财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度，公司资金运营为1.363亿美元，即每股1.35美元，超出指导范围中点0.04美元 [40] - 第一季度，公司同店净营业收入增长带来约0.005美元的收益，非同店和开发社区表现好于预期带来约0.0075美元的收益，利息费用降低带来约0.01美元的收益，出售土地收益带来约0.005美元的收益，管理成本降低和费用收入增加带来约0.0075美元的收益 [40] - 鉴于新冠疫情对社会和经济影响的不确定性，公司撤回了先前的2020年盈利指导，本季度不会更新财务展望 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2020年第一季度，新租约增长0.5%，续约增长4.2%，综合增长率为2.5%；4月新租约下降2.5%，续约增长0.1%，综合下降0.8%，较2019年4月的4.1%低约500个基点 [27] - 若按同行方法统计4月生效租约，新租约下降1.2%，续约增长4.5%，综合增长2% [29] - 第一季度平均入住率为96.1%，4月为95.6%，2019年4月为96%，当前入住率为95% [29] - 2020年4月，公司在同物业组合中签订3807份租约，其中新租约1322份，续约2485份；2019年签订3756份租约，其中新租约2025份，续约1731份 [31] 房地产开发业务 - 2020年第一季度，公司稳定了夏洛特价值2250万美元的28套家乡住宅开发项目Camden Grandview Phase two，并开始在休斯顿的271套新开发项目Camden Downtown进行租赁 [36] - 第一季度，公司在罗利收购了五英亩土地用于未来开发约355套公寓，并出售了罗利一处运营物业相邻的约五英亩土地，产生约40万美元的土地出售收益 [36] - 公司决定暂时暂停佛罗里达州种植园的Camden Atlantic开发项目的建设活动，并将几乎所有新开发项目的预计初始入住、建设完成和项目稳定日期推迟一到两个季度 [37] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月租金收取方面，公司收取了94.3%的预定租金，2.5%的居民签订了延期租金协议，3.2%的居民拖欠租金，4月收取率为正常月份的96% [31] - 南加州和佛罗里达东南部市场拖欠率高于正常水平，分别为9%和4%；德州的奥斯汀、达拉斯、休斯顿，以及凤凰城、坦帕和奥兰多等市场拖欠率在2%及以下 [32] - 5月租金收取情况略好于4月 [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 公司优先照顾员工，向员工紧急救济基金追加100万美元，为受影响员工提供最高3000美元的补助，已向350名员工提供超100万美元的补助；为一线员工发放2000美元奖金，总计约300万美元 [13][14][15] - 公司设立500万美元居民救济基金，后增加至1040万美元，已向约8200名居民提供援助 [16][21][22] - 公司将利用资产负债表优势完成现有2.35亿美元开发管道的资金投入，并关注新开发和潜在收购机会 [108][109] 行业竞争 - 公司资产负债表在行业中最强，持有超5亿美元现金和9亿美元未动用信贷额度，为应对危机做好了准备 [96] - 行业中，开发商面临资金问题，公司收到很多私人开发商的合作请求，但公司不会与私人开发商进行股权交易 [100][102] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为此次衰退中，其比以往更有准备，凭借财务实力和专注积极的团队，将在衰退后处于有利地位 [10] - 公司预计未来几个月市场将逐渐清晰，三到六个月后可能会开始看到行业活动和决策 [104] - 公司认为，疫情可能会带来一些永久性的业务实践变化，如虚拟租赁和远程办公等 [139][140] 其他重要信息 - 公司技术投资取得成效，完成了首次虚拟季度结算，现场团队在虚拟租赁方面取得成功，并准备首次虚拟年度股东大会 [24] - 居民救济基金将在第二季度作为收入的抵消项计入财务报表，75万美元的员工救济基金捐款将计入公司管理费用，约300万美元的一线员工奖金将主要计入物业费用 [34] - 公司首席执行官Ric Campo和执行副总裁Keith Oden各自自愿减少50万美元的年度奖金，总计100万美元的薪酬减少将用于相关支出 [35] 问答环节所有提问和回答 问题1: 公司如何平衡租金价格和入住率，以及入住率可接受的下降水平是多少？ - 公司长期平均入住率在95% - 95.5%之间，目前入住率下降到95%，公司希望将入住率维持在95%左右，并根据市场情况调整策略 [43] - 公司采用净有效定价，未提供租金减免优惠，认为在当前环境下提供优惠会带来不必要的风险和复杂性 [44][45] 问题2: 租赁需求从4月到5月的演变情况，以及在春季和夏季旺季的发展趋势如何？ - 1月至3月15日，业务正常，流量、新租约等与2019年基本持平 [46] - 3月16日至4月12日，受居家令影响，客户卡访问量下降约45%，实地访问量下降约84%，新租约约为正常水平的50% [47] - 4月13日至今，客户卡访问量较去年同期下降约13%，实地访问量仍下降62%，但新租约下降约21%，续约率大幅提高，周转率降至公司历史最低的37% [48][49] 问题3: 如何看待为居民提供的1000万美元救济资金，是否会成为经常性项目？ - 提供救济资金是为了满足居民的即时财务需求，帮助他们过渡到更持久的援助，同时也是为了维护公司品牌形象 [52][53][54] - 公司目前没有计划开展其他居民救济计划，但可能会考虑补充员工紧急救济基金 [55] 问题4: 提供资金救济与租金延期支付协议相比，是如何权衡的？ - 公司既提供了资金救济，也与2.5%的居民签订了租金延期支付协议 [60] - 提供资金救济是为了发出重大声明，帮助居民度过难关，同时考虑到政府援助的延迟和 gig 经济从业者申请失业救济的困难 [60][62][63] 问题5: 在接受救济资金的8000名居民中，全额支付租金、未支付租金和延期支付租金的比例分别是多少？ - 公司首席财务官Alex Jessett表示，大部分接受资金的居民全额支付了租金，但未提供具体比例 [64] 问题6: 请谈谈休斯顿市场的情况，以及市中心项目的租赁进展？ - 休斯顿市场虽有大量人员申请失业救济，但经济多元化，能源行业此次受影响可能小于2015 - 2016年周期 [69][70][74] - 休斯顿可能在2020年净损失7.5万 - 10万个工作岗位，市场复苏取决于消费者是否恢复正常活动 [74] - 休斯顿能源行业可能迎来转型机遇，有望在能源转型中发挥领导作用 [76][77][78] - 市中心项目处于租赁初期，进展缓慢，目前已出租16%，部分建筑原计划作为Y酒店，受疫情影响，预订情况不佳 [79][80] 问题7: 公司提供的续约租金持平政策的时间范围，以及何时会恢复基于市场的定价策略？ - 公司将续约租金持平政策维持60天，可能到6月中旬或月底结束 [85] - 之后公司将根据市场情况和客户、员工的感受进行评估，再决定是否调整政策 [86][87][88] 问题8: 与2016 - 2017年相比，休斯顿市场的供应情况有何不同？ - 休斯顿市场目前供应达到峰值，2019年获批2.1万套，2020年预计1.4 - 1.5万套，可能会有所下降 [91] - 全国范围内，新开发项目的股权和建设贷款难以获得，供应预计将从峰值的40万套降至略超10万套 [92] 问题9: 如何看待公司资产负债表的资金部署，是否有收购机会？ - 公司资产负债表在行业中最强，持有大量现金和未动用信贷额度，为应对危机做好了准备 [96] - 市场可能会出现收购机会，但目前还处于早期，需要几个月时间市场才能稳定 [99] - 公司不会与私人开发商进行股权交易或夹层融资 [102] 问题10: 多久能对未来开发项目的租金进行更有信心的评估？ - 公司认为，随着市场开放和行业适应情况逐渐清晰，未来三到六个月可能会有更明确的判断 [103][104] 问题11: 未来12个月公司在投资组合和市场内的开发计划如何？ - 公司有合适规模的开发管道，将等待市场就业和再就业情况更清晰后，推进计划中的开发项目 [106][107] - 公司将优先完成现有2.35亿美元开发管道的资金投入，并关注新开发和潜在收购机会 [108][109] 问题12: 请比较核心阳光地带市场和南加州市场在拖欠租金、申请支付计划和市场表现方面的差异？ - 4月，南加州市场拖欠率为9%，其中洛杉矶和橙县约为11%，圣地亚哥和内陆帝国约为6%；阳光地带市场拖欠率较低，若剔除加州，整体拖欠率将降至2.4% [110][111] - 从居民救济基金申请情况来看，加州居民申请比例与其他地区相当，说明加州市场可能存在行为压力而非财务压力 [112][113] 问题13: 1000万美元居民救济资金的会计处理方式，以及评级机构对公司的态度是否有变化？ - 居民救济基金将在第二季度作为收入的抵消项计入财务报表，但不纳入同店数据 [117] - 评级机构对REITs行业整体较为放心，因为行业目前比上次衰退前更强大，且公司能够顺利发行7.5亿美元债券，显示了良好的融资能力 [118][119] 问题14: 请评论奥兰多、坦帕和凤凰城市场的情况？ - 奥兰多市场受影响较大，定价能力较弱，但4月拖欠率仅为2% [121][122] - 坦帕和凤凰城市场表现较好 [121] 问题15: 如何看待公司目前的运营费用，是增加还是减少？ - 公司为一线员工发放的300万美元奖金将计入运营费用 [124] - 剔除奖金后，预计工资方面会有一定节省，因为部分职位空缺时间会延长；福利成本也会下降，因为人们就医需求减少 [125][126] - 公用事业方面，垃圾处理费用可能会增加，但大部分费用会转嫁给居民；维修和保养费用会因居民续约率提高而下降 [127] - 财产税预计全年增长3%，保险费用预计增长20% [128] - 4月物业层面的新冠相关费用约为30万美元 [129] 问题16: 回顾全球金融危机，延期支付租金的租户最终的租金回收率是多少？ - 公司在金融危机期间没有延期支付计划，当时坏账率从约50个基点上升到约100个基点 [130] 问题17: 公司在租金收取情况良好的情况下，何时会提供第二季度的业绩指导？ - 公司需要看到连续几周失业申请人数不再大幅增加，或者达到一个转折点，即大部分受影响人员已经失业，才能对未来60 - 90天的情况做出更合理的估计 [133][134] 问题18: 公司在技术投资方面是否遇到问题，以及在当前环境下是否有可能实现更强劲的租赁活动？ - 公司此前进行了虚拟租赁和自助导览的试点项目，但不确定客户是否会大量接受这种方式；目前客户对虚拟租赁的反馈非常积极，公司认为这将带来永久性的业务实践变化 [137][138][139] - 公司的云技术在远程办公和季度结算中发挥了重要作用，未来工作场所和工作方式可能会发生重大变化 [141][142][143] 问题19: 公司的租户周转率最低能达到多少，对收入和费用有何影响？ - 公司目前租户周转率降至历史最低的37%，有可能进一步降低至33% [145][146] - 低周转率有助于降低费用，如无需重新出租、支付佣金和更换地毯等；从收入角度看，续约比新租约更有利，因为可以节省其他成本 [147] 问题20: 公司在正常月份1.5%的拖欠租金最终回收率是多少，时间周期是多久？ - 公司通常需要一个月左右的时间，将1.5%的拖欠租金回收率降至约50个基点 [148] 问题21: 本季度物业税下降的市场层面原因是什么，未来预期如何？ - 本季度物业税下降主要是由于一些特定的退款，涉及达拉斯和亚特兰大等市场；公司年初预计物业税全年增长3%，目前仍维持这一预期 [150] - 休斯顿和奥兰多市场物业税分别上涨约7%和9%，但部分市场因退款出现负增长 [151] - 在经济周期中，物业税可能会成为一项可以转为负数的大项费用，公司预计2021年可能会受益于物业税调整 [152] 问题22: 公司提供的续约租约大部分是12个月的吗？ - 公司提供9 - 15个月的续约租约选项，但绝大多数租户选择12个月的租约，说明他们希望未来一年的居住条件更稳定 [153]