财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度，公司实现运营资金（FFO）1.605亿美元，即每股1.50美元，比之前指引区间中值高出0.03美元 [22] - 公司将2022年全年收入增长预测中值从8.75%提高到10.25%，预计新租约平均增长12%，续约平均增长8%，全年入住率预计平均为96.6%，较原预算提高20个基点 [12][24][25] - 公司将2022年同店费用增长中值从3%提高到4.2%，同店净营业收入（NOI）指导中值从12%调整到13.75% [26][27] - 公司将2022年全年FFO指导中值提高0.27美元/股，达到6.51美元/股；预计第二季度FFO每股在1.60 - 1.64美元之间，中值1.62美元较第一季度增长0.12美元/股 [31][34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度同店收入增长11.1%，为公司历史上最佳季度增长，14个市场中有12个市场实现两位数收入增长，坦帕、凤凰城和佛罗里达东南部表现最强 [11] - 第一季度新租约签约租金上涨15.8%，续约租金上涨13.2%，综合涨幅为14.4%；4月初步结果综合涨幅为14.4%，新租约14.7%，续约14.1%；5月和6月续约报价平均涨幅为14.4% [12][13] - 2022年第一季度入住率平均为97.1%，与上一季度持平，高于2021年第一季度的95.9%；4月入住率目前为96.9% [13] - 2022年第一季度净周转率为36%，高于去年的35%；因购房而迁出的比例降至14.1%，低于上一季度的15.8%，符合季节性模式，且远低于公司投资组合的正常水平 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度，12个市场实现两位数收入增长，坦帕、凤凰城和佛罗里达东南部表现最强 [11] - 2022年第一季度，约19.3%的迁入者来自非阳光地带市场，较2021年第一季度上升160个基点，较2020年第一季度上升330个基点 [93] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 4月1日，公司完成“工作重塑”计划，对社区的人员配置、管理和支持方式进行全面重组，预计2022年净节省约100万美元，全年稳定后节省约400 - 500万美元 [8][30] - 公司继续寻找增值投资机会，2022年修订后的指引仍包括年底前2亿美元的资产处置计划 [33] - 公司涉足单户出租市场，在休斯顿启动两个项目，将其视为水平公寓，目前收益率与多户住宅市场相当，后续可能会有更多动作 [83][85] - 公司认为交易市场仍然活跃，核心或核心+多户住宅资产的长期现金买家市场未变，杠杆买家市场有所停滞 [40][41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司同店收入增长超预期，上调全年收入和FFO指引，预计入住率保持高位，租金增长良好 [11][12][24][31] - 行业面临供应链问题，建筑成本上升，建设时间延长，但新供应进入市场时间也会推迟，短期内需求压力不大 [65][66] - 租金控制方面，公司认为多数市场情况良好，除加利福尼亚州外，不太担心租金控制问题 [100][101] 其他重要信息 - 4月1日，公司被纳入标准普尔500指数；完成收购德州教师退休系统在22个社区的合作权益，总估值21亿美元；完成“工作重塑”计划的实施 [7][8] - 第一季度，公司稳定了奥兰多360套、价值1.25亿美元的新开发项目Camden Lake Eola；出售了马里兰州拉戈245套社区，售价7200万美元；收购了德克萨斯州里士满16英亩土地用于未来开发 [16][17] - 季度末后，公司收购夏洛特43英亩土地用于未来开发；以约15亿美元收购两个合资基金剩余68.7%的所有权权益，预计初始FFO收益率约为4.4% [17][18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 与合资伙伴交易的达成过程及估值计算方式 - 公司与合资伙伴就资产估值和处置进行了持续对话，原计划2026年出售资产，最终决定提前收购；估值是基于12月的评估，并结合市场价值协商得出，对双方都是积极的交易 [37][38] 问题: 利率上升对交易市场的影响 - 交易市场仍然活跃，杠杆买家市场有所停滞，核心或核心+多户住宅资产的长期现金买家市场未变，多数机构买家认为定价未受太大影响 [40][41] 问题: 为何不加速处置资产 - 公司有资产处置和收购计划，通常在年底进行处置以保留当年现金流；过去10年出售34亿美元资产，收购35亿美元资产；将继续降低在华盛顿特区和休斯顿的投资组合敞口 [43] 问题: 债务再融资的利率环境 - 公司约3.5亿美元债务将于12月15日到期，利率为3.15%，计划用年底的资产处置资金偿还；目前指示性利率约为4.1%，较六七周前的低于3%有较大上升 [44] 问题: 社区人员配置和服务模式的详情及未来展望 - 公司采用“嵌套”模式，根据地理布局将社区分组，部分社区独立管理，部分两两嵌套，部分三个一组；目的是为员工提供更多晋升机会，使员工技能与岗位更好匹配 [47][48][50] 问题: 如何看待续约情况及未来定价能力 - 公司通过收入管理团队管理租金，必要时会设置租金上限；公司较早推动租金上涨，部分市场已接近重置租金水平，但休斯顿、华盛顿特区和洛杉矶县可能年底仍无法完成重置；剔除休斯顿和华盛顿特区后，签约和续约租金混合涨幅为16.6% [52][53][58] 问题: 