财务数据和关键指标变化 - 过去一年半，公司实现近30年历史上最好的NOI和FFO增长，NOI增长19.6%，FFO增长47% [10] - 二季度同店收入增长12.1%，14个市场中有12个实现两位数收入增长，公司将2022全年收入增长预测从10.25%提高到11.25% [13] - 二季度新租约租金上涨16.3%，续租租金上涨14.4%，综合涨幅15.3%；7月初步数据显示综合涨幅为13.1%，新租约涨幅13.5%，续租涨幅12.7% [14] - 二季度平均入住率为96.9%，与2021年二季度持平，低于上一季度的97.1%；2022年7月入住率目前为96.7% [14] - 二季度净周转率为46%，高于去年的45%；因购房而搬出的比例为15.1%，低于2021年二季度的17.7% [15] - 二季度末，公司在9亿美元信贷额度下约有8000万美元未偿还；现有开发项目在未来三年还有2.48亿美元的支出计划；二季度净债务与EBITDA之比为4.4倍 [20] - 二季度资金运营收入为1.799亿美元，即每股1.64美元，比之前指引范围的中点高出0.02美元 [21] - 公司将全年收入增长中点从10.25%提高到11.25%，预计剩余时间新租约平均增长12.5%，续租平均增长8.5%，全年入住率平均为96.6% [22] - 公司将同店费用增长中点从4.2%提高到5%，主要由于维修保养成本的通胀压力以及休斯顿、奥斯汀和亚特兰大高于预期的税收估值，部分被低于预期的保险费用抵消 [23] - 预计物业税同比增长5.6%，较之前估计提高约200个基点；维修保养预计同比增长7%；保险预计同比增长13% [24][25] - 公司将2022年同店NOI指引中点从13.75%提高到14.75% [25] - 公司将2022年全年FFO指引中点提高0.07美元/股，至6.58美元/股 [26] - 预计2022年三季度FFO每股在1.68 - 1.72美元之间，中点1.70美元较二季度增长0.06美元/股 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度完成亚特兰大366单元、1.62亿美元的Camden Buckhead项目建设；开始亚利桑那州坦佩397单元、1.15亿美元的Camden Tempe II项目租赁；开始北卡罗来纳州罗利369单元、1.38亿美元的Camden Village District项目建设；收购夏洛特43英亩和纳什维尔4英亩土地用于未来开发 [17] - 二季度初，公司以约15亿美元（含债务承担）收购两个合资基金剩余68.7%的所有权权益，涉及22个多户社区、7247套公寓，平均房龄12年，主要位于阳光地带市场 [18] - 与此次收购相关，公司确认4.74亿美元非现金非FFO收益，代表对之前持有的31.3%基金权益的公允价值提升 [19] - 二季度初，公司发行290万股普通股，获得4.903亿美元净收益 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 二季度，华盛顿特区和休斯顿市场收入增长约7%，相对落后于其他市场 [48] - 二季度，凤凰城租金增长近18%，佛罗里达州东南部增长16.5%，奥兰多增长16%，坦帕增长18%，14个市场中有12个实现两位数增长 [107] - 亚特兰大物业税最初预计下降，但实际初始估值与预期不同；奥斯汀预计物业税增长近20%；休斯顿预计物业税从2% - 3%升至5%；佛罗里达州东南部、奥兰多和坦帕物业税压力在8% - 9% [108][109][110] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 鉴于市场不确定性，公司暂停资产处置计划，等待市场更清晰后再行动，预计劳动节后市场会更明朗 [31][32][35] - 公司将继续通过买卖资产改善投资组合质量和地域多样性 [34] - 公司认为开发业务仍有前景，虽成本上升但增速开始放缓，将专注现有遗留土地成本项目，待市场稳定后再扩大开发 [58][59] - 公司预计2023年开发项目开工数将增加，有望达到4 - 6亿美元范围的低端 [67][68] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 消费者需求强劲，就业增长、工资大幅增加和高储蓄水平支撑了对住房的需求，公司公寓具有 affordability，居民租金支出约占收入的20% [11] - 国内移民导致过去一年超过70万人迁入公司所在市场，且预计不会回流，公寓供应跟不上需求，预计未来几年增长将放缓，但仍将超过长期增长率 [12] - 尽管租金上涨，但由于房贷利率几乎翻倍和房价上涨，许多潜在购房者可能仍会选择租房 [15] - 公司认为华盛顿特区和休斯顿市场在2023年有较大上涨空间，主要由于去年租金涨幅较小和经济形势改善 [50][51][54] - 长期来看，休斯顿有望成为清洁能源之都，但能源转型需要时间和大量基础设施投资 [76][77][78] 其他重要信息 - 公司损失与租赁比约为8.5%，这意味着如果将所有租金提高到市场水平，租金将增加8.5% [56][83] - 2023年同店收入预计有5%的增长，这是基于假设2022年底租金冻结的情况，损失与租赁比是其中一部分 [81][82] - 二季度，20.3%的迁入阳光地带市场的租户来自非阳光地带市场，较上一季度增加100个基点，较2020年二季度增加440个基点 [103] - 预计2022年和2023年迁入公司所在市场的净国内移民分别约为14万人和13万人 [105] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司此前计划的资产处置情况及交易市场现状 - 交易市场因美联储政策导致成本上升和市场混乱而大幅放缓，公司暂停处置计划，等待市场更清晰，预计劳动节后市场会改善，认为资产价值可能下降10% - 