财务数据和关键指标变化 - 第一季度GAAP净收入为2940万美元，即每股0.21美元；可分配收益为3350万美元，即每股0.24美元 [12] - 采用CECL准备金时每股账面价值为18.76美元，较去年年底略有下降；特定季节准备金维持在约600万美元不变；总CECL准备金较上一季度增加210万美元，达到7560万美元，占投资组合的1% [12] - 第一季度末流动性超过4.5亿美元，无抵押资产为6.5亿美元；与两家银行将仓库融资额度提高7亿美元，总容量达到50亿美元，可用额度约为10亿美元；季度末杠杆率较低，为1.9倍，随着资本的进一步部署，预计该比率将逐步提高至2.5 - 3倍 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度发起了12亿美元的高级浮动利率过渡性贷款，涉及14项投资，其中多户住宅占第一季度发起活动的64%，使多户住宅敞口较上一季度增长7%，截至3月31日占投资组合未偿本金余额（UPB）的37% [9] - 第一季度建造贷款约占多户住宅核心发起业务的三分之一；建造出租型单户住宅贷款承诺超过1500万美元，占第一季度发起活动的12% [10] - 第一季度为费城大学城子市场的生命科学开发项目发起了1.3亿美元的贷款 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司关注的高增长市场包括达拉斯、迈阿密、凤凰城、西雅图和纳什维尔等，在这些市场部署资本增强了投资组合的多元化，并在利率上升环境中保持了资产价值的稳定 [4][5] - 多户住宅和建造出租型房屋占第一季度发起业务的76%，由于供需动态以及材料和劳动力短缺，该领域预计将继续获得估值支撑，且在通胀环境中具有优势 [6] - 办公和酒店等不受青睐的资产类别中，某些A级办公物业和特定市场表现相对较好，酒店业的豪华细分市场具有有吸引力的风险调整后回报，除依赖商务旅行的酒店外，酒店业整体正在良好复苏 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为在当前市场环境下，房地产信贷配置仍然是审慎的选择，凭借深厚的经验、股权所有权思维和股权基础设施，公司平台有望在压力测试中表现出色 [7] - 公司将继续关注高增长市场和防御性资产类别，如多户住宅和建造出租型房屋，同时对办公和酒店等资产类别保持机会主义态度 [4][6][7] - 公司拥有大量可用投资能力，包括资产负债表上的现金、低杠杆或无杠杆资产、可用融资额度以及低杠杆的资产负债表，这使其能够在市场不确定时期发起贷款，并获得有利的风险调整后回报 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度和第二季度初，从资产管理和发起业务的角度来看表现出色，但市场面临巨大的波动性，通胀、利率上升、证券化市场受阻以及经济放缓的可能性增加了经济结果的不确定性 [4] - 短期利率和贷款利差上升提高了贷款回报，尽管通常会导致房地产价值下降，但当前租金通胀上升使公司重点关注的高增长市场和资产领域的资产价值保持稳定或上升 [4] - 第二季度截至5月6日已完成约4亿美元的发起业务，有望成为另一个强劲的发起季度；资产管理业务继续为股东创造价值，第二季度在解决非应计贷款方面取得了重大进展，预计将确认一笔可观的出售收益，并将非应计贷款比例降至约2% [8] 其他重要信息 - 公司在电话会议中提及的某些财务指标为非GAAP财务指标，如可分配净收益，相关非GAAP指标的调整请参考收益补充文件 [3] - 电话会议中包含前瞻性陈述，实际结果可能与这些陈述存在重大差异，公司不承担更新这些陈述的义务 [3] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 随着远期利率变化，公司何时会恢复资产敏感性？以及实现最优杠杆的现实时间框架是怎样的？ - 基于3月31日的静态投资组合和远期利率曲线，预计在第二季度末至第三季度初公司将恢复资产敏感性，但如果有新贷款加入，可能在第二季度末实现 [17] - 实现最优杠杆的时间取决于市场机会，如果证券化市场持续低迷，公司可能会随着资本部署逐步增加杠杆；如果CLO市场改善，公司可能会调整投资方向，对于较重的过渡性贷款，增加杠杆的速度会更慢 [18] 问题2: 第一季度净利息收入从第四季度的约5600万美元降至5100万美元的原因是什么？ - 第四季度有一些次级贷款、高LIBOR下限和高息票的贷款偿还，这是第一季度净利息收入下降的主要原因，但随着资本的重新部署和利率曲线的有利变化，预计下半年情况将有所改善 [23] 问题3: 公司预计何时需要获取更多资本，以及有哪些融资选择？ - 应付票据通常是针对某些较重过渡性贷款的特定资产融资，公司正在与银行合作创建融资工具；公司在回购协议额度上有大量可用容量，且已在本季度增加了额度；公司认为其抵押工具适用于CRE CLO融资结构，同时也会关注公司债券市场和TLP市场；短期内不太可能进入普通股市场 [28] 问题4: 如何看待整体商业房地产价格受利率影响的情况？ - 房地产市场情况复杂，因地点和资产而异。在租金增长相对较低的市场和资产中，资本化率正在扩大，资产价值有所下降；而在租金通胀高、增长快的市场，资本化率总体稳定，但人们对资产价值的预期可能会有所下调，预计这些资产价格可能会有5% - 15%的调整 [33][34] 问题5: 在考虑增加杠杆和融资来源时，是否会倾向于非按市值计价、非回购协议的融资方式，A类票据销售在其中的地位如何？ - 公司起初计划25%通过仓库融资，75%通过A&F融资，但目前仓库融资额度更有利，且除超重型过渡性贷款外，A类票据的成本在经济上不太合理；公司会谨慎平衡负债，努力确保仓库融资额度的条款最优，避免风险，并寻求长期固定资本 [36] - 公司的融资理念是根据每个资产的风险状况进行融资，对于较轻的过渡性贷款，可能会增加杠杆；对于较重的过渡性贷款，可能会减少杠杆，具体取决于机会集 [37] 问题6: 如何看待资金发放和承诺之间的节奏，未来资金发放水平会如何变化？ - 由于贷款从签约到完成需要60 - 90天，难以预测季度资金发放规模，但全年的资金部署规模预计在40 - 50亿美元之间 [40] 问题7: 导致贷款收益率下降的原因是什么？ - 第一季度发放了大量现金流多户住宅贷款，这些贷款的资产层面收益率较低，且LIBOR下限较低；同时，第四季度偿还的贷款收益率较高，这是贷款收益率下降的原因，随着利率曲线变化，收益率有望自然上升 [41] 问题8: 公司如何对建造出租型房屋业务感到放心，以及贷款的赞助商类型是怎样的？ - 公司认为建造出租型房屋类似于水平多户住宅，且公司在凤凰城有相关项目的股权参与，因此对该业务有较好的了解 [45] - 公司在该领域的合作伙伴是经验丰富的当地运营商和开发商，他们在市场上拥有重要的基础设施和投资组合，且部分交易有大量私募股权支持，其中一笔交易有稳定后的远期购买协议，另一笔交易的合作伙伴是处于扩大该资产类别规模初期或中期的长期持有者 [46] 问题9: CLO市场定价扩大是否为单户租赁市场提供了机会？ - 从广义上讲，CLO市场定价扩大导致过渡性或开发性资本成本上升，为公司提供了有吸引力的交易机会；但公司目前在建造出租型房屋领域的业务更多是开发性质，尚未完全稳定，因此CLO市场变化尚未直接影响当前交易；此外，由于该领域相对新兴且难以规模化，公司在评估时不考虑未来租金增长，仍能获得相对于传统多户住宅开发的健康溢价 [47]