现有开发项目和未来新项目的预期稳定收益率，以及材料和劳动力的价格和供应情况 - 现有开发项目预期稳定收益率约为6%，未启动项目约为5.25% - 5.5%；高层建筑建设成本每月上涨约0.5%，木结构建筑约为1%；木材价格有所下降，但仍高于正常水平，建设成本仍在上升，供应链问题将持续到2023 - 2024年 [62][63][65] 问题: 如何权衡资产再开发，以及新收购合资项目组合中是否有计划再开发的单元 - 公司批准了1.25亿美元的再开发计划，随着租金上涨，再开发项目的收益率仍然具有吸引力；新收购的基金中有部分资产已在进行再定位，未来可能会有更多资产加入 [67][68] 问题: 纳入标准普尔500指数后股权发行是否受其影响 - 股权发行是为了支付合资项目收购费用，与纳入指数无关 [70] 问题: 季节性因素对公司业务的影响 - 虽然存在季节性因素，但由于入住率高、周转率低，租赁旺季的租赁量可能不如过去；人们在夏季搬家的意愿更强，但与疫情前相比，租赁数据的季节性变化可能不明显 [72][73][75] 问题: 公司是否讨论了2023年的盈利情况 - 公司未讨论2023年盈利情况，认为这是一个难以预测的数字，建议在第二或第三季度再询问 [76] 问题: 公司是否考虑设立类似的结构化投资计划 - 公司过去曾参与此类交易，但更愿意保持资产负债表清洁，专注于现有投资组合，目前没有设立类似计划的打算 [78][79] 问题: 单户出租项目的情况，包括产品类型、回报率和未来计划 - 休斯顿的两个项目是独立式单户出租物业，公司将其视为水平公寓，收益率与多户住宅市场相当；这是公司涉足该领域的尝试，未来可能会有更多动作 [83][85][88] 问题: 费用指引上调的原因及是否涵盖未来风险 - 费用指引上调主要是由于税收、保险和薪资方面的压力；税收方面，奥斯汀和达拉斯的初始估值上升，预计税收将从3.3%上调至3.8%；保险方面，预计保险成本将从11%上调至22%，费率预计上涨约30%；薪资方面，由于预计收入表现出色，将增加奖金计提 [90][91][92] 问题: 来自非阳光地带的迁入者和迁往非阳光地带的迁出者的最新数据，以及租金收入情况 - 第一季度，约19.3%的迁入者来自非阳光地带市场，较去年同期上升160个基点，较2020年第一季度上升330个基点；目前租金收入比约为20%，新租约平均家庭收入约为11.6万美元，租金收入比略低于20%，但由于未要求居民更新收入数据，实际比例可能在十几岁 [93][94][95] 问题: 第一季度坏账趋势及全年预算情况，以及2023年坏账是否会恢复到正常水平 - 第一季度收款率约为98.8%，预计2022年坏账率将略有改善，降至约100个基点；如果加利福尼亚州能够执行合同，预计2023年坏账率将恢复到历史平均水平，即约50个基点 [97][98][99] 问题: 如何看待租金控制问题，以及与相关方面的讨论情况 - 公司认为在多数市场，尤其是佛罗里达州和德克萨斯州等深红州，州一级不太可能废除对地方租金控制的禁令；公司积极参与行业组织，与立法者就租金控制问题进行持续沟通；全国范围内，租金控制主要是州一级的问题，除加利福尼亚州外，公司在其他市场情况较好 [100][101] 问题: 单户出租产品是独立式还是联排式，以及购房迁出率是否因房贷利率上升而加速或下降 - 目前正在建设的单户出租产品是独立式，带有两个车库、前院和后院；购房迁出率较去年下降，目前为14%，远低于20多年来18% - 19%的长期平均水平；由于房贷利率上升和房价上涨，预计短期内购房迁出率不会大幅上升 [104][105][107] 问题: 目前租赁损失情况及2022年预计弥补比例，以及如何看待2023年市场供应情况 - 目前租赁损失约为11%，预计2022年将弥补大部分；预计2023年公司所有15个市场的公寓完工量将增加约5万套，达到21.2万套，但只要就业增长良好，各市场情况不会太糟糕，且2023年仍将实现高于长期趋势的收入增长 [113][116][118] 问题: 同店收入指引中续约8%的增长是指剩余时间还是全年，以及续约率低于新租约率的原因 - 同店收入指引中续约8%的增长是全年的，综合续约率为10%；续约率低于新租约率是因为现有租户搬走存在摩擦成本，过去一年半一直如此，未来两者可能会趋于一致 [120][122] 问题: 11%的租赁损失中，去年第二和第三季度签约租约的损失情况 - 11%的租赁损失是将3月签约租约与现有租约进行比较得出的；如果2021年租金呈上升趋势，随着时间推移，租赁损失会逐渐减少 [123] 问题: 新租约率下降的原因，以及市场租金同比增长情况和租赁损失中受限制市场的占比 - 新租约率下降主要是因为华盛顿特区和加利福尼亚州部分地区仍受到监管限制，无法实现市场租金增长；预计2022年全年市场租金将上涨约4%；华盛顿特区和加利福尼亚州占公司总投资组合的23%左右，这些地区的租赁损失计算会更高 [127][130] 问题: 收入管理系统中是否目标降低入住率以达到全年96.6%的预期，以及下半年租赁费率的预期 - 公司并非主动降低入住率，而是认为过去四五个季度的高入住率难以持续，因此在数据中有所体现；预计全年综合租赁费率平均为10%，第一季度约为15%，第二季度约为14.5%，则意味着第三季度约为7%，第四季度约为4% [133][134][135] 问题: 30 - 60天的可用性与之前相比是否升高 - 公司周转率仍然很低 [136] 问题: 德州教师退休系统交易的估值是否受利率上升影响，以及交易的投标情况和市场推广范围 - 估值在12月评估的基础上进行了调整，以反映当前市场情况，交易价格在利率大幅变动之前确定，未受利率上升影响；该交易是公司与德州教师退休系统的直接谈判，没有其他竞标者，双方认为直接交易效率更高 [137][138][139]