用贷款承诺，另有1460万美元未使用信贷额度[304] 风险管理 - 公司使用折现现金流模型、销售比较法或市场资本化法计算抵押资产公允价值，假设折现率范围为6.0%至9.5%，市场和终端资本化率范围为4.75%至8.25%[326] - 美联储基准利率在2023年底累计上升5.25%，导致公司利息支出增加并可能影响借款人偿债能力[333] - 假设SOFR变动±50和±100基点，公司净利息收入预计变动范围为-3.052百万美元至+3.268百万美元，每股净利息收入变动±0.02美元[334] - 公司645.5百万美元贷款处于非应计状态，其中32.6百万美元涉及2025年7月通过抵押止赎获得的抵押资产[334] - 公司通过要求借款人购买第三方利率上限来管理浮动利率资产的现金流风险[335] - 公司贷款组合的信用风险管理包括对抵押物、借款人和担保人的全面尽职调查，以及持续的资产监控[336] - 商业地产市场风险包括空置率、资本化率和宏观经济因素变化，公司通过承销和资产管理系统管理这些风险[337] - 截至2025年6月30日，公司未收到任何回购协议的保证金追缴通知[341] - 公司通过多元化融资来源和高信用质量机构合作管理交易对手风险[344] - 贷款延期风险增加，因美联储近期加息可能导致更多借款人行使或请求延期选项[347] - 借款人可能因利率上升无法找到替代融资，导致违约率上升[347] - 公司未来可能持有外币计价资产或负债，面临汇率波动风险[348][349] - 汇率波动可能影响公司资产估值、收入及股息支付能力[349] - 公司可能采用货币对冲策略，但无法完全消除汇率风险[350] - 商业房地产贷款市场价值受利率环境、通胀、远程办公趋势等多因素影响[351] - 房地产价值下降会减少贷款抵押品价值，增加潜在损失风险[351] - 公司可能因贷款重组或止赎而遭受损失[351] 其他重要内容 - 截至2025年6月30日，公司每股账面价值为12.27美元，调整后每股账面价值为13.27美元[196] - 2025年第二季度加权平均流通股为1.401亿股，考虑未归属RSU后为1.429亿股[197][204] - 公司专注于美国主要市场的过渡性商业地产贷款，单笔贷款规模在5000万至3亿美元之间[193] - 2025年第二季度和第一季度均未宣布分红[196][197] - 公司采用非GAAP指标可分配收益(亏损)来评估业绩，排除非现金项目和一次性事件影响[198][200] - 公司需要分配至少90%的REIT应税收入以维持REIT资格[201] - 贷款损失在确定无法收回时通过可分配收益(亏损)确认[202] - 2025年6月30日每股账面价值为12.27美元，调整后每股账面价值为13.27美元[209] - 公司未抵押贷款投资组合总承诺金额4.5007亿美元，账面净值3.7014亿美元（含2720万美元特定CECL准备金）[294] - 公司未使用贷款承诺总额3.948亿美元，涉及资本支出、建设及租赁成本等未来资金需求[302] - 未动用贷款承诺总额为3.948亿美元，其中1.22亿美元涉及不良贷款（占30.9%），净可动用承诺为2.728亿美元[306] - 风险评级5级的多户家庭贷款3.9亿美元已于2025年7月偿还[309] - 公司符合REIT税务资格要求，需将90%以上应税收入用于分红以维持免税地位[313] - 截至2025年6月30日，公司持有的投资性房地产资产未发生减值[332]

股价趋势与技术分析 - Claros Mortgage Trust(CMTG)股价近期呈下跌趋势 过去一周累计下跌12.3% [1] - 最近交易日出现锤形图形态 显示卖压可能耗尽 多头或已取得价格控制权 预示趋势反转可能 [1][2] - 锤形图特征包括：实体小且位于顶部 下影线长度至少为实体两倍 出现在下跌趋势末端时预示空头可能失去主导权 [4][5] - 该技术形态需配合其他看涨指标使用 因其实效性取决于在图表中的具体位置 [6] 基本面改善因素 - 华尔街分析师对公司未来盈利预期趋于乐观 形成支撑趋势反转的基本面因素 [2] - 过去30天共识EPS预期上调3.9% 反映分析师普遍调高盈利预测 [8] - 盈利预测修正趋势与短期股价走势存在强相关性 当前修正趋势构成基本面看涨信号 [7] 投资评级支撑 - 公司当前获Zacks Rank 2(买入)评级 位列全市场前20% 该评级基于盈利预测修正及EPS超预期趋势 [9] - Zacks Rank 1-2评级股票通常跑赢大盘 该评级体系被证明能有效识别企业基本面改善时机 [9][10]

投资策略 - 投资组合主要包括房地产投资信托基金(REITs)、优先股和高收益债券 [1] - 采用长期基本面投资方法 结合股票多头与备兑认购期权及现金担保看跌期权策略 [1] - 重点关注房地产投资信托基金和金融类股票 偶尔涉及ETF及其他受宏观交易理念驱动的股票 [1] 研究领域 - 主要覆盖房地产投资信托基金和金融行业研究 [1] - 部分研究涉及交易所交易基金(ETF)及其他受宏观经济因素影响的个股 [1] （注：根据要求 已排除所有披露声明和免责内容 仅保留与投资策略及研究领域相关的实质性信息）