财务数据和关键指标变化 - 第三季度同店收入增长11.7%，年初至今为11.6%，维持2022全年收入增长11.25%的展望 [11] - 第三季度新租约租金上涨11.8%，续约租金上涨11.5%，综合涨幅11.6%；10月签约租约综合涨幅6.9%，新租约5.2%，续约9.4%；10月生效租约综合涨幅约10% [12] - 第三季度平均入住率96.6%，略低于上季度的96.9%和去年同期的97.2%；2022年10月入住率目前为96.1%；第三季度净周转率51%，去年为47%；搬离购房比例降至13.2%，上季度为15.1% [13] - 第三季度资金运营现金流（FFO）为1.876亿美元，即每股1.70美元，包含约100万美元（每股0.01美元）与飓风伊恩相关的物业费用，排除该影响后，第三季度业绩比之前指引范围中点高0.01美元 [19] - 确认全年同店收入增长11.25%、费用增长5%、净营业收入增长14.75%的指引；将2022年全年FFO指引中点提高0.01美元至6.59美元；预计2022年第四季度FFO每股在1.72 - 1.76美元之间，中点1.74美元较第三季度增长0.04美元 [21][22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度稳定了亚特兰大366单元、价值1.64亿美元的Camden Buckhead和圣地亚哥132单元、价值9200万美元的Camden Hillcrest两个新开发项目；开始租赁佛罗里达州Plantation的269单元、价值1亿美元的Camden Atlantic项目；开始在休斯顿大都市区建设两个单户租赁社区Camden Woodmill Creek和Camden Long Meadow Farms，共377单元，总成本1.55亿美元 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 预计2023年市场将有18万套新公寓供应，但随着就业增长和人口迁入，仍有能力提高租金 [26] - 市场交易冷清，资本成本上升，买家需重新考虑模型，上限利率大幅上升，房产价值下降10% - 20% [33] - 2022年Ron Witten数据显示净迁入公司市场人数为15.3万，预计2023年为17.9万，且2024年仍将维持在较高水平；第三季度21.5%的迁入者来自非阳光地带市场，较上季度增加100个基点，与2020年第三季度相比增加400个基点 [64][66] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 今年剩余时间内不进行物业买卖，将评估每个开发项目，根据市场情况决定是否在2023年启动，关注建设成本和经济形势 [27] - 董事会将股票回购授权从2.69亿美元增加到5亿美元，将通过出售资产而非借贷进行股票回购，股票需有25%左右的持续折扣才会适度回购 [36][38] - 提高开发项目的回报率门槛，要求至少有100 - 150个基点高于加权平均资本成本，加权平均资本成本已从5%多升至7%多 [40][41] - 未来可能通过处置资产为开发项目提供资金，评估交易的增量收益和稀释情况 [50][51] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 运营基本面强劲，高于长期趋势，租金虽有季节性放缓，但新租和续约租金高于疫情前水平，为2023年打下良好基础 [8] - 需求持续超过供应，公寓相对于购房的可负担性达到历史最高水平 [9] - 认为在正常衰退或软着陆情况下，多户住宅业务将表现良好，因入住率高、消费者状况良好、有迁入人口、单户住宅购买需求下降等因素 [72][73][75] - 预计2023年租金将有4.5% - 5%的增长，只要衰退不持续到2024年，多户住宅业务将受到较好保护 [77] 其他重要信息 - 飓风伊恩对公司影响较小，损失估计不到100万美元，未出现短期租约增加或租金受影响的情况 [93][94] - 2023年房地产税可能处于典型范围的高端，维修和公用事业费用受通胀影响，工资方面因工作重新构想计划将节省400 - 500万美元，保险有望趋于正常 [96][97] - 开发项目收益率在5.5% - 6.5%之间，土地价格有下降趋势，但难以确定合理价格 [98] - 目前的收益约为5% [100] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2023年市场供应情况及公司应对策略 - 预计2023年市场有18万套新公寓供应，随着就业增长和人口迁入，仍有能力提高租金；公司会评估每个开发项目，根据市场情况决定是否在2023年启动，关注建设成本和经济形势 [26][27] 问题2: 上限利率趋势及股票回购计划 - 市场交易冷清，上限利率大幅上升，房产价值下降10% - 20%；董事会将股票回购授权增加到5亿美元，将通过出售资产而非借贷进行回购，股票需有25%左右的持续折扣才会适度回购 [33][36][38] 问题3: 开发项目的回报率门槛和成本预期 - 提高开发项目回报率门槛，要求至少有100 - 150个基点高于加权平均资本成本，加权平均资本成本已从5%多升至7%多；预计建设成本不会大幅下降，但随着开发项目减少，成本可能持平或略有下降 [40][41][46] 问题4: 入住率下降原因及市场趋势 - 入住率略低于预期，但净市场租金高于预期，是入住率和租金率的权衡；部分地区ERAP收入减少、坏账增加和续租收入减少影响了收入增长；预计2023年迁入人口将增加，市场仍将保持积极 [56][57][64] 问题5: 行业在衰退中的表现及租金与收入比 - 在正常衰退或软着陆情况下，多户住宅业务将表现良好，因入住率高、消费者状况良好、有迁入人口、单户住宅购买需求下降等因素；公司租金与收入比一直保持在较低水平，历史最高约22% [72][73][80] 问题6: 公司对特定市场的看法和调整策略 - 认为加州和华盛顿特区市场租金最终会上涨，目前存在估值与资产价值的脱节，待市场稳定后再评估是否调整；预计2023年市场供应增加，但就业增长和迁入人口将有助于消化供应 [85][86][89] 问题7: 飓风伊恩影响及2023年费用预期 - 飓风伊恩对公司影响较小，损失估计不到100万美元，未出现短期租约增加或租金受影响的情况；2023年房地产税可能处于典型范围的高端，维修和公用事业费用受通胀影响，工资方面因工作重新构想计划将节省400 - 500万美元，保险有望趋于正常 [93][94][96] 问题8: 开发项目收益率和土地市场情况 - 开发项目收益率在5.5% - 6.5%之间，土地价格有下降趋势，但难以确定合理价格 [98] 问题9: 供应预测准确性和休斯顿市场前景 - 供应预测可能存在交付时间延迟的情况，预计2023年实际供应可能少于18万套；认为休斯顿市场长期前景良好，虽目前租金重置不如其他市场，但能源周期和能源转型将带来机遇，公司希望降低在该市场的集中度 [101][102][107] 问题10: 特定市场坏账率和流量情况 - 本季度整体收款率约98.6%，上季度约99.2%；凤凰城收款率99.2%，加州第二季度收款率97.3%，第三季度降至94.2%；各市场流量充足，未出现明显放缓 [116][117] 问题11: 损失租约情况和费用效率 - 损失租约约为5.5%，预计今年不会变为负数；通过技术举措实施的工作重新构想计划，2023年在工资方面将节省400 - 500万美元 [121][122] 问题12: 入住率指引和下降原因 - 预计第四季度入住率为95.8%；入住率下降是因为公司提高租金以及长期未付款租户搬离，虽物理入住率下降，但对财务入住率无实际影响 [125][127] 问题13: 入住率下降后定价能力变化 - 公司认为凭借人口迁移和就业创造等因素，仍有能力提高租金，入住率下降是为了保持租金上涨压力，为2023年奠定良好基础 [128][129][131]