15%，受影响较大的是需要大量改造的物业 [31][32][35] 问题2: 公司预计未来增长放缓但仍超长期平均的依据及长期平均增长率 - 2023年计划交付量将从约13万套增加到19万套，但占存量的比例与过去几年相当，之后开工量将保持平稳；公司过去30年NOI增长的长期平均约为3.1%；由于消费者购房面临 affordability问题，预计单户住宅开工量将下降，多户住宅市场将受益 [37][38][39] 问题3: 是否看到消费者需求变化或价格阻力 - 公司入住率接近97%，预租情况良好，周转率低；续租和新租率将下降，是因为去年同期涨幅过高，难以持续，但只要市场租金上涨，公司租金仍将上升，预计四季度数据会下降 [40][41][43] 问题4: 华盛顿特区和休斯顿市场下半年及2023年的展望 - 二季度这两个市场收入增长约7%，相对落后；由于去年租金涨幅较大，今年续租时提高租金难度增加，但2023年续租时有更大提价空间；华盛顿特区在疫情期间的政策限制影响了市场，目前已基本解除；休斯顿因能源公司盈利增加有望增加就业岗位 [48][50][54] 问题5: 公司投资组合的损失与租赁比及未来租金增长机会 - 目前损失与租赁比约为8.5%，意味着如果将所有租金提高到市场水平，租金将增加8.5% [56][83] 问题6: 新开发项目的启动情况及所需条件 - 开发收入增加但成本也上升，不过成本增速开始放缓；公司目前专注现有遗留土地成本项目，待市场稳定后再扩大开发，预计能在开发业务中获得合理利差，将在四季度中期观察市场情况 [58][59][60] 问题7: 开发项目是否延迟及原因，未来几个季度的开工情况 - 监管问题是主要挑战，城市和市政部门人员不足导致审批和检查时间延长，部分今年的开工项目将推迟到明年；公司预计能达到4 - 6亿美元开发启动范围的低端，今年将启动Mill Creek、Long Meadow Farms和Camden Nations项目 [64][65][68] 问题8: 拜登政府气候行政命令对休斯顿市场的影响 - 能源向清洁能源转型需要大量基础设施投资，目前难以实现；休斯顿市场此前就业增长受投资者对能源公司的ESG压力和资本回报要求影响；长期来看，休斯顿有望成为清洁能源之都，如埃克森美孚在休斯顿的100亿美元碳捕获项目将获得联邦政府补贴 [70][71][76] 问题9: 开发项目的收益率情况 - 在建或租赁中的项目收益率在低5%到近7.5%之间，由于租金上涨，实际收益率高于最初预期；未开工项目的收益率在低5%到低6%之间 [79][80] 问题10: 2023年5%的收入增长和8.5%的损失与租赁比是否可叠加 - 5%的收入增长是基于假设2022年底租金冻结的情况，损失与租赁比是其中一部分，如果将所有租金提高到市场水平，租金将增加8.5% [81][82][83] 问题11: 7月签约租金与实际租金差异对未来收入增长的影响及租金走势 - 5%以上的收入增长是基于2022年底的情况，已考虑到当前到年底的预期；与去年同期相比，今年三季度和四季度的租金涨幅将面临较大压力，但实际租金仍将继续上涨 [86][87][88] 问题12: 公司与同行在租金增长方面表现不同的原因 - 公司认为市场需求强劲，难以想象美国任何地方年底租金会低于当前水平，而同行和门户市场的情况可能因市场节奏不同 [89][91][92] 问题13: 开发市场是否有困境项目可供收购 - 目前市场上困境项目不多，不过有一些机会，如纳什维尔的一个项目，由于开发商成本上升或股权合作伙伴担忧，愿意以盈利价格出售给公司；此外，市场上可能存在夹层融资业务，但公司不参与此类业务 [96][97][99] 问题14: 公司从区域外迁入租户中受益的程度 - 二季度，20.3%的迁入阳光地带市场的租户来自非阳光地带市场，较上一季度增加100个基点，较2020年二季度增加440个基点；预计2022年和2023年迁入公司所在市场的净国内移民分别约为14万人和13万人；区域外迁入租户是公司租金增长的原因之一 [103][105][106] 问题15: 各市场7月租金增长差异及租赁增长情况 - 华盛顿特区和休斯顿市场二季度收入增长约7%；凤凰城租金增长近18%，佛罗里达州东南部增长16.5%，奥兰多增长16%，坦帕增长18%，14个市场中有12个实现两位数增长 [48][107] 问题16: 物业税增加的具体市场及原因 - 亚特兰大物业税最初预计下降，但实际初始估值与预期不同；奥斯汀预计物业税增长近20%，公司抗议未成功；休斯顿预计物业税从2% - 3%升至5%；佛罗里达州东南部、奥兰多和坦帕物业税压力在8% - 9% [108][109][110] 问题17: 费用指导上调80个基点的驱动因素 - 主要驱动因素是物业税，预计物业税同比增长5.6%，较之前估计提高约200个基点，物业税占总费用的35%，贡献了约70个基点的增长；维修保养成本因通胀压力增加约300个基点，但保险费用因成功续约下降约900个基点，抵消了部分增长 [113][114][115] 问题18: 补充资料中G&A增长33%的原因 - 公司推出“工作重塑”计划，将部分现场职位集中管理，助理经理职位集中为共享服务，计入物业G&A，同时取消系统经理职位降低了薪资成本 [116][117] 问题19: 开发商在供应较重市场的优惠情况及同行做法 - 公司在新开发项目中通常提供约一个月的免租期作为优惠，在需求强劲的市场优惠较少；同行也类似，由于市场租金上涨超过预期，没有动力通过优惠降低租金，可能仍维持一个月免租期并调整市场租金 [118][120][121] 问题20: 华盛顿特区市场下半年供应压力对定价权的影响 - 华盛顿特区市场供应压力不大，今年交付约1.3万套，2023年预计交付约1.2万套；过去市场受政府政策限制，目前大部分限制已解除，2023年市场将更正常，公司推动市场租金的能力将增强 [122][123][124]